فسخ قرارداد ملکی ، هر آنچه که در این زمینه باید بدانید!

تاریخ بروزرسانی : ۱۳ خرداد ۱۳۹۸

پرسش و پاسخ: یکی از مسائلی که در زمان خرید و فروش یک ملک همیشه و همه جا وجود داشته و احتمال رخ دادن دارد به هم خوردن معامله است. این بدان معنا است که حتی تا لحظات آخر معامله و نوشتن و امضا کردن قراردادهای اجاره نامه و مبایعه نامه یک ملک، نمی توان به طور قطع مطمئن بود که معامله به انجام می رسد. معمولا احتمالات و هم چنین دلیل های بسیار متفاوتی وجود دارد که می تواند باعث به هم خوردن قراردادهای ملکی و همین طور فسخ معامله شود. این مسئله حتی در شرایطی که صحبت های اولیه و پادرمیانی های لازم کارمندان و مسئولین بنگاه صورت گرفته باشد نیست دور از انتظار نیست. ناگفته نماند که در قوانین مربوط به قراردادهای ملکی برای چنین شرایطی توضیحاتی مطرح شده است که در صورت فسخ قرارداد برای هیچ کدام از طرفین خسارت و آسیبی وارد نشود. در این مطلب از ihome.ir در خدمت شما هستیم تا به مسئله فسخ قرارداد ملکی پرداخته و آن را به شکل دقیق و موشکافانه ای مورد بررسی قرار دهیم، پس پیشنهاد می کنیم که تا انتهای این مطلب همراه ما باشید.

فسخ قرارداد ملکی

فسخ قرارداد چیست؟

به طور کلی می توان گفت که معنای لغوی واژه فسخ، نقض، زایل گردانیدن و تباه کردن است، با این وجود چیزی که در اصطلاح از این واژه گرفته می شود به معنای انحلال ارادی در یک قرارداد است. این انحلال ارادی در واقع معمولا می تواند توسط یکی از دو طرف معامله، هر دو طرف معامله و یا حتی شخص سومی در این معامله صورت پذیرد.

در اینجا باید به این مسئله اشاره کرد که در همه قراردادهای ملکی که شامل خرید یا اجاره می شوند این موضوع یکی از بندهای قرارداد بوده و در آن به هر دو طرف معامله اجازه داده می شود که در مدت زمان معین و شخصی با رعایت قوانین و همین طور ارائه دلایل موجه در صورتی که تمایل داشتند قرارداد امضاشده را فسخ نمایند.

فسخ قرارداد ملکی

شرایط رضایت دو طرف معامله در فسخ قرارداد ملکی

معمولا برای خیلی از افراد چنین سوالی پیش می آید که آیا در یک معامله هر دو طرف باید راضی به فسخ باشند؟ حالا باید گفت که خیر! درست است که در یکی از حالات، فسخ معامله می تواند با رضایت دو طرف صورت گیرد، ولی در حالتی دیگر، امکان آن که کاملا یک طرفه بوده و حتی بدون اطلاع طرف دوم صورت گیرد نیز وجود دارد. با این حال باید یادآوری کرد که چنین چیزی باید در مراجع قانونی که در مورد قرارداد اجاره یا خرید ملک این مرجع قانونی بنگاه معاملات ملکی است، صورت گیرد.

فسخ قرارداد ملکی

چگونگی فسخ قرارداد ملکی

به طور کلی می توان گفت که برای فسخ قرارداد ملکی باید سه شرط را در نظر داشت:

  • کسی که می خواهد قرارداد را فسخ کند برای انجام این کار اراده کند.
  • طرف متیل به فسخ برای این کار رضایت کامل داشته باشد و هیچ گونه اکراهی در میان نباشد، این یعنی اگر فسخ کننده قرارداد متوجه اکراه و عدم تمایل فرد شود این فسخ اثر قانونی نخواهد داشت.
  • فسخ قرارداد باید توسط کسی انجام شود که به اصطلاح اهلیت این کار را داشته باشد، این یعنی از نظر سن و سال و عقل به اندازه کافی قابل اطمینان و همین طور موجه باشد.

فسخ قرارداد ملکی

نکات مهم برای فسخ قرارداد خرید و اجاره ملک

  • وقتی تصمیم به فسخ قرارداد خود می گیرید طبیعی است که باید نکاتی را نیز مد نظذ داشته باشید. اولین نکته ای که می توانیم ذکر کنیم آن است که باید حق فسخ قرارداد ملکی در قول نامه شما ذکر شده باشد و در نهایت نیز به امضای هر دو طرف معامله رسیده باشد. اگر به این موضوع بی توجهی صورت گیرد امکان فسخ معامله وجود نخواهد داشت.
  • مسئله دیگری که حتما باید به آن اشاره کنیم آن است که هیچ یک از طرفین معامله ملکی نمی توانند در زمانی که حق فسخ یک طرفه قرارداد را ندارند بدون رضایت طرف دوم به این کار اقدام نمایند. چنین مسئله ای چه در خصوص فردی که ملکی را می فروسد و یا اجاره می دهد و چه در مورد کسی که خریدار و یا اجاره کننده است به طور کامل صدق خواهد کرد.

فسخ قرارداد ملکی

  • به طور کلی می توان گفت که اگر خریدار یک ملک بعد از عقد قرارداد و پرداخت پول متوجه شود که ملکی که خریداری کرده دارای ایراداتی مانند کم بودن متراژ یا عقب شینی است می تواند به دلیل غبن در معامله اقدام به فسخ قرارداد نماید. با این حال چنان چه تامی مبلغ و پول را به طور کامل پرداخت کرده باشد و بعد از آن متوجه چنین مسائل و مشکلاتی شود می تواند این موضوع را به دادگاه رسانده و بعد از صدور حکم مربوطه ما به تفاوت قیمت را با وجود کم بودن متراژ و یا اشکالاتی در نقشه طبق نظر کارشناس از فروشنده درخواست نماید.
  • لازم به ذکر است که اگر شما صاحب ملکی هستید و آن را با یک سند قانونی و برای مدتی مشخص اجاره داده اید و حالا به هر دلیلی می خواهید آن را تحویل بگیرید فقط در صورتی می توانید دست به چنین کاری بزنید که در قراردادی که تنظیم کرده اید، چنین حقی را برای خودتان در نظر گرفته باشید و مستاجر نیز زیر قرارداد را امضا کرده باشد.

بیشتر بخوانید: اساسنامه آپارتمان مسکونی ، دانستن همه اینها لازم است!

فسخ قرارداد ملکی

نحوه فسخ قرارداد اجاره ملک

یکی از مهم ترین شرط های اجاره آن است که هر کدام از طرفین معامله اگر تمایل به فسخ قرارداد ملکی پیش از موعد مقرر را داشته باشند باید جداقل یک یا دو ماه قبل از به هم زدن معامله این موضوع را به طرف دیگر اعلام نماید.

معمولا یکی از دلایل اصلی که باعث می شود مستاجران قرارداد اجاره خود را لغو نمایند آن است که ملک مورد اجاره ایرادات عمده ای داشته باشد که صاحب ملک به آنها اشاره نکرده باشد. در این شرایط از آنجایی که مستاجر باید برای رفع این ایرادات هزینه کند تا بتواند در آن ملک زندگی کند می تواند اقدام به فسخ قرارداد نماید.

یکی دیگر از دلایل مهمی که معمولا باعث می شود مالکان قرارداد اجاره نامه را فسخ کنند آن است که مستاجر در پرداخت اجاره بها تاخیر طولانی مدت داشته باشد.

فسخ قرارداد ملکی

نحوه فسخ قرارداد خرید و فروش ملک

مسئله مهمی که در این خصوص باید به آن اشاره کرد آن است که تحت هیچ شرایطی افراد نمی توانند به صورت یک طرفه این معامله را فسخ نمایند. چنین چیزی فقط در صورتی امکان دارد که این حق برای شما یا طرف مقابلتان در قولنامه ذکر شده باشد.

مسئله مهم دیگر در این زمینه آن است که اگر اصرار دارید که قرارداد را فسخ نمایید باید برای آن دلیل موجهی داشته باشید، چنان چه دلیلتان اصلا پذیرفتنی نبود قانون به شما اجازه فسخ قرارداد را نخواهد داد.

فسخ قرارداد ملکی

پرداخت خسارت های ناشی از فسخ معامله

به طور کلی می توان گفت یکی از قیودی که در قولنامه ها بیان می شود آن است که اگر هر کدام از دو طرف معامله به هر دلیل تصمیم به فسخ قرارداد گرفته باشد باید به طرف مقابل ضرر و زیان بدهد. باید گفت که مبلغ این ضرر و زیان مقدار مشخصی نیست و معمولا به صورت توافقی و منصفانه تعیین می گردد. با این حال باید اشاره کرد که در بیشتر موارد در قولنامه ها این موضوع ذکر شده و برای آن مبلغی معیت می شود که موجب تضمین معامله می گردد.

حالا شما به ما بگویید:

اگر شما هم تجربه مفیدی از قوانین مرتبط با آپارتمان و آپارتمان‌ نشینی دارید برای غنی تر شدن هر چه بیشتر این مطلب آن را از طریق دیدگاه های پایین همین مطلب با ما و سایر مخاطبان ihome.ir در میان بگذارید. بیش از بیش منتظر نظرات و پیشنهادات توسعه دهنده ی شما برای راهنمای معاملات مسکن هستم.

در مطالب بعدی شما را با اسرار بیشتری از فرهنگ آپارتمان نشینی آشنا خواهیم کرد، پس برای اطلاع از جامع ترین اطلاعات و اخبار مسکن ایران و جهان چشم از کانال تلگرام آی هوم بر ندارید!

نویسنده: طلوع حقیقت | تحریریه وبسایت ihome.ir

دیدگاهتان را بنویسید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *