بازار جهانی مسکن: تاجیکستان، ارزان‌ترین بازار مسکن آسیای میانه!

نویسنده : محسن عارفی | تاریخ انتشار : ۲۲ خرداد ۱۳۹۷

گزارش: بازار مسکن در تاجیکستان متاثر از عوامل متعددی بوده و این کشور همچنان یکی از فقیرترین کشورهای جهان در زمینه مسکن مناسب محسوب می‌شود.

کشور تاجیکستان، یکی از مهمترین کشورهایی است که در مسیر جاده تاریخی ابریشم قرار دارد. این کشور آسیای میانه، به خصوص از سال 1999 میلادی تاکنون از فقر مسکن رنج می‌برد و مردم و دولت این کشور به دنبال تامین مسکن مناسب و با کیفیت هستند. تاجیکستان، همچنین یکی از فقیرترین کشورهای جهان بعد از فروپاشی اتحاد جماهیر شوروی محسوب می‌شود به طوری که بیش از 50 درصد جمعیت این کشور زیر خط فقر با درآمدی کمتر از 2 دلار در روز زندگی می‌کنند.

وضعیت کلی بازار مسکن تاجیکستان

یکی از مشکلات عدیده این کشور، محدودیت منابع مالی است ضمن اینکه سالیان سال درگیری با جنگ داخلی و تنزل اقتصادی، سبب تضعیف بیشتر شرایط اقتصادی و افت استانداردهای زندگی در تاجیکستان شده است.

در نتیجه، با کاهش استانداردهای زندگی و کمبود منابع مالی در بخش خصوصی و همینطور بودجه‌های ناکافی دولتی سبب فقر مسکن در این کشور تازه استقلال یافته شده است.

کمبود بودجه‌های دولتی باعث شده تا دولت نتواند خدمات کافی را به خصوص در بخش مسکن ارائه کند ضمن اینکه بخش خصوصی نیز بودجه و سرمایه کافی برای تامین مسکن در اختیار نداشته باشد. در حال حاضر، این کشور طبق آخرین برآوردهایی که در سال 2013 میلادی منتشر شده، دارای 1.23 میلیون واحد مسکن است.

کمبود مسکن در تاجیکستان به حدی جدی است که به ازای هر 1000 نفر 110 واحد مسکونی در دسترس است که این نرخ پایین‌ترین حد ممکن در بین کشورهای اروپایی و آسیای میانه محسوب می‌شود.

کشور: تاجیکستان

پایتخت: دوشنبه

پول ملی: سامانی تاجیکستان

جمعیت: 8 میلیون و 375 هزار نفر

قیمت هر متر مسکن:

1632.67 دلار در مرکز

629.56 دلار در حومه

قیمت اجاره:

379.49 دلار در مرکز

187.76 دلار در حومه

وام مسکن:

حداقل 100 تا حداکثر 10 هزار دلار یا مبلغ معادل سامانی تاجیکستان

نرخ سود وام:

16 تا 25 درصد

ارزان‌ترین بازار مسکن در آسیای میانه

بازار مسکن در تاجیکستان، ارزان‌ترین بازار مسکن آسیای میانه و اروپای شرقی است. قیمت یک متر مربع مسکن در کشورهای همسایه تاجیکستان نه تنها بالاتر است بلکه روند افزایشی در پیش دارد. به عنوان مثال، قیمت یک متر مربع مسکن در ازبکستان از 533 دلار تا 800 دلار متغیر است.

در قرقیزستان نیز قیمت مسکن از 650 تا 800 دلار و در قزاقستان از 1000 تا 1200 دلار نوسان دارد. این درحالیست که قیمت مسکن در تاجیکستان طی سال‌های اخیر نه تنها رشد نکرده، بلکه روند کاهشی نیز داشته است. قیمت یک متر مربع آپارتمان در تاجیکستان که تا چند سال پیش بین 550 تا 800 دلار بود، اکنون چیزی حدود 350 تا 800 دلار است که این قیمت‌ها عمدتا متاثر از نوسانات قیمت سیمان و سایر مصالح ساختمانی تعیین می‌شود.

چالش‌های مسکنی در تاجیکستان

جمهوری تاجیکستان، کشوری کوهستانی است که مشکلات خاص خود را به جهت اسکان شهری و روستایی، شکل دهی ساختار محیط زندگی و همینطور ساخت و ساز واحدهای مسکونی داراست.

حدود 50 درصد از خانه‌های موجود در تاجیکستان در خلال سال‌های 1960 تا 1970 میلادی احداث شده‌اند که این خانه‌ها اکنون به شدت فرسوده شده و نیاز به بازسازی اساسی دارند.

حل این معضلات بسیار دشوار است ضمن اینکه بلاخیز بودن این کشور، بخش زیادی از زمین‌های موجود را غیرقابل استفاده کرده است. به همین دلیل این کشور با کمبود زمین کافی برای ساخت و ساز مواجه است. در تاجیکستان تنها 62.6 میلیون متر مربع زمین جهت احداث ملک موجود است در حالی که نیاز سرانه به زمین برای ساخت مسکن در این کشور 8.5 میلیون متر مربع است.

این درحالیست که به ازای هر 1000 نفر جمعیت این کشور تنها 110.7 واحد مسکونی وجود دارد که این آمار شدت کمبود مسکن را در تاجیکستان به خوبی نشان می‌دهد. همچنین باید به آمار فوق این را هم اضافه کرد که میانگین فضای مورد نیاز برای هر نفر 18 متر مربع است و به طور میانگین در هر واحد آپارتمانی 7 نفر زندگی می‌کنند.

آن گونه که به نظر می‌رسد، بازار مسکن تاجیکستان جوابگوی ارائه استانداردهای حداقلی زندگی برای مردم این کشور نیست و دولت نیز در تامین مسکن اجتماعی بسیار ناکارآمد بوده است. ازسوی دیگر، قیمت بسیار بالای مسکن در مقایسه با درآمد پایین مردم وضعیت بدمسکنی را در این کشور تعمیق کرده است.

مسکن، مشکل دیرین مردم تاجیکستان

مسکن، یکی از مشکلات دیرین مردم تاجیکستان بوده است. یکی از عوامل مهمی که سبب بروز جنگ‌های داخلی در تاجیکستان شد، به وقوع شایعه‌ای در خصوص تامین مسکن برای ارامنه‌ای بود که بعد از وقوع زلزله سهمگین سال 1988 میلادی، در سال 1989 به دوشنبه، پایتخت تاجیکستان نقل مکان کردند.

مسکو در آن زمان تلاش می‌کرد تا هزاران زلزله‌زده بی‌خانمان را در سراسر اتحاد جماهیر شوروی اسکان دهد بنابراین پناهجویان ارمنی نیز به حقوق شهروندی مردم تاجیکستان ورود کردند و این در حالی بود که خود شهروندان تاجیک در صف تهیه مسکن قرار داشتند.

اما فروپاشی اتحاد جماهیر شوروی و استقلال تاجیکستان در اواخر سال 1991 میلادی، به شدت بر آینده این کشور و پایتخت آن تاثیر گذاشت. ورود به جنگ داخلی خونین  در سال 1992 میلادی در دوشنبه، قبل از سرایت به سایر مناطق این کشور، بر سیل ورودی جمعیت به تاجیکستان تاثیر گذاشت و مردم این کشور به سمت کشورهای همسایه سرازیر شدند. این مساله سبب رشد مستمر جمعیت مهاجر از این کشور شد به طوری که در سال 2014 میلادی، شمار مهاجران از تاجیکستان به 834 هزار تن رسید.

بازار مسکن تاجیکستان پس از استقلال از شوروی سابق

در ربع قرن پس از به استقلال رسیدن تاجیکستان، جمعیت دوشنبه به شدت افزایش یافت. جمعیت دوشنبه که در دهه 1990 میلادی به 500 هزار نفر کاهش یافته بود، در دهه 2010 میلادی 300 هزار نفر افزایش یافت و به بیش از 800 هزار نفر رسید.

این جهش شدید آماری، زمینه ساز نگرانی برای تامین مسکن شد. اداره آمار تاجیکستان در سال 1989 میلادی میانگین جمعیت هر خانواده در این کشور را 6.1 نفر برآورد کرده بود که این کشور از این حیث بزرگترین خانواده‌ را در بین کشورهای اتحاد جماهیر شوروی دارا بود.

این درحالیست که آمارهای رسمی در سال 2000 میلادی حاکی از کاهش سایز خانواده‌های تاجیک به 5.8 نفر بود به طوری که 59.4 درصد خانواده‌ها جمعیتی بین 4 تا 7 نفر داشتند.

دوشنبه، آهنربای جمعیتی

افزایش سریع جمعیت پایتخت طی دهه اخیر، تنها ناشی از عوامل آماری نبوده بلکه به اعتقاد بسیاری از کارشناسان، خاصیت آهنربایی دوشنبه، سبب جذب جمعیت شده است.

بازگشت نیروهای کار به دوشنبه و سیل مهاجران مناطق روستایی به پایتخت در جست‌وجوی شرایط کاری و زندگی بهتر، همچنان ادامه داشته و دارد.

آنها پس از سکونت در دوشنبه، اقدام به خرید آپارتمان و به اشتراک گذاشتن آن با سایر اعضای خانواده خود کردند.

بازاری پر از نارسایی و ناکارآمدی

فارغ از تمامی موارد ذکر شده، یکی از عوامل مهم دیگر در ناکارآمدی بازار مسکن تاجیکستان، فارغ از عوامل آماری و اقتصادی، شرایط سیاسی این کشور بوده است. همانطور که پیش‌تر هم اشاره شد، جنگ‌های داخلی و مشکلاتی از این دست، روند خصوصی‌سازی شرکت‌ها را در تاجیکستان کند کرده است.

از سوی دیگر، روند خصوصی‌سازی در این کشور همچنان شفاف نیست در نتیجه کمک‌های مالی 22 میلیون دلاری و 50 میلیون دلاری که به ترتیب ازسوی صندوق بین‌المللی پول (IMF) و بانک جهانی برای شرکت‌های خصوصی این کشور تخصیص یافته‌اند هنوز کارایی لازم را نداشته‌اند چراکه بسیاری از این شرکت‌های خصوصی همچنان توسط هویت‌های حقوقی زمان جنگ اداره می‌شوند.

معضل بی‌خانمانی ناشناخته در تاجیکستان

همان طور که پیش‌بینی می‌شد، در تاجیکستان هیچ تعریف رسمی و قانونی یا داده‌های آماری مشخصی از پدیده بی‌خانمانی در دسترس نیست و مشخص نیست در این کشور چه تعداد افراد بی‌خانمان و بی‌سرپناه وجود دارد.

در واقع، پس از شروع روند خصوصی سازی در تاجیکستان از دهه 90 و اوایل 2000 میلادی، پدیده بی‌خانمانی در این کشور هویدا شد و برخی از اقشار آسیب‌پذیر که اغلب آنها سالمندان و افراد مجرد بودند، با فریب آشنایان و اطرافیانشان که به بهانه اسکان اشخاص دیگر اقدام به اخذ اسناد امضا شده از آنها می‌کردند، از دست دادند. سایر این افراد هم توسط اقوام و آشنایان از خانه‌هایشان به بیرون رانده شدند.

برخی از شهروندان بی‌خانمان در تاجیکستان نیز به دلیل نداشتن پاسپورت این کشور یا شناسنامه، نتوانستند مشکلات مسکن خود را مرتفع کنند. بنا بر اعلام یکی از مقامات ارشد وزارت کشور تاجیکستان، در دوشنبه، پایتخت تاجیکستان بیش از 500 متکدی سکونت دارند که بیش از نیمی از آنها شهروند این شهر نیستند.

اما جنبه دیگر بی‌خانمانی در تاجیکستان، به خصوص در پایتخت این کشور، پدیده مهاجرت از مناطق روستایی به شهرها است که این افراد در خانه‌های اقوام و بستگان خود کنی می‌گزینند. زندگی متراکم در فضاهای کوچک، آنها را از دسترسی به امکانات زیرساختی نظیر آب لوله کشی و سیستم‌های گرمایشی محروم داشته و کیفیت زندگی را به شدت پایین آورده است.

مسکن اجتماعی ناکافی و ناکارآمد

مسکن اجتماعی ناکافی و ناکارآمد نیز یکی دیگر از پیامدهای بازار ناکارآمد مسکن در تاجیکستان است. در دوره شوروی سابق، دولت در آن زمان برای اقشار آسیب‌پذیر جامعه مسکن تامین می‌کرد با این تفاوت که مالکیت این خانه‌ها همچنان در اختیار دولت بود و ساکنین این خانه‌ها قادر به فروش آن نبودند.

دولت شوروی سابق همچنین مسئول تامین خدمات شهری ارزان‌تر و هرگونه تعمیرات و بازسازی رایگان خانه‌های اقشار آسیب‌پذیر بود. اما با فروپاشی اتحاد جماهیر شوروی، دولت تاجیکستان این خدمات را متوقف کرد و کشور همزمان وارد جنگ داخلی شد. تنها کاری که دولت کرد این بود که در سال 2008 میلادی تا حدی مشکل مسکن را در دستور کار قرار دهد.

هم‌اکنون، برنامه‌های مسکن اجتماعی موجود در تاجیکستان، با آنچه که در دولت شوروی سابق ارائه می‌شد بسیار متفاوت است و دولت کنونی مسکن اجتماعی را با هدف اجاره تامین نمی‌کند بلکه این نوع مسکن با هدف فروش با قیمتی پایین‌تر از بازار ارائه می‌شود.

شرکت khukumat نیز به تازگی ساخت مسکن اجتماعی را در دوشنبه آغاز کرده و در سال 2012 میلادی نیز شهرداری این شهر شرکتی را به منظور احداث خانه‌های ارزان راه‌اندازی کرد که این خانه‌ها در زمین‌های اعطایی ازسوی دولت احداث می‌شوند.

این خانه‌ها با قیمت پایه هر متر مربع 500 تا 600 دلار ارائه می شوند. قیمت ملک به طور کلی در دوشنبه، پایتخت تاجیکستان حد فاصل سال‌های 2014 تا 2015 افت محسوسی داشته به طوری که قیمت یک آپارتمان دو خوابه در سال 2014 میلادی 40 هزار دلار بوده درحالیکه در سال 2015 به 35هزار دلار کاهش یافته است.

تسهیلات و برنامه‌های حمایتی دولت

بسیاری از خانواده‌های تاجیک در شرایط سخت اقتصادی به سر می‌برند، زیرا عملا به منابع تامین مالی و وام مناسب دسترسی ندارند.

همکاری میان بنیاد خیریه Habitat تاجیکستان و موسسات تامین مالی خرد، باعث شده تا حدی این خلا پر شده و وام‌های محدودی برای خرید مسکن توسط اقشار آسیب‌پذیر تامین شود. این وام‌ها اغلب به زنان بدون سرپرست اعطا می‌شود و سازندگان و معماران خیر و داوطلب نیز در پیشبرد این اهداف کمک می‌کنند.

همچنین، به تازگی بانک آلمانی «کردیت آنستالت»، وامی به ارزش 7 میلیون یورو برای تامین مسکن در مناطق روستایی تاجیکستان اختصاص داده است.

این قرارداد همکاری در جهت پیشبرد پروژه توسعه سیستم تامین اعتبارات خرد تاجیکستان امضا شد که در آن موسسات اعتباری اروند و ایمون اینترنشنال، FMFB تاجیکستان و Eskhata بانک حضور دارند.

دیدگاهتان را بنویسید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *