تعیین سقف معین برای قیمت مسکن و اجاره بها امری محال است!

تاریخ بروزرسانی : ۱۸ فروردین ۱۳۹۷

نمی توان لباس واحدی برتن قیمت مسکن کرد و آن نرخ واحد را در سراسر کشور به مرحله اجرا رساند.به عبارتی همسان سازی قیمت مسکن محال است.چراکه قیمت مسکن در اختیار مالک و تابع عرضه و تقاضاست.

مصاحبه / غلامرضا کیامهر کارشناس مسکن و شهرسازی

تعیین سقف معین برای قیمت مسکن و اجاره بها امری محال است!

 

غلامرضا کیامهر، اظهار کرد: در زمان صحبت سیف رئیس کل بانک مرکزی درباره پیش بینی کاهش قیمت دلار در دی ماه و اسفند ماه،نرخ آن روی مرز 4 هزار تومان بود اما اکنون ارزش معادل دلار به ریال به چهارهزار و 800 تومان رسیده است.

وی ادامه داد: رئیس جمهور هم از کاهش نرخ دلار در ماه های بهمن و اسفند خبر داده بود.اما قیمت فعلی این ارز نشان می دهد که صورت مسئله مسئولان ذی ربط در این باره اشتباه بوده است و دلار روند صعودی دارد.

کیامهر تصریح کرد:نمی دانم سیف و روحانی بر چه اساسی به این نتیجه رسیده اند که در ماههای بهمن و اسفند نرخ دلار کاهش می یابد.

کارشناس مسکن و شهرسازی افزود:بر این باورم که در فصل تابستان به علت تعطیلی مدارس و در ماههای بهمن و اسفند که مشرف به تعطیلات عید نوروز است به سبب برنامه ریزی های صورت گرفته از جانب عده ای برای مسافرت های خارج از کشور ،با افزایش تقاضای ایجاد شده برای دلار ،به تبع قیمت آن نیز افزایش خواهد یافت.چرا که توازن بین عرضه و تقاضا بر هم می خورد.

وی با بیان اینکه اقتصاد کشور به شدت ارز و دلار محور است،اضافه کرد:بیشتر تولیداتمان متکی به واردات مواد اولیه ،مواد واسط ،تجهیزات و ماشین آلات است.به عبارتی فاقد صنعت و تولیدی هستیم که صفر تا صد آن متعلق به خودمان باشد.

کیامهر گفت:این در حالیست که کشورهای پیشرفته صنعتی مانند انگلیس ،چین ،ژاپن ،کره ،آمریکا و …در صنعت وتولید کاملا بومی و داخلی عمل می کنند.

وی با بیان اینکه 80 درصد از مواد مورد نیاز تولید یک محصول از بازار خارجی وارد می شود،تصریح کرد:این واردات از طریق دلار صورت می گیرد،بنابراین با افزایش واردات به صعود قیمت دلار دامن می زنیم.

کارشناس مسکن و شهرسازی درباره دیگر اثر واردات بیان کرد: طبیعی است که با افزایش قیمت دلار،تولیدکننده ریال بیشتری برای خرید این ارز به منظور واردات مواد اولیه مورد نیاز تولید محصول خود پرداخت کند.با واردات مواد اولیه برای تولید محصول و کالای واسطی که تولید کننده ناچار به واردات آن است،قیمت تمام شده محصول افزایش می یابد.

کیامهر ادامه داد:با افزایش قیمت تمام شده محصول ،قدرت رقابت محصولات تولیدی حتی در برابر اجناس بنجلی مثل کالاهای چینی، کاهش می یابد.البته تداوم این امر باعث گرانی مواد غذایی همچون حبوبات ،سبزیجات ،گوشت ،مسکن و …می شود.

وی بیان کرد:به عبارتی تلاطم بازار ارز بر تمامی کالاها ،محصولات ،خدمات اساسی ومورد نیاز مردم تسری می یابد.برای مثال وقتی سازنده مسکن به علت افزایش نرخ دلار با افزایش و سنگینی سبد هزینه صرف شده خود در این باره روبرو می شود ،به طور طبیعی اقدام به افزایش قیمت مسکن می کند.

کارشناس مسکن و شهرسازی گفت:دولت و بانک مرکزی باید به هر طریقی و قبل از آنکه دیر شود بین عرضه وتقاضای دلار در بازار تعادل ایجاد کنند در غیر این صورت ضربات مهلکی به صنعت ،اقتصاد و وضعیت زندگی اکثر مردم وارد خواهد شد.

کیا مهر درباره امکان همسان سازی نرخ مسکن بیان کرد:از آنجایی که مسکن به وسیله بخش خصوصی ساخته می شود و در هر منطقه ای از کشور مطابق با سطح هزینه ها و قیمت ها نرخ اجاره بها و خرید و فروش مسکن متفاوت است ،امکان همسان سازی در این باره وجود ندارد.

وی با بیان اینکه تنها در کشورهای سوسیالیستی به علت نقش و تصمیم گیری دولت در خانه سازی و نرخ گذاری آن ،همسان سازی نرخ مسکن وجود دارد،و این موضوع حتی در کشورهایی چون کانادا،اروپا و آمریکای شمالی هم دیده نمی شود،افزود:از آنجایی که دولت در خانه سازی نقشی ندارد بنابراین نمی تواند در قیمت گذاری وهمسان سازی آن نیز دخالتی داشته باشد.به عبارتی در کشور ما وجود مثلث سه گانه اقتصاد آزاد ،تعاونی و دولت مانع از همسان سازی خواهد شد.

کارشناس مسکن و شهرسازی تصریح کرد:همانطور که هزینه زندگی در شهرهای کوچک کمتر از زندگی در کلان شهرهایی همچون تهران است ،بنابراین این امری طبیعی است که نرخ مسکن در مناطق مختلف متفاوت باشد.

کیامهر تصریح کرد:نمی توان لباس واحدی برتن قیمت مسکن کرد و آن نرخ واحد را در سراسر کشور به مرحله اجرا رساند.به عبارتی همسان سازی قیمت مسکن محال است.چراکه قیمت مسکن در اختیار مالک و تابع عرضه و تقاضاست(قیمت مسکن تابعی از قدرت خرید مردم است).

رشد قیمت مسکن به شکل درصدی

وی با اشاره به رشد قیمت مسکن به شکل درصدی گفت:اگر قیمت مسکن افزایش یابد ،این موضوع خود را در سرتاسر کشور نشان می دهد،اما با این تفاوت که میزان درصد افزایش یافته به نسبت شهرهای مختلف ،متفاوت است.

کارشناس مسکن و شهرسازی درباره قیمت های متفاوت مسکن در یک منطقه واحد ،تصریح کرد:این قیمت ها با توجه به کیفیت مسکن ساخته شده اعلام می شود.به تبع ،کیفیت مسکن ساخته شده برای طبقه مرفه جامعه با خانه ساخته شده برای قشر متوسط جامعه در یک منطقه وحتی یک محله و کوچه متفاوت خواهد بود.

کیامهر بیان کرد:اجاره بها نیز تابعی از قیمت مسکن است.برای مثال وقتی قیمت یک خانه برای صاحبش یک میلیارد تمام شده است به تبع و براساس همین، ارزش قیمت اجاره بهای آن را نیز تعیین خواهد کرد.

وی تاکید کرد:نه دولت ونه اتحادیه مسکن هرگز نخواهند توانست که قیمت استانداردی برای خرید و فروش مسکن و اجاره بها تعیین کنند.این موضوع بستگی به نظر سازنده و مالک آن دارد.چرا که مالکیت در نظام قانونی و دینی ما به رسمیت شناخته شده است و کسی نمی تواند صاحب اختیار ملک را وادار کند که براساس یک فرمولی خانه خود را به فروش رسانده و یا اجاره دهد.

کارشناس مسکن و شهرسازی گفت:تنها راه حل کاهش قیمت مسکن ،همسان سازی و تعادل بخشیدن به نرخ آن؛عرضه چشمگیر و فراوان مسکن،افزایش درآمد و قدرت خرید مردم است.چرا که با تعادل بخشیدن به عرضه و تقاضا ،قیمت ها متعادل خواهد شد.

کیامهر با اشاره به وجود 2.5 میلیون خانه خالی از سکنه در کشور،افزود:اگر به طور میانگین واحد خانوار را 4 نفر در نظر بگیریم،این میزان واحد خالی از سکنه می تواند 10 تا 11 میلیون نفر را خانه دار کند.اما چرا این اتفاق نمی افتد؟دلیل آن فقدان تمایل مالکان برای فروش نیست بلکه به این علت است که قدرت خرید مردم کاهش یافته و قیمت ها رشد داشته است.به عبارتی رشد قیمت مسکن بیشتر از درآمد مردم است.

وی ادامه داد:قشر حقوق بگیر جامعه به هیچ وجه نمی توانند خود را با این قیمت ها تطبیق دهند ،از اینرو مشکل مسکن همچنان به قوت خود باقی خواهد ماند.

کارشناس مسکن و شهرسازی گفت:برای مقابله با وجود خانه های خالی و جلوگیری از تشدید آنها ،دو سال قبل قانون خوبی در مجلس تصویب شد .براساس این قانون ،بعد از گذشت مدتی از ساخت خانه ،اگر مالک اقدام به فروش یا اجاره رسمی آن نکند،موظف به پرداخت مالیات خواهد بود.

کیامهر ادامه داد:این قانون عادلانه ومنطقی است و در صورت اجرا می تواند مقدار زیادی از یخ کمبود مسکن را در جامعه بشکند.

وی تصریح کرد:نمی دانم چرا مقامات ،مجلس ،دولت و سازمان امور مالیاتی که انواعی از فشارهای مالیاتی را بر کسب و کارها اعمال می کند ،دریافت مالیات از خانه های خالی را به اجرا در نیاورده اند؟

کارشناس مسکن و شهرسازی افزود:این قانون باعث می شود تا مالکان طمع کار و آنانی که دندان گرد کرده اند از ترس پرداخت مالیات مجبور به فروش و یا اجاره واحد خود به قیمتی منطقی شوند.

کیامهر تصریح کرد:چرا شخصی باید با بهره گیری از سرمایه های ملی همچون سیمان،تیر آهن و … ضمن ایجاد ارزش افزوده و تبدیل آنها به مسکن ،به خالی نگه داشتن آن اقدام کند.این موضوع به معنای احتکار مسکن است.برای همین دولت می خواهد تا زمان خالی ماندن این خانه ها اقدام به اخذ مالیات کند.

کارشناس مسکن و شهرسازی بیان کرد:گویا قانون مالیات بر خانه های خالی سرنوشتی مشابه با قانون خصوصی سازی دارد.این قانون اگر اجرا شود مشکلات بسیاری را از درحوزه مسکن کشور مرتفع خواهد کرد.

کارشناس مسکن و شهرسازی گفت:تمامی موارد مطرح شده همانند زنجیره های متصل به هم هستند که در نهایت به نرخ ارز از جمله دلار منتهی می شود.بنابراین باید اذعان کرد که افزایش نرخ ارز برای اقتصاد ایران مصیبت بار و فاجعه آور است.

کیامهر بیان کرد:اگر دولت و بانک مرکزی هر چه زودتر راه حلی برای کشیدن ترمز نرخ ارز پیدا نکنند ،در آینده ای نزدیک شاهد تعطیلی بسیاری از واحدهای تولیدی و صنعتی کشور ، بازگشت دوباره تورم دو رقمی و رشد شدید قیمت ها خواهیم بود.

وی با بیان اینکه اختیار مسکن جز مالکش دست کسی نیست،گفت:در هیچ جای دنیا سابقه ندارد که مسکن وارد بورس شود.مگر اینکه از نوع مجتمع های عظیم ساختمانی و شهرک هایی چون اکباتان باشد.

کارشناس مسکن و شهرسازی ادامه داد:وارد کردن یک مجتمع مسکونی 5 یا 10 واحده در بورس چه تاثیری دارد ،آنهم وقتی که با گذشت هر سال از عمر آن ،قیمتش به تناسب کاهش می یابد.

کیامهر افزود:معتقدم امکان اصلاح شرایط مسکن و زمین از طریق ورود آنها به بازار سرمایه و بورس وجود ندارد.چرا که این بازار خصوصی است و نمی دانم به چه ترتیبی می خواهند میلیون ها نفر مالک مسکن را وارد بورس کنند.

 

دیدگاهتان را بنویسید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *