بازارهای جهانی مسکن: جمهوری آذربایجان!

نویسنده : محسن عارفی | تاریخ انتشار : ۳ اردیبهشت ۱۳۹۷

 از این پس قصد داریم به طور منظم، بازار مسکن در کشورهای دیگر جهان را مورد بررسی قرار دهیم تا شما را بیشتر با شرایط خرید، فروش، وام و طرح‌های دولتی مسکن در آنها آشنا کنیم. در این گزارش به سراغ کشور همسایه ایران یعنی «جمهوری آذربایجان» رفته‌ایم.

بازارهای جهانی مسکن: مهمترین مزیت بازار مسکن در جمهوری آذربایجان این است که شرایط خرید و فروش مسکن در این کشور هم برای شهروندان آذربایجانی و هم برای خارجی‌ها مشابه است ضمن اینکه نرخ مالکیت نسبت به اجاره‌نشینی در آن بسیار بالاست.

طبق قانون اساسی جمهوری آذربایجان، هیچ تفاوت قانونی میان شهروندان و اشخاص خارجی در خرید و فروش مسکن وجود ندارد و آنها می‌توانند به غیر از زمین، هر آپارتمان یا ملکی که می‌خواهند، در این کشور خریداری کنند.

طبق قانون اساسی آذربایجان، تنها شهروندان آذربایجانی می‌توانند در این کشور زمین خریداری کنند.

همچنین اگر یک فرد خارجی با شهروند آذربایجانی ازدواج کند و این خانواده بخواهد زمینی خریداری کند، سند به اسم فردی که شهروند آذربایجان است ثبت خواهد شد.

کشور: جمهوری آذربایجان

پایتخت: باکو

پول ملی: منات (AZ Manat) معادل 0.59 دلار آمریکا

جمعیت: 9,923,914

قیمت هر متر مسکن:

1376 دلار در مرکز

649 دلار در حومه

قیمت اجاره:

300 دلار در مرکز

153 دلار در حومه

وام مسکن:

35000 تا 5000 منات

نرخ سود وام:

4 الی حداکثر 8 درصد

بازار مسکن در جمهوری آذربایجان درحال دگردیسی و تغییرات بسیار است که این تغییرات سبب کاهش نسبی قیمت‌ها به خصوص بعد از شوک‌های اخیر اقتصادی ناشی از افت قیمت جهانی نفت، کاهش ارزش پول ملی این کشور (منات) رخ داده است.

آمارها حاکی از این است که قیمت مسکن در بازار وام‌های ثانویه خرید در این کشور بیش از 30 درصد افت داشته در حالی که این کاهش در بازار مسکن با اوراق به پشتوانه وام‌های اولیه خرید، کندتر بوده است.

بازار املاک و مستغلات در جمهوری آذربایجان در یک نگاه

در جمهوری آذربایجان، می‌توان با هر بودجه و قیمتی آپارتمان و خانه پیدا کرد شاید به همین دلیل نرخ مالکیت ملک نسبت به اجاره‌نشینی بسیار بالاتر است.

البته در این کشور هم مثل همه نقاط جهان، قیمت مسکن در پایتخت (باکو)، از سایر شهرها گران‌تر است.

در باکو، قیمت ملک بر اساس موقعیت مکانی و منطقه تعیین می‌شود که این قیمت‌ها در مناطق اعیان‌نشین از همه جا بالاتر است.

متاسفانه هیچ آمار رسمی از قیمت ملک در آذربایجان بر اساس منطقه‌ای که ملک در آنجا واقع شده در دسترس نیست و در وبسایت موسسه آمار جمهوری آذربایجان، تنها می‌توان روند تغییرات قیمتی ملک را به صورت درصدی مشاهده کرد.

با این حال، طبق داده‌های اعلامی ازسوی سازمان‌ها و نهادهای مستقل غیر دولتی که روی قیمت ملک در آذربایجان ارزش‌گذاری می‌کنند، بالاترین قیمت ملک در آذربایجان و شهر باکو متعلق به آپارتمان‌ها و منازل مسکونی در منطقه «سبایل» و پس از آن مناطق «سوراخانی» و «نظامی» است.

فرآیند جست‌وجو و خرید آپارتمان در آذربایجان و نقش دولت

در آذربایجان هم مانند بسیاری کشورهای در حال توسعه جهان می‌توان برای خرید ملک از روش‌های معمول مانند مراجعه به آژانس‌های املاک و روش‌های پیشرفته و نوین نظیر وبسایت‌ها و سرویس‌های آنلاین استفاده کرد که اغلب آگهی دهندگان این وبسایت‌ها، مالکان آپارتمان‌ها هستند.

تقریبا در تمام مناطق شهری آذربایجان و پایتخت، آژانس‌های املاک متعددی به چشم می‌خورند و افراد جویای ملک می‌توانند توافقنامه‌ای تحت عنوان حقوق و وظایف آژانس‌های املاک در قبال مشتری، امضا کنند.

میزان حق کمیسیون مشاوران املاک در جمهوری آذربایجان معمولا از حداقل 2 تا حداکثر 4 درصد ارزش کل ملک متغیر است.

اتباع خارجی در جمهوری آذربایجان ممکن است برای خرید ملک مجبور باشند تا یک تفاهم‌نامه مشترک شامل یک قرارداد شرایط خرید و فروش و یک قرارداد مربوط به آژانس املاک منعقد کنند اما به دلیل پیچیدگی آن باید حتما از یک وکیل مجرب کمک بگیرند.

توافق خرید و فروش

قرارداد خرید و فروش ملک به دلیل آنکه تا حد زیادی جلوی تخلفات و کلاهبرداری را می‌گیرد، بیش از همه مورد توجه و پسند مشاوران املاک است چرا که برای فروش یک ملک از طریق توافقنامه فوق، مالک می‌بایست با ارائه این مستندات، مالکیت خود بر ملک مورد نظر را به اثبات برساند.

با این حال، با وجود آنکه در جمهوری آذربایجان شاهد ساخته شدن تعداد زیادی واحدهای مسکونی جدید هستیم، اما هنوز بسیاری از مالکین این واحدها توافقنامه یا سندی که نشان دهنده مالکیت آنها بر ملک مورد نظر است، در اختیار ندارند.

بنابراین، خریداران در هنگام خرید اینگونه املاک امکان اجرای قرارداد خرید و فروش صادره از سوی اداره ثبت املاک را نداشته و ممکن است به راحتی مورد کلاهبرداری قرار گیرند.

در قرارداد مربوط به خرید و فروش به صورتی که ازسوی اداره ثبت اسناد و املاک ارائه می‌شود، به طور پیش فرض حقوق و اختیارات آژانس‌های املاک پیش‌بینی نشده است.

این قراردادها همچنین به دو زبان فارسی و انگلیسی منتشر می‌شوند اما با توجه به این مساله که یک سند رسمی محسوب می شود، معمولا باید به زبان آذربایجانی هم ترجمه شود.

در این قرارداد همچنین بندی مربوط به پرداخت سهم دولت گنجانده شده که از طرفین معامله اخذ می‌شود.

انواع وام و تسهیلات مسکن در آذربایجان

صندوق اعتبارات جمهوری آذربایجان تحت نظارت بانک ملی این کشور، با هدف ارتقای کیفیت و شرایط زندگی مردم تشکیل شده تا اعتبارات مناسب را جهت خانه دار شدن شهروندان این کشور تامین کند.

به همین منظور نیز یک وبسایت جامع و انحصاری راه‌اندازی شده تا مردم بتوانند به راحتی جهت کسب اطلاعات بیشتر در این زمینه به آن مراجعه کنند.

شرایط پرداخت وام مسکن در جمهوری آذربایجان بدین صورت است که تحت عنوان «وام استاندارد اجتماعی»، به افراد حداقل 35000 و حداکثر 50000 «منات» (واحد پول آذربایجان) با نرخ سود سالانه به ترتیب 4 و 8 درصد پرداخت می‌شود.

حداکثر مدت بازپرداخت این وام نیز 25 تا 30 سال و پیش پرداخت آن نیز به ترتیب 20 و 15 درصد است.

مسکن اجتماعی در آذربایجان

سیاست‌های مسکن اجتماعی در جمهوری آذربایجان عمدتا روی رفع مشکلات مسکن اقشار آسیب‌پذیر نظیر پناهجویان، آوارگان، معلولان جسمی و مجروحان جنگی متمرکز شده است.

در همین راستا، سازمان‌ها و نهادهایی نظیر کمیته دولتی در امور پناهجویان و آوارگان جنگی، وزارت حفاظت اجتماعی و صندوق اعتبارات مسکن، به این امور رسیدگی می‌کنند.

اتحادیه مسکن دولتی آذربایجان که به تازگی راه‌اندازی شده و تحت نظارت مستقیم ریاست‌جمهوری این کشور فعالیت می‌کند، علاوه بر تقویت بخش ساخت و ساز در اقتصاد این کشور، وظیفه رسیدگی به وضعیت مسکن مردم را نیز بر عهده دارد.

راه‌اندازی این اتحادیه 60 نفره در سال 2016 میلادی، این امید را به مردم داد تا بتوانند مشکل مسکن خود را راحت‌تر رفع کنند. از دیگر وظایف اتحادیه مسکن دولتی آذربایجان مدیریت ساخت و ساز ساختمان‌های سبز و دوستدار محیط زیست است.

هداف دولت آذربایجان از طرح مسکن اجتماعی چیست؟

 

هدف اصلی از ایجاد صندوق طرح مسکن اجتماعی ازسوی دولت آذربایجان حل مشکل مسکن مردم و بهبود رفاه اجتماعی آنهاست که این شرایط با اعطای تسهیلات بلند مدت با سود حداقلی امکانپذیر می‌شود.

ریاست‌جمهوری آذربایجان همچنین وعده داده که به زودی برنامه جدید ساخت مسکن اجتماعی برای استفاده عموم مردم ارائه می‌شود.

دولت آذربایجان همچنین برنامه‌های مدونی را جهت حمایت از خانواده‌های جوانی که به دنبال شرایط بهتر زندگی هستند، تدارک دیده و با پیاده سازی سیستم پرداخت وام‌های ارزان قیمت، شرایط زندگی جوانان را ارتقا داده است.

پیش‌بینی می‌شود، اجرای گسترده طرح‌های احداث مسکن در باکو و سایر شهرهای جمهوری آذربایجان سبب اشتغالزایی و تامین تقاضای مسکن شود.

این طرح‌ها همچنین سبب رونق دستکم 20 بخش اقتصادی آذربایجان خواهد شد که با رونق این بخش‌ها به خصوص بخش ساخت و ساز، اقتصاد جمهوری آذربایجان که از افت قیمت نفت دچار کندی شده، دوباره اوج خواهد گرفت.

بدین ترتیب، بخش ساخت وساز، به یکی از ارکان مهم اقتصاد غیرنفتی باکو بدل شده و خواهد توانست به میزان قابل توجهی سرمایه جذب کند.

مسکن یارانه‌ای

سیستم اعطای مسکن یارانه‌ای که در پرتال دولت الکترونیک باکو ایجاد شده، از سال 2017 میلادی در دسترس عموم قرار گرفته است.

این سیستم تمام اطلاعات ضروری و مورد نیاز جهت ثبت نام برای دریافت آپارتمان با بهترین و ساده‌ترین شرایط را در اختیار کاربران قرار می‌دهد.

پیش‌بینی می شود این سیستم به زودی به بهترین راهکار برای خانه‌دار شدن اقشار کم درآمد و طبقه متوسط آذربایجان تبدیل شود.

علاوه بر این، پس از آنکه این طرح به حد کافی رشد کرد و به بالاترین سطح خود رسید، آن وقت شاهد تاثیر مثبت آن روی بخش‌های دیگری چون ساخت و ساز و تولید مصالح ساختمانی خواهیم بود که تمامی این موارد در نهایت بر ظرفیت‌های کلی اقتصاد و صنعت آذربایجان می‌افزاید.

در طرح اعطای آپارتمان‌های یارانه‌ای، افراد امکان دریافت وام و اعتبارات از سوی موسسات اعتباری مورد تایید دولت و بانک مرکزی را خواهند داشت.

در این شیوه، برخلاف اعطای وام‌های معمولی مسکن که تنها توسط چند بانک مورد تایید دولت انجام می‌گیرد، وام‌های مسکن یارانه‌ای با نظارت صندوق اعتبارات آذربایجان (AMF) پرداخت می‌شود که میزان اعطای این وام‌ها ازسوی بانک عامل باید دستکم 90 درصد هزینه‌های آپارتمان مورد نظر را تحت پوشش قرار دهد.

همچنین، آپارتمان‌هایی که به خریداران داده می‌شوند باید نوساز، بازسازی شده و همراه با امکاناتی چون کابینت آشپزخانه باشد.

وضعیت ساخت و ساز در جمهوری آذربایجان

بخش ساخت و ساز در این کشور به دنبال توسعه سریع اقتصادی در اوایل دهه 2000 میلادی به شدت رشد کرد.

در ابتدا، رشد ساخت و سازها بیشتر منحصر به مراکز شهری و مناطق توریستی بود اما کم کم، بخش ساختمان سازی به یکی از بخش‌های اصلی توسعه اقتصادی آذربایجان بدل شد.

از سوی دیگر، رشد تقاضا برای خانه‌های مدرن و جدید مستلزم ساخت آپارتمان‌ها و ساختمان‌های بلند مرتبه بود.

در همین حال، بسیاری از شرکت‌های خصوصی سازنده در کشور تاسیس و به تامین کنندگان اصلی ساختمان‌های مسکونی و تجاری بدل شدند.

بدین ترتیب، احداث پروژه‌های جدید مسکونی و غیرمسکونی در جمهوری آذربایجان شتاب گرفت و بدین ترتیب میزان ساخت و سازها از رقم 803 هزار متر مربع در سال 2002، به 1 میلیون و 339 هزار متر مربع در سال 2003 میلادی افزایش یافت.

متوسط آمارهای مربوط به سال‌های 2003 تا 2008 میلادی حاکی از این است که به طور میانگین در این سال‌ها یک میلیون متر مربع بوده است.

قیمت مسکن در آذربایجان

قیمت مسکن در آذربایجان نیز مانند سایر نقاط جهان تحت تاثیر عواملی چون موقعیت مکانی و منطقه‌ای متغیر است.

طبق آمارهای اعلامی ازسوی وبسایت معتبر numbeo.com، قیمت یک متر آپارتمان در مرکز شهر حدود 1376 دلار و در حومه حدود 649 دلار است.

همچنین، هزینه اجاره آپارتمان یک خوابه در مرکز شهر ماهانه در مرکز شهر حدود 300 و در حومه شهر حدود 153 دلار است.

برای اجاره آپارتمان 3 خوابه نیز در مرکز شهر باید ماهانه حدود 630 و در حومه شهر ماهانه حدود 300 دلار هزینه کرد.

یک بازار جهانی

از آنجا که طی سال‌های اخیر، روز به روز بر تعداد کارشناسان و متخصصان خارجی که جذب جمهوری آذربایجان می‌شوند، افزوده می‌شود، جای تعجب نیست که این افراد اشتیاق بسیاری برای خرید ملک نه تنها در باکو، بلکه در سراسر این کشور پیدا کنند.

این مسایل آذربایجان را به یک بازار بین‌المللی ملک تبدیل کرده است. از سوی دیگر، قوانین برابر برای شهروندان آذربایجانی و اتباع خارجی، شرایط را برای سرمایه گذاری خارجی‌ها در بازار املاک آذربایجان هموار کرده است.

آمارها حاکی از این است که تعداد املاک خریداری شده توسط خریداران و اتباع خارجی در جمهوری آذربایجان طی سال‌های اخیر افزایش داشته است.

کمیسیون دولتی مسکن جمهوری آذربایجان سال گذشته با انتشار گزارش اعلام کرد تعداد املاک خریداری شده توسط افراد خارجی در این کشور به 2850 واحد افزایش یافته که این رقم حاکی از رشد 53 درصدی خریداران خارجی ملک در آذربایجان، در مقایسه با سال 2013 میلادی است.

بر همین اساس، روی هم رفته تعداد مالکان خارجی املاک و آپارتمان در جمهوری آذربایجان، طی 3 سال گذشته 2 برابر شده است.

البته اشتیاق خارجی‌ها برای خرید ملک و آپارتمان محدود به باکو نمی‌شود چرا که آمارها نشان می‌دهد آنها برای خرید ملک در سایر مناطق جمهوری آذربایجان میل و اشتیاق بالایی دارند.

بنابر این آمار، بیش از نیمی از مجموع 1812 ملک خریداری شده توسط مشتریان خارجی در سال گذشته، در مناطق غیر شهری و حومه واقع شده‌اند.

جنوب آذربایجان محبوب سرمایه گذاران

جنوب آذربایجان از محبوب‌ترین مناطق خرید ملک توسط خارجی‌ها محسوب می‌شود که در این بین شهرهایی چون جلیل آباد، لنکران و کاچماز، به دنبال باکو، از شهرهای پرطرفدار خریداران خارجی هستند. ا

لبته، بنا بر آمارها، 45 درصد از املاک خریداری شده توسط مشتریان خارجی در آذربایجان را «زمین» و 40 درصد را آپارتمان تشکیل می‌دهد. از این آمار همچنین حدود 14 درصد نیز منزل شخصی هستند.

همانطور که پیش بینی می شد، بیشتر آپارتمان‌های خریداری شده توسط خارجی‌ها در باکو که مرکز تجاری جمهوری آذربایجان نیز محسوب می‌شود، واقع شده‌اند.

از سوی دیگر، شهرستان جلیل آباد، با 351 مورد معامله، در صدر فهرست خریداران زمین ازسوی اتباع و مشتریان خارجی قرار دارد و پس از آن شهرستان‌های لنکران، شمکور و شیروان قرار دارند.

 

دیدگاهتان را بنویسید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *