وام مسکن ، انواع و چگونگی دریافت آن را بشناسید!

نویسنده : فائزه برمخ شاد | تاریخ انتشار : ۱۱ بهمن ۱۳۹۶

برای بسیاری از زوجین، دریافت تسهیلات و وام‌های گوناگون تنها راه خانه‌دار شدن محسوب می‌شود و سالهاست برخی بانک‌ها این تسهیلات را ارائه می‌کنند. اما پیش از هر چیز، اطلاع کامل از انواع این وام‌ها و نحوه دریافت آن برای زوجین ضرورت دارد که در این گزارش جامع، انواع تسهیلات و وام مسکن میزان و نحوه دریافت آن را گردآوری کرده‌ایم که شاید خواندن آن خالی از لطف نباشد.

تصویر زوجین

وام مسکن برای زوجین

گزارش: سقف ریالی وام مسکن از سه مسیر جداگانه، برای «زوجین» افزایش پیدا کرده به‌طوری‌که «بانک‌های تجاری» و دو بانک تخصصی مجاز شده‌اند در تهران به ترتیب، 100 میلیون، 140 میلیون و 60 میلیون تومان تسهیلات «بدون سپرده» به زوج‌ها پرداخت کنند.

مسیر دوم (وام 140 میلیونی)، ترکیب وام‌های «خرید» و «تعمیرات» است که 120 میلیون تومان آن به «اوراق» وابسته است. سقف تسهیلات در سایر شهرها نیز به تناسب، افزایش یافته است. متقاضیان با لحاظ شرایط اقتصادی خود و ویژگی وام‌ها در سبد سال 96 تسهیلات مسکن می‌توانند فقط یک مسیر را انتخاب کنند. مدل مصوب شده برای «تحریک تقاضا» در بازار مسکن، از آنجا که شرایط را برای ورود سفته‌بازها سخت کرده است، مسیرهای جدید را در سطح گسترده در اختیار تقاضای مصرفی قرار می‌دهد.

فصل مشترک تسهیلات جدید، معافیت متقاضیان از «انتظار در بانک» یا «سپرده‌گذاری مدت‌دار» است. پیش‌بینی‌ها حاکی است،‌ با این مدل، اثر افزایش قدرت خرید، بدون تاخیر، در بازار مسکن منعکس و موجب رونق معاملات می‌شود. با بررسی‌ جزئیات مشخصات تسهیلات جدید، «مسیر مطلوب برای متقاضیان» و «دست‌اندازهای احتمالی» در سایر مسیرهای پرداخت، شناسایی شده است.

سبد تسهیلات خرید مسکن با مصوبه جدید شورای پول و اعتبار، در قالب سه گشایش مالی برای جامعه تقاضای مصرفی، به روز شد. زوجین متقاضی مسکن، فارغ از شرط «خانه اولی»، می‌توانند از مسیرهای تازه طراحی شده در «بانک‌های تجاری»، «بانک مسکن» و همچنین «بانک پشتیبانی‌کننده تعاونی‌های مسکن»، برای دریافت تسهیلات خرید با مبالغ بیشتر از سال گذشته، استفاده کنند.

سه راهی جدید ایجاد شده مقابل زوج‌های متقاضی خرید مسکن، شامل «وام بدون سپرده با سقف بالاتر از تسهیلات قبلی»، «وام اوراق با سقف اضافه اما هزینه کمتر» و همچنین «وام اولویت‌دار برای تعاونی‌ها» است که متقاضیان متناسب با شرایط اقتصادی خود و لحاظ مزایا و نقاط ضعف و قوت هر یک از مسیرهای سه گانه، می‌توانند یک مسیر را برای دریافت تسهیلات انتخاب کنند.

بانک‌های تجاری که از اردیبهشت سال 94 به دنبال رفع ممنوعیت پرداخت تسهیلات خرید مسکن در شبکه بانکی، مجاز به ارائه وام بدون سپرده خرید مسکن به همه متقاضیان –مجرد یا ازدواج کرده- در سه سقف 60، 50 و 40 میلیون تومانی (به ترتیب در تهران، شهرهای بزرگ و مراکز استان‌ها و همچنین شهرهای کوچک) شده بودند، هم‌اکنون با مصوبه جدید، اجازه دارند سقف این تسهیلات را فقط برای «زوجین»، به شکل قابل ملاحظه‌ای افزایش دهند.

کلیه بانک‌های تجاری دولتی و خصوصی از چند روز آینده و بعد از ابلاغ مصوبه دو روز پیش شورای پول و اعتبار به شبکه بانکی، مجاز هستند به زوجین متقاضی خرید مسکن در «تهران»، «مراکز استان و شهرهای بزرگ» و «شهرهای کوچک»، به ترتیب 100 میلیون، 80 میلیون و 60 میلیون تومان تسهیلات خرید مسکن پرداخت کنند. این تسهیلات، به‌صورت نصف، به هر یک از زوجین –زن و شوهر- تعلق می‌گیرد و قابل پرداخت یکجا به یکی از آنها نیست.

در قالب مسیر دوم که صرفا در بانک مسکن ایجاد شده است، سقف «تسهیلات اوراق مسکن» زوجین، افزایش یافته است. در تهران پیش‌تر، 110 میلیون تومان تسهیلات اوراق – تسهیلات خرید و تسهیلات جعاله- به زوجین پرداخت می‌شد، اما هم‌اکنون سقف این تسهیلات به 140 میلیون تومان افزایش پیدا کرده است. 20 میلیون تومان از وام جدید 140 میلیونی، بدون نیاز به شرط خرید اوراق، به زوجین پرداخت می‌شود که این نحوه پرداخت، با توجه به بهای خرید اوراق، قدرت واقعی تسهیلات اوراق را با هزینه کمتر، برای متقاضیان، افزایش می‌دهد.

تسهیلات اوراق خرید مسکن برای مجردها نیز که پیش‌تر، در تهران، 70 میلیون تومان -60 میلیون تسهیلات خرید و 10 میلیون تسهیلات جعاله- پرداخت می‌شد، با مصوبه شورای پول و اعتبار، به 90 میلیون تومان افزایش پیدا کرده است که شامل 60 میلیون تسهیلات اوراق، 20 میلیون تومان تسهیلات جعاله و 10 میلیون تومان تسهیلات بدون نیاز خرید اوراق می‌شود.

از مسیر سوم تازه طراحی شده برای دریافت تسهیلات خرید مسکن حکایت از عزم یک بانک تخصصی در حوزه تعاونی‌ها برای تخصیص بخش قابل‌توجهی از منابع خود به دو حوزه تامین مالی ساخت و خرید مسکن دارد. در بند آخر از مصوبه جدید شورای پول و اعتبار، به «درخواست بانک تعاون برای پرداخت تسهیلات خرید و ساخت مسکن به اعضای تعاونی‌های مسکن و پروژه‌های تعاونی» اشاره شده است و مطابق آن، مجوز داده شده این بانک تا 80 درصد هزینه ساخت، تسهیلات ساخت مسکن پرداخت کند و برای خرید نیز تسهیلاتی مشابه آنچه بانک‌های تجاری اجازه دارند، به متقاضیان ارائه کند.

از آنجا که بانک تعاون خود برای تامین مالی بخش مسکن پیش‌قدم شده است، اجرای مصوبه شورای پول و اعتبار در این بند، از احتمال فوق‌العاده بیشتری نسبت به بند مربوط به بانک‌های تجاری برخوردار است.ورود بانک توسعه تعاون به بازار تسهیلات مسکن دامنه پوشش متقاضیان را گسترده‌تر از قبل خواهد کرد.

تصویر خانه اولی ها

جزئیات کامل شرایط و مبلغ وام بانک مسکن ویژه خانه اولی‌ها

وام مسکن یکم با نرخ سود ۹.۵ درصد و بازپرداخت ۱۲ ساله، اقساط ماهیانه ۹۳۵ هزار تومان پرداخت می‌شود.
افرادی که بدون سپرده اقدام به دریافت وام مسکن می‌کنند، با اوراق سازمان بورس، می‌توانند از ۶۰ میلیون تومان وام مسکن به اضافه ۲۰ میلیون تومان وام تعمیرات در قالب وام جعاله استفاده کنند.

شرایط وام مسکن برای خانه اولی ها

صندوق پس انداز یکم پرداخت وام را مشروط به سپرده‌گذاری یکساله ۴۰ میلیون تومان کرده است.
وام مسکن یکم با نرخ سود ۹.۵ درصد و بازپرداخت ۱۲ ساله، اقساط ماهیانه ۹۳۵ هزار تومان پرداخت می‌شود.
افرادی که بدون سپرده اقدام به دریافت وام مسکن می‌کنند، با اوراق سازمان بورس، می‌توانند از ۶۰ میلیون تومان وام مسکن به اضافه ۲۰ میلیون تومان وام تعمیرات در قالب وام جعاله استفاده کنند.

شرایط وام مسکن در سال جاری چگونه است ؟

تا پیش از این متقاضیان وام بدون سپرده می توانستند از طریق خرید اوراق در بازار بورس و بر اساس مناطق جغرافیایی خود نسبت به دریافت این تسهیلات اقدام کنند. این تسهیلات به صورت انفرادی در تهران 60 میلیون تومان، مراکز استانها و شهرهای بالای 200 هزار نفر جمعیت تا 50 میلیون و سایر مناطق 40 میلیون تومان بود. همچنین برای زوجین نیز به ترتیب مناطق 100 میلیون، 80 میلیون و 60 میلیون تومان تعیین شده بود که با مصوبه اخیر شورا به ازای هر نفر تا 10 میلیون تومان اضافه خواهد شد.

در حالی هنوز جزئیات این مصوبه و سازوکار دریافت وام های جدید از سوی بانک مرکزی و بانک مسکن تعیین و اعلام نشده است که با توجه به سود فعلی 17.5 درصدی که برای بازپرداخت وام از طریق اوراق وجود داشته و دوره بازپرداختی تا سقف 12 سال، می توان حدود اقساط و سود پرداختی را تعیین کرد.

به ازای هر 500 هزار تومان از وام یک برگ اوراق

از سویی دیگر متقاضیان دریافت تسهیلات مسکن از این محل باید به ازای هر 500 هزار تومان از وام مورد نظر، یک برگ اوراق تهیه کنند. در حال حاضر قیمت هر برگ اوراق حدود 72 هزار تومان است که صاحب وام باید هزینه پرداخت آن را نیز تامین کند.

اما بر اساس مصوبه جدید شورای پول و اعتبار، متقاضیان دریافت وام مسکن می توانند وام جعاله را نیز دریافت کنند. مبلغ وام جعاله تا پیش از این 10 میلیون تومان بود که با تصمیم اخیر شورا به 20 میلیون تومان افزایش یافته و می توان در کنار مبلغ اصلی وام برای دریافت آن نیز اقدام کرد.

تصویر انواع وام مسکن

انواع وام‌های مسکنی که پرداخت می‌شود شامل:

۱. تسهیلات مسکن یکم به اضافه وام ۱۰ میلیون تومانی جعاله

نرخ سود این وام ۹ و نیم درصد و مبلغ اقساط آن در دوره بازپرداخت ۱۲ ساله، ماهیانه ۱ میلیون و ۱۰۰ هزار تومان است. متقاضی تهرانی خرید مسکن (سرپرست خانوار) می تواند با سپرده گذاری مبلغ ۴۰ میلیون تومان به مدت یک سال در بانک مسکن، ۸۰ میلیون تومان وام دریافت کند. ضمن اینکه مبلغ سپرده اولیه نیز به وی مسترد می شود که مجموعا متقاضی می تواند ۱۲۰ میلیون تومان دریافت کند. اگر به این مبلغ ۱۰ میلیون تومان وام جعاله تعمیرات مسکن افزوده شود، نهایتا ۱۳۰ میلیون تومان در دستان متقاضی خرید مسکن است.

۲. وام خرید مسکن از محل اوراق تسهیلات به اضافه وام جعاله

یکی دیگر از روش های خرید مسکن برای افرادی که نمی خواهند از سیستم پس انداز استفاده کنند، خرید اوراق گواهی حق تقدم تسهیلات مسکن است که هم از طریق شعب بانک مسکن و هم از طریق فرابورس قابل خریداری هستند. قیمت هر برگه حق تقدم تسهیلات مسکن، بستگی به نرخ روز آن در بازار سرمایه دارد و با هر برگه می توان ۵۰۰ هزار تومان تسهیلات گرفت. متقاضی نیز بسته به نیاز مالی خود، هر تعداد برگه که بخواهد می تواند خریداری کند. سقف این تسهیلات در تهران ۶۰ میلیون تومان است که با احتساب ۱۰ میلیون تومان وام جعاله، به ۷۰ میلیون تومان می رسد.

همچنین زوجینی که بخواهند با یکدیگر یک واحد مسکونی بخرند، می توانند تا سقف ۱۰۰ میلیون تومان تسهیلات مسکن به انضمام ۱۰ میلیون تومان وام جعاله مسکن، (مجموعا ۱۱۰ میلیون تومان) تسهیلات دریافت کنند.

این وام برای متقاضیان خرید مسکن در شهرهای بالای ۲۰۰ هزار نفر و مراکز استان ها، ۵۰ میلیون تومان به اضافه ۱۰ میلیون تومان وام جعاله (مجموعا ۶۰ میلیون تومان) و برای متقاضیان شهرهای کمتر از ۲۰۰ هزار نفر، ۴۰ میلیون تومان وام مسکن به اضافه ۱۰ میلیون تومان وام جعاله (مجموعا ۵۰ میلیون تومان) است.

سود این نوع تسهیلات در دوره بازپرداخت ۱۲ ساله، با نرخ ۱۶ درصد در همه شهرها و تهران محاسبه خواهد شد. مبلغ اقساط آن نیز ـ بدون در نظر گرفتن اقساط وام جعاله ـ برای وام گیرندگان تهرانی، ۹۹۹ هزار تومان، ساکنان شهرهای بالای ۲۰۰ هزار نفر جمعیت، ۸۳۲ هزار تومان و ساکنان سایر شهرها ۶۶۶ هزار تومان است.

با توجه به اینکه قیمت اوراق حق تقدم تسهیلات مسکن طی روزهای اخیر در کانال ۶۷ تا ۷۷ هزار تومانی در نوسان است، اگر میانگین قیمت آن را به ازای هر برگه ۷۲ هزار تومان در نظر بگیریم، ـ به هر برگه حق تقدم تسهیلات مسکن، ۵۰۰ هزار تومان وام مسکن تعلق می گیرد ـ متقاضی تهرانی دریافت وام ۷۰ میلیون تومانی باید ۱۲۰ برگه خریداری کند که ارزش آن، ۸ میلیون و ۶۴۰ هزار تومان خواهد بود. بنابراین پول واقعی موجود در حساب این خریدار مسکن، ۶۱ میلیون و ۳۶۰ هزار تومان است. این در حالی است که وی بعد از ۱۲ سال، ۹۵ میلیون تومان به بانک مسکن بازپرداخت کرده است.

تصویر وام مسکن

همه چیز درباره اوراق مسکن

متقاضیان برای دریافت وام مسکن از بانک مسکن باید حساب صندوق پس‌انداز یکم افتتاح کرده و پس از طی مدت یک سال می‌توانند از بانک تسهیلات خرید منزل مسکونی بگیرند. کاربرد اوراق مسکن زمانی است که فرد برای دریافت وام و تسهیلات عجله داشته و از طرفی حساب مدت‌داری را نیز نزد بانک ندارد.

در این صورت فرد باید امتیاز وام را از فرد دیگری که پول خود را سرمایه‌گذاری کرده خریداری کند. این امتیاز همان اوراق تسهیلات مسکن معروف به تسه در فرابورس است. این اوراق شرایطی را فراهم می‌کنند که فرد بتواند بدون نیاز به سپرده‌گذاری و به‌سرعت وام را دریافت کند اما در قبال آن باید هزینه فرصت به فرد انتقال‌دهنده وام پرداخت شود.

به عبارتی برای تهیه این اوراق وام مسکن دو راه وجود دارد. اول فرد خود حساب سپرده ممتاز در بانک مسکن داشته باشد و بابت سپرده خود اوراق بگیرید. اما اگر برای خرید ملک و گرفتن وام عجله دارد باید آن را از افراد دیگری که اوراق دارد، خریداری کند. اوراق در بازار فرابورس معامله می‌شوند. با هر برگ اوراق می‌توان از بانک مسکن 500 هزار تومان وام دریافت کرد. یعنی هر برگه از این اوراق نماینده٥,٠٠٠,٠٠٠ ریال تسهیلات بانک مسکن جهت احداث، خرید و تعمیر واحد مسکونی بدون نیاز به سپرده گذاری در چارچوب ضوابط بانک مسکن است.

این اوراق پانزدهم هر ماه از طرف بانک مسکن به دارندگان «حساب سپرده ممتاز» اختصاص داده می‌شود و بعد از طی مراحل قانونی و سپرده شدن نزد مرکز سپرده‌گذاری بورس اوراق ، نماد معاملاتی آن در اول ماه بعد در فرابورس بازگشایی و قابلیت معامله پیدا می‌کند.

برای خرید این اوراق باید یک کد معاملاتی در فرابورس دریافت کرد تا بتوان خرید و فروش را انجام داد. اما راه دیگری نیز وجود دارد که فرد می‌تواند با مراجعه به شعب بانک مسکن اوراق را دریافت کند که تفاوتی در قیمت خرید برای این شیوه وجود ندارد.

اما قیمت نهایی اوراق مسکن در بازار فرابورس بر اساس عرضه و تقاضا تعیین شده و قیمت آن در هر ساعت و روزی می‌تواند متفاوت باشد. دومین معیار تعیین کننده در قیمت تسه تاریخ آن است. به عبرات دیگر برای هر ماه اوراق جداگانه‌ای وجود دارد. به طور مثال قیمت اوراق شهریور 94 با قیمت اوراق تیر 95 و دیگر اوراق تفاوت دارد.

اوراق عملاً تاریخ انقضا دارند. یعنی وقتی اوراقی منتشر شد برای استفاده از آن و دریافت وام تا 2 سال مهلت وجود دارد و بعد از آن اوراق باطل می‌شود و بانک دیگر بابت آن وامی نمی‌دهد. بنابراین اگر اوراقی مهر 94 منتشر شده است تا مهر 96 اعتبار دارد. بنابراین هرقدر اوراقی جدیدتر باشد مدت اعتبار آن بیشتر است و ارزش بیشتری دارد.

به عبارتی اوراق تسهیلات مسکن تا یک ماه بعد از پایان اعتبار قابلیت دریافت وام دارد و بعد از آن هیچگونه ارزشی نخواهد داشت.

بر این اساس علت تفاوت قیمت نمادهای اوراق تسهیلات مسکن اعتبار باقیمانده آنها است و هرچه اعتبار باقیمانده بیشتر طبیعتاً قیمت آن بیشتر است. اما گاهی اوقات برخی اوراق قدیمی‌تر با قیمت گران‌تر معامله می‌شوند که در این باره باید گفت این اوراق تاریخ ابطالشان نزدیک‌تر است و از هیچ مزیتی نسبت به اوراق دیگر ندارد و تنها سفته‌بازی بازار قیمت‌ها را بالا و پایین کرده است.

قبل از اقدام به خرید اوراق باید جهت اطلاع از ضوابط پرداخت وام و شرایط متقاضی و ملک مورد نظر و بازپرداخت تسهیلات و مدارک مورد نیاز به بانک مسکن مراجعه شود چراکه برای جلوگیری از سودجویی های احتمالی، اوراق تسهیلات مسکن از ۲تا ۴ماه بعد از تاریخ خرید قابل فروش نیست و ناظر آن تا پایان محدودیت فروش فرابورس (cds) باقی میماند و قابل تغییر نیست. البته محدودیت فوق برای نمادهایی که کمتر از ٤ ماه از اعتبار آنها باقی مانده، اعمال نخواهد شد.

بر اساس اعلام بانک مسکن نماد های قبل از ۹۴۰۸ قدیمی محسوب شده و سقف تسهیلات قابل پرداخت آن ۳۵۰میلیون ریال میباشد و مازاد بر آن باید اوراق نماد ۹۴۰۹به بعد خریداری شود.

سقف وام اوراق مسکن 60 میلیون تومان است

سقف وام تسهیلات مسکن با این اوراق در تهران 60 میلیون تومان، در مراکز استان‌ها و شهرهای بالای 200 هزار نفر 50 میلیون و در سایر شهرها هم 40 میلیون تومان است. البته می‌توان برای احداث ساختمان دو وام گرفت. پدر و فرزند یا مادر و فرزند و یا زن و شوهر می‌توانند هر یک روی یک ملک وام بگیرند. در این حالت سقف در تهران 80 میلیون تومان (هریک به‌طور جداگانه 40 میلیون تومان)، در مراکز استان‌ها و شهرهای بالای 200 هزار نفر جمعیت 70 میلیون تومان (هریک به‌طور جداگانه 35 میلیون تومان) و در سایر مناطق شهری 60 میلیون تومان (هریک به‌طور جداگانه 30 میلیون تومان) خواهد بود.

نرخ سود این وام 17.5 درصد و مدت‌زمان بازپرداخت اقساط هم 12 سال است که بازپرداخت اقساط هم به روش ساده و پلکانی سالانه و دوره‌ای محاسبه می‌شود.

اما برای دریافت وام 60 میلیون تومانی در تهران ماهیانه حدود 1 میلیون تومان، وام 50 میلیون تومانی در مراکز استان‌ها و شهرهای با 200 هزار نفر جمعیت ماهیانه حدود 833 هزار تومان و وام 40 میلیون تومانی در سایر شهرها هم ماهیانه حدود 667 هزار تومان باید قسط پرداخت کرد. همچنین برای دریافت وام 60 میلیون تومانی با احتساب اینکه با هر برگ اوراق می‌تواند 500 هزار تومان وام دریافت کرد، باید 120 برگه اوراق خریداری کرد.

حالا در صورتی که بر فرض قیمت هر برگ اوراق 80 هزار تومان باشد، باید مبلغی معادل 9 میلیون و 600 هزار تومان برای دریافت 120 برگ اوراق پرداخت کرد که در اصل از میزان وام دریافتی کسر می‌شودو به عبارتی هرچند مبلغ وام 60 میلیون تومان است اما فرد باید برای خرید این وام 9 میلیون و 600 هزار تومان بپردازد و در واقع به جای 60 میلیون تومان وام، عملاً 50 میلیون و 400 هزار تومان دریافت کرده‌ است.

تصویر بانک

کدام بانک ها وام هایی تا سقف 60 میلیون تومان پرداخت می کنند؟

در این تصمیم گیری تاکید بر این است که در کنار بانک مسکن، بانک های تجاری نیز برای پرداخت وام های جدید اقدام کنند. این در حالی است که پیش تر هم شورای پول اعتبار پرداخت وام تا سقف 60 میلیون تومان را برای بانک های تجاری آزاد اعلام کرده بود، اما هیچ گزارشی در مورد اقدام بانک های تجاری برای پرداخت وام مسکن وجود نداشت و اقدامی نکردند. بنابراین به نظر می رسد این بار هم بانک مسکن است که باید محور اصلی پرداخت وام های افزایش یافته جدید باشد.

۳. روش ترکیبی وام + آورده شخصی + پول رهن کامل

متقاضیانی که تمایلی به پس انداز کردن پول خود در صندوق یکم ندارند، می توانند از روش ترکیب «وام خرید مسکن با اوراق تسهیلات» به اضافه «آورده شخصی» خود به علاوه مبلغ ودیعه مسکن مستأجر آن ملک (پول رهن)، هزینه خرید واحد مسکونی مورد نظر را تأمین می کنند.

پاسخ دهید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *