بازار جهانی مسکن: امارات، مقصد جذاب سرمایه‌گذاری در سال 2018

تاریخ انتشار : ۳۱ اردیبهشت ۱۳۹۷

بازار جهانی مسکن این بار در امارات؛ نتایج بررسی‌ها نشان می‌دهد بازار مسکن امارات پس از یک دوره افول به شرایط پر رونق سابق بازگشته است.

بازار جهانی مسکن: نتایج بررسی‌ها نشان می‌دهد بازار مسکن امارات پس از یک دوره افول به شرایط پر رونق سابق بازگشته است. بنا بر پیش‌بینی‌ها، بازار املاک در امارات و به خصوص در دبی، در سه سال منتهی به نمایشگاه Expo 2020، روند رو به رشد خود را حفظ کند.

سالهاست که اهمیت ارتقای دسترسی بهتر به مسکن مناسب و منابع مالی بلند مدت، از سوی دولت‌های منطقه خاورمیانه و شمال آفریقا (MENA)، درک شده و آنها طرح‌های بسیاری را با هدف افزایش این بودجه‌ها ارائه کرده‌اند.

توسعه موفقیت آمیز این بخش از بازارهای مالی محلی، تاثیر قابل توجهی بر افزایش توان رفع نیاز مسکن در کشورهای منطقه داشته است.

در این بین، امارات متحده عربی، یکی از الگوهای موفق منطقه در توسعه شهری و افزایش دسترسی به مسکن مناسب محسوب می‌شود.

این درحالیست که در سال ۱۹۷۱ در پی خروج نیروهای نظامی انگلیس از شبه جزیره عربستان بنیان نهاده شد و مجموعه هفت شیخ نشین ابوظبی، دبی، عجمان، فجیره، رأس الخیمه، شارجه و ام القوین به یکدیگر پیوستند و این کشور ظرف تنها 30 سال از یک بیابان خشک و برهوت به یکی از پیشرفته‌ترین و مدرن‌ترین کشورهای جهان بدل شد.

البته نباید فراموش کرد، به دلیل قوانین جاری در کشورهای عربی به خصوص برای مالکیت اتباع خارجی در این کشورها، بیشتر طرح‌های تامین مسکن مناسب، بیشتر روی رهن و اجاره متمرکز است تا خرید یا فروش؛ البته این شرایط در همه کشورها یکسان نیست.

کشور: امارات متحده عربی

پایتخت: ابوظبی

پول ملی: درهم (AED) هر درهم معادل 0.27 دلار

جمعیت: 9 میلیون و 541 هزار و 615 نفر

قیمت هر متر مسکن:

3773.97 دلار در مرکز

2565.30 دلار در حومه

قیمت اجاره:

1621 دلار در مرکز

1124 دلار در حومه

وام مسکن:

حداکثر 3 میلیون درهم با بازپرداخت 25-30 سال برای شهروندان
معادل 75 درصد ارزش ملک با بازپرداخت 24 ساله برای اتباع خارجی

نرخ سود وام:

4.75 درصد

حداکثر درآمد ماهیانه: 9000 درهم معادل 2451 دلار

درصد مالکیت خانه: 43 درصد

میانگین درآمد ماهیانه:

 3131.57 دلار

تعداد خانوار کم درآمد: 390 هزار خانوار

در امارات متحده، یک خانواده با درآمد ماهانه حداقلی 20 هزار درهم (معادل 5500 دلار)، جهت تامین مسکن مناسب به طور حتم نیازمند دریافت وام‌های بانکی است و این درحالیست که در این کشور 45 درصد از خانوارها درآمدی کمتر از 15 هزار درهم (4100 دلار) در ماه دارند.

امارات متحده عربی در دهه 1960 میلادی

وضعیت کلی بازار مسکن در امارات

در کشور امارات، میانگین قیمت مسکن، چیزی بین 5 تا 6 برابر بیشتر از درآمد سالانه افراد است و این درحالیست که در کشورهای شمال آفریقا نظیر الجزایر و تونس که یکی از ضعیف‌ترین بازارهای مسکن را در جهان در اختیار دارند، این رقم حتی به 30 برابر نیز می‌رسد.

ازسوی دیگر، محدودیت دسترسی به زمین آن هم با قیمت مناسب برای ساخت و ساز مسکن ارزان و باکیفیت، یکی از مهمترین چالش‌ها در بازارهایی چون امارات و عربستان است به طوری که این مشکل سبب افزایش قیمت مسکن در سطح نامتعادلی شده است.

کمبود مسکن مناسب در امارات بیشتر در نواحی شهری ابوظبی متمرکز شده است. در مقابل، طی سال‌های اخیر شاهد تنظیم قابل توجه قیمت‌ها در دبی بوده‌ایم که این قیمت‌گذاری‌ها توانسته است به طور جدی و موثری مشکل کمبود مسکن را در این شهر حل کند.

ازسوی دیگر، در بخش‌های حومه ابوظبی و شمال امارات نظیر شارجه، ام القیوین، فجیره، عجمان و رأس‌الخیمه، شاهد تامین مسکن مناسب ازسوی دولت هستیم.

 

طرح‌های دولت برای تامین مسکن در امارات

در شیخ نشین امارات متحده عربی، دو نوع بازار مسکن کاملا متمایز وجود دارد که یکی مربوط به شهروندان و دیگری مربوط به اتباع خارجی است.

در این بین، شهروندان اماراتی از مزایای قابل توجهی نظیر زمین رایگان و وام‌های بسیار منعطف و با پشتوانه بهره‌مند هستند. این مزایا در قالب طرح‌های دولتی متنوعی ارائه می‌شود.

در طرح مسکن موسوم به «محمد بن رشید» در دبی، زمین رایگان و وام‌های قابل توجه به مردم تعلق می‌گیرد. در طرح شیخ زاید» نیز در شهر ابوظبی به افراد جویای ملک حداکثر 500 هزار درهم وام مسکن پرداخت می‌شود.

برنامه تامین مسکن موسوم به RAK سعودی نیز زمین‌های مورد نیاز برای احداث پروژه‌های مسکونی، جهت شهروندان اماراتی را فراهم می‌کند.

اما در مقابل، یکی از مهمترین بازارهای مسکن، متلق به اتباع خارجی به خصوص کارگران بیشماری است که در امارات مشغول به فعالیت هستند.

دولت امارات برای سکونت کارگران و اتباع خارجی دو طرح را ارائه کرده است که شامل: تامین مسکن ازسوی کارفرمایان و همینطور تامین مسکن ارزان ازسوی بخش خصوصی می‌شود که این طرح در شهر محل‌هایی چون بین‌المللی و پارک‌های علم و فناوری دبی اجرا می‌شود.

 چالش‌های اصلی تامین مسکن مناسب در امارات

با وجود حمایت‌های دولتی و ارائه طرح‌های مناسب، بازار مسکن دولتی و ارزان در امارات نیز خالی از چالش نیست. از مهمترین چالش‌های این بازار می‌توان به نبود بازار وام و اعتبارات مسکن متناسب با افزایش سطح نقدینگی است که این اتفاق به دنبال کمبود بودجه مسکن در سال‌های 2009 و 2010 میلادی رخ داد و همینطور دسترسی محدود به وام‌های بلند مدت برای اقشار کم درآمد، نام برد.

از چالش‌های مهم دیگر در بازار مسکن امارات می‌توان به فقدان وام‌های دولتی و بانکی برای سازندگان اشاره کرد ضمن اینکه اتفاقاتی نظیر احتکار در بازار زمین سبب افزایش قیمت مسکن به سطحی شده که برای بسیاری از اقشار، خانه‌دار شدن را دشوار کرده است.

دبی و شعار «اتاق برای همه»

تصویب طرح تامین خانه مناسب ازسوی دولت دبی برای اقشار کم درآمد را باید یک گام بسیار موثر و مهم تلقی کرد اما همچنان یک سوال مهم به قوت خود باقیست و آن این است که چه نهادی مسئول احداث این خانه‌هاست و چه سیاست‌هایی باید در این راه پیاده شود.

برای دبی، طی یک دهه اخیر «مسکن» مترادف با ویلاهای لوکس، آپارتمان‌های گران قیمت و املاک هم پایه با بسیاری از شهرهای گران قیمت اروپایی، آسیایی و شمال آمریکا بوده است. در نتیجه پای بسیاری از ثروتمندان به این شهر باز شد و بازار املاک لوکس در آنجا رونق گرفت.

اما اکنون شرایط فرق کرده و امارات، به خصوص شهر دبی به دنبال ارائه مسکن با قیمت‌های مناسب است.

آمارها حاکی از این است که این تغییر رویکرد هم‌اکنون به خوبی در حال انجام است. بنا بر اعلام انستیتو مسکن ارزان دبی، 82 درصد از تراکنش‌های بخش مسکن در سال 2017 میلادی، زیر 2 میلیون درهم ارزش داشته‌اند و تقریبا نیمی از آنها یعنی چیزی حدود 47 درصد معاملات با ارزشی پایین‌تر از یک میلیون درهم امارات انجام شده‌اند.

در این بین، 85 درصد معاملات را واحدهای آپارتمانی تشکیل داده‌اند که این رقم بخوبی نشان می‌دهد بیشتر خریداران با بودجه‌های محدودتری وارد بازار مسکن شده‌اند.

بنا بر اعلام کارشناسان، ارائه مسکن ارزان در امارات، به خصوص دبی که در مارس 2017 با تصویب سیاست تامین مسکن افراد کم درآمد اجرایی شد، توانست رونق قابل توجهی در بازار ایجاد کند.

طرحی در بهترین زمان

موسسه بین‌المللی مشاوره املاک دبی، Cluttons در سال 2017 میلادی گزارشی از چشم انداز بازار املاک این شهر منتشر کرد و در آن از طرح که به جلوگیری از ظهور نواحی مسکونی بی کیفیت برای افراد کم درآمد کمک می‌کند، به عنوان یک اقدام موثر در زمینه دوری دبی از اشتباهاتی که سایر شهرهای جهان مرتکب شدند، یاد کرد.

فیصل دورانی، رییس بخش مطالعات این موسسه اعلام کرد: سیاست مسکن ارزان در دبی درست در بهترین و حیاتی‌ترین زمان ممکن برای امارات متحده عربی ارائه می‌شود چراکه این کشور در آستانه رویداد بزرگ نمایشگاهی Expo 2020 قرار دارد و در این بازه زمانی تا شروع نمایشگاه شاهد ورود سیل عظیمی از اتباع خارجی به دبی برای اشتغال خواهیم بود.

وقتی صحبت از نمایشگاه Expo می‌شود، در واقع صحبت از 300 هزار شغل جدید، آن هم طی سه سال منتهی به 2020 به میان می‌آید. از این تعداد شغل، بخش بیشتر آنها به خانوارهای کم درآمد تا دارای درآمد متوسط تعلق می‌گیرد.

بر همین اساس، تا پایان سال 2020 میلادی دستکم 80 هزار واحد مسکونی ارزان و با کیفیت آماده و تحویل می‌شود ضمن اینکه در امارات شاهد رشد 500 هزار نفری جمعیت نیز خواهیم بود.

مهاجرت معکوس و مسکن در امارات

بنا بر اعلام برخی کارشناسان، افزایش ساخت خانه‌های ارزان و با کیفیت در این کشور سبب وقوع پدیده‌ای تحت عنوان «مهاجرت معکوس» شده است.

محمد البرایی، مدیرعامل انستیتو دولتی املاک دبی با اعلام این مطلب افزود: دبی در مقایسه با سایر شهرهای امارات، برای مهاجرت ایده‌آل‌تر است. بسیاری از مردم به دبی باز گشته و مجددا سرمایه‌گذاری می‌کنند.

گرچه قیمت مسکن در این شهر امارات به نسبت پایین‌تر است اما این پایین بودن قیمت برای مقامات امارات که قصد جذب سرمایه‌های مهاجران و سرمایه گذاران را دارند، نکته مثبتی محسوب می‌شود. در نهایت این مساله به رشد اقتصادی این کشور کمک شایان توجهی خواهد کرد.

تاثیر روند کاهشی قیمت‌ها در بازار املاک امارات و دبی

ادامه روند کاهشی قیمت‌ها در بازار املاک امارات به نوعی می‌تواند نشانه «اعتماد» به دولت این کشور و بخش املاک و مستغلات آن باشد.

در حالیکه در سال 2008 میلادی عده اندکی بر این باور بودند که دبی بازار مسکن بی برنامه‌ای دارد، اما سال گذشته همین بازار به اصطلاح بی برنامه به یکی از جذاب‌ترین بازارهای مسکن جهت سرمایه‌گذاری تبدیل شد.

این مساله نشان می‌دهد که سرمایه‌گذاران تا چه اندازه به سیستم اقتصادی، چشم‌انداز و بازار املاک در امارات اطمینان دارند.

البرایی در این رابطه می‌گوید: چشم‌انداز ما بلند مدت است. بنابراین، قرار نیست چشم‌انداز بازار مسکن هم کوتاه مدت باشد بلکه رویکرد ما به این بازار هم بلند مدت بوده و این فرهنگی است که ما می‌خواهیم در شهر دبی جا بیاندازیم.

البرایی  افزود: این مساله نشان می‌دهد که تا چه اندازه بازار املاک در دبی بالغ و انعطاف‌پذیر شده است و من نیز خیلی به آینده بازار ملک در دبی امیدوار هستم.

بازار مسکن دبی همچنان نیازمند شفافیت بیشتر

گرچه سیاست مسکن ارزان در دبی توانسته در سطح جهانی رضایت فعالان حوزه املاک را جلب کند اما این سوال که سیاست فوق چه ضمانت اجرایی را به همراه دارد، همچنان به قوت خود باقیست.

از همه اینها مهمتر این است که این ارزان بودن تا چه اندازه کارآیی دارد. وقتی درباره مسکن ارزان صحبت می‌شود، باید آن را از مسکن دولتی و مسکن اجتماعی که نیازمند سوبسید مستقیم دولتی است، جدا کرد. مسکن ارزان و در دسترس در واقع مسکنی است که برای یک طبقه اجتماعی با حقوق خاص قابل خریداری باشد.

اما وقتی به بازار املاک امارات نگاه می‌کنیم، می‌بینیم بسیاری از املاک موجود در بازار رهن و اجاره این کشور اصلا در سبد املاک ارزان قرار نمی‌گیرند.

با تحلیل گروه‌های درآمدی ماهیانه که ازسوی موسسات رسمی آماری دبی اعلام می‌شود در می‌یابیم افرادی که درآمدی کمتر از 2700 دلار (10 هزار درهم) دارند، 33 درصد از این درآمد را در ارزان‌ترین خانه‌های شهر هزینه می‌کنند که رقم قابل توجهی محسوب می‌شود.

مادامی که تغییرات در سیاست‌های دولت به صورت شفاف مشخص و اجرا نشود، کارشناسان بر این باورند چالش‌هایی چون گران بودن زمین، سیاست‌های برنامه‌ریزی که هزینه‌های قابل توجهی بر سازندگان اعمال می‌کند، را برای تولید انبوه مسکن ارزان و در دسترس عموم مطرح می‌کنند.

سیاست مسکن اقشار کم درآمد در دبی

در ماه مارس 2017 میلادی، محمد بن راشد آل مکتوم ولیعهد حاکم دبی طرح جدید مسکن در این شهر را برای خانه‌دار شدن اقشار کم درآمد تصویب کرد که این طرح همچنین نوسازی بخش‌هایی از بافت قدیمی دبی را نیز در بر می‌گرفت.

این سیاست اقشار کم درآمد را به دو بخش اماراتی و غیر اماراتی تقسیم می‌کرد و بدین ترتیب حتی اتباع خارجی و مهاجران را نیز در بر می‌گرفت. بدین ترتیب، دولت اعلام کرد که با همکاری سازندگان بخش خصوصی خانه‌های بیشتری را احداث کرده و در اختیار اقشار کم درآمد خواهد گذاشت. همچنین، طی این طرح برخی از خانه‌های بافت‌های فرسود بازسازی می‌شوند.

وام‌های مسکن دولت امارات

دولت امارات برای حل مشکل خانه‌دار شدن مردم این کشور به خصوص برای اقشار کم درآمد، وام‌های متنوعی را نیز در نظر گرفته است. این وام‌ها بیش از 80 درصد از هزینه‌های مسکن شهروندان اماراتی را پوشش می‌دهد و بازپرداخت آنها دستکم 25 سال است. بانک‌های این کشور به شهروندان اماراتی حداکثر 3 میلیون درهم وام پرداخت می‌کنند.

اما اتباع خارجی نیز از دریافت وام مسکن ازسوی دولت و بانک‌ها محروم نیستند. به این افراد نیز حداکثر معادل 75 درصد ارزش ملک وام با دوره بازپرداخت 24 ساله پرداخت می‌شود. همچنین، سود هر دو وام فوق 4.75 درصد است.

پیش‌بینی بازار املاک امارات در سال 2018

براساس پیش‌بینی کارشناسان، سازندگان امارات در سال 2018 میلادی و با هدف ارائه خانه‌های ارزان‌تر و در دسترس‌تر، تلاش می‌کنند تا ابعاد خانه‌ها را کاهش دهند.

بنا بر اعلام این کارشناسان، ارزانی و در دسترس بودن خانه به یکی از اولویت‌های اصلی خریداران ملک در امارات تبدیل شده است.

این اتفاق در حالی می‌افتد که امارات یکی از چالش برانگیزترین بازارهای املاک جهان را تجربه می‌کند که در این بازار قیمت‌ها نسبتا متعادل است اما سازندگان برای حفظ قیمت‌ها ابعاد خانه‌ها را کمتر می‌کنند.

این مساله به یک روند عادی در بین اکثر سازندگان اماراتی به خصوص در جنوب دبی، دبی‌لند و JVC شده است و پیش بینی می‌شود این رویه در سال آتی هم ادامه یابد.

همچنین پیش‌بینی می‌شود میزان خرید ملک به خصوص در اقشار طبقه متوسط جامعه همچنان افزایش یابد. در عین حال بنظر می‌رسد گزینه رهن و اجاره همچنان بهترین انتخاب برای افراد جویای ملک، به خصوص برای اتباع غیر اماراتی باشد.

به هر حال، امسال را باید سال خرید و اجاره ملک در امارات دانست چرا که قیمت‌ها در بسیاری از مناطق این کشور افت کرده ضمن اینکه با اضافه شدن واحدهای مسکونی جدید به بازار، قدرت انتخاب افراد جویای ملک نیز افزایش خواهد یافت.

دیدگاهتان را بنویسید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *