بازار جهانی مسکن، این بار در ترکیه نگین مدیترانه!

نویسنده : محسن عارفی | تاریخ انتشار : ۱۰ اردیبهشت ۱۳۹۷

در تحلیل بازار جهانی مسکن این بار به سراغ ترکیه رفتیم که با توجه به رشد اقتصادی و موقعیت جغرافیایی و ژئوپولتیک، یکی از 25 کشور برتر و مهم جهان محسوب می‌شود.

بازارهای جهانی مسکن: برای بسیاری از سرمایه‌گذاران به ویژه سرمایه‌گذاران خارجی، بازار مسکن در ترکیه، یکی از مهمترین و جذاب‌ترین بازارها محسوب می‌شود. سهولت خرید ملک در ترکیه از یک سو و اخذ اقامت در این کشور از سوی دیگر، باعث شده تا هر سال بر شمار سرمایه‌گذاران و خریداران خارجی بازار مسکن در این کشور افزوده شود.

کشور: ترکیه

پایتخت: آنکارا

پول ملی: لیر (Turkish lira) معادل 0.25 دلار آمریکا

جمعیت: 79 میلیون و 510 هزار نفر

قیمت هر متر مسکن:

1363 دلار در مرکز

695  دلار در حومه

قیمت اجاره:

312.67  دلار در مرکز

189.16  دلار در حومه

وام مسکن:

با بازپرداخت حداقل 8 و حداکثر 25 سال

نرخ سود وام:

ثابت و انعطاف‌پذیر

اما پیش از آنکه ببینیم چه عاملی باعث شد تا بخش مسکن ترکیه، به یکی از پایه‌های اصلی اقتصادی این کشور در جذب سرمایه تبدیل شود، بد نیست نیم نگاهی به گذشته نه چندان خوب بازار مسکن در این کشور داشته باشیم و ببینیم دولت ترکیه چگونه توانست از یک بازار راکد و نامتوازن در عرضه و تقاضا، یک بازار درآمدزا و پویا بسازد.

این اتفاق در حالی می‌افتد که در دهه 1950 میلادی، یعنی زمانی که عصر صنعتی شدن، منجر به توسعه سریع شهرنشینی شد. درآمد کم و استانداردهای پایین زندگی در روستاها و حاشیه شهرها، همراه با نابرابری‌های اجتماعی-سیاسی به عاملی تبدیل شد تا شمار زیادی از جمعیت روستا نشین و حاشیه نشین به شهرها مهاجرت کنند.

سیاست های مسکن اجتماعی ترکیه

تا دهه 1980 میلادی، سیاست‌های مسکنی دولت ترکیه تنها بر ترغیب و تشویق به ساخت مسکن‌های دولتی و اجتماعی با کمک وام‌های دولتی و معافیت از مالیات و همینطور اعمال مالیات‌های سنگین‌تر بر خانه‌های لوکس متمرکز بود.

متاسفانه، این سیاست‌های دولت ترکیه در افزایش تعداد واحدهای مسکونی موفق عمل نکرد. خانه‌های مناطق فقیر نشین همچنان به همان وضع باقی ماند و وضعیت زیرساختی هم بهبود نیافت. در واقع، اقدامات اقتصادی دولت ترکیه در دهه 1980 میلادی به جای آنکه باعث پیشرفت شود، بازار مسکن را بشدت تحت تاثیر قرار داد و سرمایه‌گذاری در این بخش نیز کاهش یافت.

این مساله زمانی نمود بیشتری یافت و دولتی‌ها را به فکر فرو برد که 300 بخش صنعتی مرتبط با مسکن نیز که به این بخش وارد می‌شدند، آسیب دیدند. از آن به بعد بود که سیاست‌های مسکنی در دولت ترکیه به سمت بهبود این بخش و افزایش سرمایه‌گذاری در مسکن تغییر کرد و در این راه گام‌های جدی و مثبتی برداشته شد.

با ایجاد صندوق سرمایه‌گذاری انبوه سازی مسکن و اعمال تغییرات جدی برای ترغیب سازندگان به احداث واحدهای مسکونی جدید، صنعت ساختمان در ترکیه رونق گرفت.

سیاست‌های راهگشا

دولت ترکیه برای افزایش شمار افراد مالک ملک، وام‌های گسترده‌ای را جهت احداث پروژه‌های ساختمانی تخصیص داد. این وام‌ها از طریق صندوق‌های تامین اجتماعی نظیر SSK و Bagkur و همینطور بانک املاک ترکیه (Emlak Bank) تامین و پرداخت شد.

گرچه این سیاست توانسته بود ساخت و ساز مسکن را رونق دهد اما هنوز در افزایش درصد مالکیت ملک در این کشور موفق عمل نکرده بود. در دهه 1980 میلادی، دولت ترکیه با هدف ترغیب سازندگان به احداث خانه‌های کم‌ متراژ، وام‌هایی را از طریق صندوق‌های SSK و Bagkur به سازندگان اعطا کرد؛ مشروط بر اینکه مساحت خانه‌های احداثی نباید از 100 متر مربع فراتر می‌رفت اما این سیاست دولت هم به درستی اجرا نشد و در نهایت این طرح در سال 1998 برچیده شد.

با توسعه سریع شهرنشینی در ترکیه، تقاضا برای مسکن هم روز به روز بیشتر می‌شد و دولت قادر نبود تا عرضه را با تقاضا هماهنگ کند. گرجه در این بین پیشرفت‌های محسوسی هم رخ داد. دولت ترکیه امروز هم درحال اجرای سیسات‌های مختلفی است تا بتواند میزان تقاضا برای مسکن اجتماعی را برآورده کند اما هنوز هم تقاضا برای خانه‌های لوکس و خانه‌های ارزان و بی کیفیت بسیار سریع‌تر از تقاضا برای خانه‌های اجتماعی و دولتی افزایش می‌یافت.

راهکارهای دولت برای رفع کمبود مسکن

افزایش جمعیت ترکیه علاوه‌بر مشکل کمبود مسکن، سبب افزایش نرخ بیکاری نیز شد که این عوامل دست به دست هم داد و ترکیه را به بحران اقتصادی فرو برد.

افزایش جمعیت جوان در ترکیه دولت را به این فکر فرو برد که در این کشور قطعا نیاز به مسکن یک ضرورت است و باید به شکلی جدی ساخت و ساز در این کشور افزایش یابد. روند سریع شهرنشینی، رشد سریع جمعیت در اوایل دهه 2000 میلادی بخش زیادی از سرمایه‌گذاری‌ها را به سمت بازار مسکن سوق داد.

طبق برآوردها، و بدون درنظر گرفتن جمعیت، ترکیه در آن سال‌ها به سالانه 450 تا 500 هزار واحد مسکونی جدید نیاز داشت. در این بین، شهر استانبول با افزایش جمعیت سالانه 3.3 درصد یکی از مهمترین کلانشهرهای خاورمیانه و شرق اروپا محسوب می‌شد.

سیاست‌های جدید اقتصادی دولت مهار تورم که منجر به کاهش نرخ سود وام‌های بانکی نیز شد، شرایط را برای ساخت واحدهای مسکونی بیشتر و با کیفیت‌تر برای اقشار کم درآمدتر و طبقه متوسط فراهم آورد.

توریسم و کمک به ساخت و ساز در ترکیه

توسعه صنعت گردشگری در ترکیه، یکی از مهمترین عواملی بود که سبب رشد بازار مسکن در این کشور شد و احداث واحدهای مسکونی افزایش یافت. البته، به دلیل اینکه دولت همچنان تحت تاثیر بحران اقتصادی بود، بیشتر بار ساخت و احداث واحدهای مسکونی و صنعتی را بخش خصوصی به دوش می‌کشید.

سرمایه‌گذاری مسکن، یکی از شاخص‌های مهم اقتصادی کشورها محسوب می‌شود و سرمایه‌گذاری در این بخش 4 درصد تولید ناخالص داخلی و 150 تا 30 درصد سرمایه‌گذاری‌های ثابت را به خود تخصیص می‌دهد. علاوه بر این، بالا بودن نرخ شهرنشینی در ترکیه و نرخ بالای مهاجرت‌پذیری، سرمایه‌گذاری در بخش مسکن را افزایش داد.

پس از سال 200 میلادی، کاهش نرخ بهره بانکی، صنعت ساختمان ترکیه را با جهش قابل توجهی روبرو کرد و امروز این بخش به لوکوموتیو قطار اقتصادی این کشور تبدیل شده است.

ترکیه به جز سال 2008 میلادی و بحران اقتصادی آن سال، تا امروز توانسته این موفقیت و رونق را حفظ کند و در سایه سرمایه‌گذاری بخش خصوص و پروژه‌های اجرایی از سوی اداره انبوه‌سازان، علاوه بر افزایش نرخ مالکیت مسکن، نرخ اشتغال نیز در این کشور افزایش یافت.

اداره انبوه‌سازی ترکیه که وابسته به دفتر نخست‌وزیری نیز هست توانسته پروژه‌های بسیار بزرگی نظیر شهرک‌های مسکونی با ظرفیت 250 تا 300 هزار سکنه احداث کند. این پروژه حتی از بسیاری شهرستان‌های این کشور جمعیت بیشتری را در خود جای خواهد داد.

کشورهای خاورمیانه مشتریان خارجی دست به نقد

بر اساس آمارهای اعلامی از سوی موسسه آمار ترکیه، بخش ساختمان سازی که امروز یکی از بخشهای بسیار پویا و رو به رشد در ترکیه است، توانسته در سال‌های 2012، 2013 و 2014 میلادی به ترتیب  در ۰.۶ درصد، ۷.۱ و ۵.۱ درصد رشد داشته است.

در فهرست بالاترین میزان فروش مسکن، استانبول با فروش ۲۶.۶۹۸ واحد و با سهم ۱۹.۸ درصدی از کل معاملات در صدر این فهرست قرار دارد. پس از استانبول، آنکارا با فروش ۱۴.۷۹۷ واحد و با اختصاص ۱۱ درصد از سهم فروش کل در رده دوم و ازمیر با فروش ۸.۴۸۲ واحد و اختصاص ۶.۳ درصد از سهم فروش کل در رده سوم قرار گرفته‌اند.

در سال 2017 میلادی، اتباع و سرمایه‌گذاران خارجی 22 هزار و 324 واحد مسکونی در ترکیه خریداری کرده‌اند که محبوب‌ترین منطقه برای این خریداران حاشیه شرقی دریای سیاه است. خرید آپارتمان در این ناحیه نسبت به سال قبل، 155 درصد رشد داشته که بیشرین درصد این خریداران را اتباع کشورهای خاورمیانه‌ای تشکیل می‌دهند. این خریداران بیشتر از کشورهایی چون عراق، کویت، عربستان سعودی و روسیه هستند.

شهرهای پرطرفدار اتباع خارجی برای خرید مسکن در ترکیه

شهر استانبول با جذب 31 درصد از خریداران خارجی در صدر قرار دارد و پس از آن آنتالیا و ترابزون در رتبه‌های دوم و سوم قرار دارند.

علاوه‌ براین، در شهرهای استانبول و آنتالیا شاهد ادامه روند رشد مشتریان خارجی هستیم و شاخص‌ها حاکی از ادامه این روند در سال 2018 میلادی است.

همچنین، انتظار می‌رود با اجرای کمپین مشترک گردشگری میان چین و ترکیه، به اوج رسیدن تعداد گردشگران به مقصد ترکیه باشیم به طوری که پیش‌بینی می‌شود تا پایان سال 2018 میلادی سالانه یک میلیون چینی از این کشور دیدن کنند.

این امر قطعا سبب رونق صنعت ساخت و ساز در ترکیه نیز خواهد شد چرا که شرکت‌های ساختمانی ترکیه از این فرصت جهت جذب خریداران و سرمایه‌گذاران خارجی استفاده خواهند کرد.

طبق سند چشم‌انداز 2023 ترکیه در بخش صنعت ساختمان، باید تا این سال 7 میلیون و 560 هزار واحد مسکونی احداث شود.

قوانین خرید ملک در ترکیه

شهروندان ترکیه‌ای مانند تمام کشورهای جهان، امکان تملک زمین، ملک مسکونی، تجاری و مشاع را دارند اما این قوانین برای اتباع خارجی اندکی متفاوت است. طبق قوانین این کشور، هرگونه نقل و انتقال ملک باید تنها از طریق اوراق رسمی و ثبتی که توسط طرفین یا وکلای آنها به امضا رسیده باشد و تنها در دفاتر رسمی اسناد و املاک انجام پذیرد.

شهروندان خارجی تنها می‌تواند تا حداکثر 30 هکتار از اراضی این کشور را خریداری کند و حق تملک یا اجاره اراضی واقع در مناطق نضامی را ندارد. همچنین، قانون برای تخصیص اعتبارات ازسوی بانک‌ها و موسسات اعتباری به شهروندان خارجی منعی ندارد.

هرچند خرید و مالکیت ملک در ترکیه یکی از شرایط موثر در بررسی اعطای اقامت این کشور نیز محسوب می شود اما الزاما نمی‌تواند به تنهایی زمینه اخذ اقامت را فراهم کند بلکه تصمیم برای اعطای اقامت در اختیار وزارت کشور و بر اساس مولفه‌های مختلفی صورت می‌گیرد.

بنابراین، اتباع خارجی قبل از آنکه با هدف اخذ اقامت اقدام به خرید ملک در ترکیه کنند، می‌بایست صحت تبلیغات و وعده‌های اقامتی را از سفارت این کشور استعلام کنند.

طبق قانونی که در سال 2003 توسط پارلمان ترکیه تصویب شد، اتباع خارجی میتوانند به صورت آزادانه در کشور ترکیه به خرید و فروش املاک و زمین اقدام کنند.

خریداران خارجی همچنین می‌توانند حداقل 25000 یورو یا معادل آن وام خرید مسکن از بانک‌های این کشور دریافت کنند. این وام‌ها با دوره بازپرداخت 12 تا 180 ماه معادل 15 سال خواهد بود.

روش‌هایی منعطف خرید و فروش ملک در ترکیه

در ترکیه نیز مانند سایر کشورهای درحال توسعه، در کنار خرید و فروش ملک در آژانس‌های املاک، جست‌وجوی آنلاین از طریق وبسایت‌های تخصصی نیز وجود دارد.

در این کشور، وبسایت‌هایی چون حریت املاک، املاک جت، ملیت املاک، زینگات و املاک کولیسی جزو وبسایت‌های برتر محسوب می‌شوند.

در این وبسایت‌ها، امکانات کامل املاک در شهرهای مختلف ترکیه وجود دارد و افراد جویای ملک می‌توانند به راحتی با مشاهده فیلم، عکس و سایر امکانات، ملک دلخواه خود را انتخاب کنند. در برخی از این وبسایت‌ها همچنین در ذیل آگهی هر ملک، ماشین حساب مخصوصی جهت محاسبه اقساط، میزان رهن و اجاره وجود دارد.

وام‌های مسکن در ترکیه

در حال حاضر، نرخ مالکیت مسکن در ترکیه، حدود 70 درصد است که این رقم مسکن‌های غیرقانونی را نیز در بر می‌گیرد. همچنین، 3 درصد از وام‌های مسکن در این کشور از طریق سیستم سرمایه‌گذاری خانه تامین می‌شود و بانک‌های این کشور به طور کلی وام مسکن را به عنوان بخشی از محصولات اعتباری مشتری فراهم می‌کنند به همین دلیل لیزینگ مسکن مبتنی بر اعتبار در ترکیه تنها 10 درصد تولید ناخالص داخلی این کشور را به خود اختصاص می‌دهد.

بر اساس این قانون همچنین دریافت سودهای نتغیر از مشتری ممنوع است و بانک‌ها اعتبارات و وام‌هایی با مدت بازپرداخت 20 ساله اعطا می‌کنند. همچنین، متوسط مدت بازپرداخت بانک‌ها3 تا 4 سال است.

از سوی دیگر در این کشور نرخ سود بسیار بالاست و خیلی سریع هم تغییر میکند. سیستم سود بانکی این کشور تا حدودی شبیه انگلیس است. البته طیف وسیع وام با توجه به درآمد و شرایط فرد متفاوت خواهد بود. به طوری که طیف سود وام ٣/٧ تا٧/٠درصد است. قوانین ترکیه هم مانند بسیاری از بانکهای اروپایی، طیف دسترسی محدودی دارد. این امر شامل وام نیز میشود.

دولت ترکیه همچنین برای خانواده‌های کم درآمد وام‌های بدون بهره نیز در نظر گرفته است. قشر متوسط و کم درآمد، چیزی حدود 60 تا 70 درصد جمعیت این کشور را تشکیل می‌دهد. دولت ترکیه با هدف خانه‌دار کردن 100 هزار نفر در ماه، اقدام به اعطای وام‌های مسکن بدون بهره کرده است. این یکی از جدیدترین و خلاقانه‌ترین سیاست‌های دولت ترکیه در جهت خانه‌دار کردن شهروندان کم درآمد محسوب می‌شود.

برای مشاهده گزارش های تخصصی بازارهای جهانی مسکن هر هفته به مجله خبری ihome.ir مراجعه کنید!

پاسخ دهید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *