اساسنامه آپارتمان مسکونی ، دانستن همه اینها لازم است!

تاریخ بروزرسانی : ۶ خرداد ۱۳۹۸

پرسش و پاسخ: همه ما می دانیم که افزایش جمعیت و همین طور پیشرفت شهرنشینی به دنبال خود تغییرات بسیاری را در زندگی افراد ایجاد کرده است. برای مثال امروزه بیشتر فضای شهرها را آپارتمان های بزرگی فرا گرفته اند که بالغ بر ده ها خانواده را درون خود جای داده اند. طبیعتا با رشد زندگی در آپارتمان ها افراد باید با قواعد و مقرراتی که ملزم به رعایت آنها هستند آشنا باشند، ولی شاید بتوان گفت که متاسفانه درصد بسیار کمی از مردم از این قواعد و قوانین باخبر هستند. در این مطلب از ihome.ir تصمیم داریم به همین مسئله بپردازیم و شما را با اساسنامه آپارتمان مسکونی آشنا کنیم. پس این مطلب را اصلا از دست ندهید.

اساسنامه آپارتمان مسکونی

هر آپارتمانی بر اساس قوانین تملک و همین طور آیین نامه مربوطه دارای اساسنامه آپارتمان مسکونی است که در بیشتر موارد توسط فردی حقوقی و به صورت کاملا اختصاصی برای همان آپارتمان نوشته شده است. به طور کلی باید گفت که منظور از اساسنامه آپارتمان، مقررات، قوانین و یا قراردادی است که برای تنظیم روال کاری یک جمعیت مشخص می شود. در این اساسنامه، فرهنگ زندگی در یک مجتمع مسکونی مطرح شده است و وظایف هر کدام از اعضای ساختمان اعم از مدیر، مالک، مستاجر، نحوه انتخاب هیئت مدیره، مجامع عمومی، وظایف بازرسان و… به طور کامل مشخص خواهد شد.

قانون تملک در آپارتمان ها

همه ما روزانه شاهد اختلافات شخصی و غیرشخصی بسیاری هستیم که در محتمع های مسکونی پیش می آیند. به همین دلیل هم هست که آشنایی با حقوق طرفین می تواند باعث پیشگیری این اختلافات گردد. برای مثال می توان گفت که تقسیم هزینه ها و شارژها، در نظر گرفتن هزینه های مشترک و برگزاری جلسات عمومی ساختمان و خیلی دیگر از مسائل مشابه می تواند در جلوگیری و پیشگیری از این مشکلات نقش به سزایی داشته باشد. به طور کلی در منابع حقوقی بسیاری قانون تملک آپارتمان ها مطرح شده است که برخی از آنها به این شرح هستند:

  • تعهد یکسان مالک و مستأجر در اداره ساختمان: در یک مجتمع مسکونی مثل آپارتمان تمامی تعهدات مربوط به اداره ساختمان برای مالک و مستأجر یکسان است و کسی که در این مکان ساکن است خواه مالک باشد و یا مستأجر نسبت به رعایت این اصول متعهد خواهد بود.
  • تعیین مدیر ساختمان: طبق قانون تملک آپارتمان‌ها اگر تعداد مالکین یک مجتمع مسکونی بیش از سه خانوار باشد باید در جلسات عمومی ساختمان مدیر یا مدیرانی توسط مجمع عمومی مالکین انتخاب شوند. وظایفی که بر عهده مدیر ساختمان خواهد بود عبارت ‌اند از: اداره و حفظ آپارتمان، دریافت و پرداخت هزینه و شارژ ساختمان، بیمه آتش ‌سوزی ساختمان، تعیین سهم هر آپارتمان در هزینه‌ های مشترک و اعلام به ساکنین، خودداری از ارائه خدمات مشترک به بدهکاران ساختمان، مطالبه طلب از بدهکاران از طریق طرح دعوی در دادگستری و در صورت نیاز مراجعه به ثبت‌ اسناد.

اساسنامه آپارتمان مسکونی

  • بهره ‌برداری از مشاعات ساختمان: برخی از قسمت ‌های مشترک آپارتمان تحت عنوان مشاعات نامیده می‌ شوند که عبارت‌ اند از زمین ملک، اسکلت ساختمان، حیاط، محوطه ‌ای از ساختمان که بخشی از ملک محسوب می‌شود، حیاط‌خلوت، اتاق سرایدار، پشت ‌بام، راهرو و راه ‌پله، رختشوی‌ خانه، نمای ساختمان، انبار عمومی و تلفن مرکزی، آسانسور، درب و پنجره‌ های قسمت های عمومی ساختمان و تأسیسات مشترک همانند سیستم گرمایش و سرمایش مشترک، چاه، انشعاب برق مشترک، انشعاب آب مشترک، لوله ‌ها و سیم ‌های برق.
    به‌ طور خلاصه هر چیزی که در جلسات عمومی ساختمان و طبق صورت ‌جلسه تفکیک آپارتمان‌ ها به آپارتمان خاصی نسبت داده نشده جزء بخش مشاع و مشترک مجتمع مسکونی بوده و تمامی مالکان و متصرفان قانونی حق استفاده از آن را خواهند داشت. قسمت ‌های مشترک غیر قابل ‌انتقال بوده و هر مالک یا مستأجری به نسبت مالکیت و مساحت آپارتمانش در آن قسمت مشترک و مشاعی سهم دارد.

  • بخش اختصاصی ساختمان: قسمت‌ هایی از ساختمان که دارای سند مالکیت بوده و مالکی برای آن تعیین ‌شده و یا به ‌صورت عرفی آن قسمت ملک به یکی از مالکان اختصاص داده ‌شده است، قسمت اختصاصی ساختمان محسوب می ‌شود. بنابراین اگر بخشی از پارکینگ یا انباری رسماً یا عرفا به یک آپارتمان تعلق داشته باشد دیگران حق استفاده از آن قسمت را ندارند اما در صورت مشترک بودن همه‌ ساکنین آپارتمان می ‌توانند از آن قسمت استفاده کنند.
  • نمای ساختمان: نمای ساختمان، بخشی از ورودی آپارتمان و درب آن که در ظاهر و زیبایی ساختمان نقش داشته و از جمله مشاعات و قسمت مشترک آپارتمان به‌ حساب می‌ آید، به همه مالکین و ساکنین آن تعلق دارد بنابراین بدون موافقت تمام مالکین نباید هیچ‌ گونه تغییر و اصلاحی در مورد آن صورت گیرد.

بیشتر بخوانید: عدم پرداخت اجاره بها توسط مستأجر ، چه باید کرد؟

اساسنامه آپارتمان مسکونی

اساسنامه آپارتمان مسکونی

به طور کلی می توان گفت که اساسنامه آپارتمان مسکونی برای اداره یک مجتمع مسکونی و همین طور حفظ و نگهداری تاسیسات و هم چنین تجهیزات مرتبط با آن تنظیم و مشخص می گردند. این اساسنامه که مختص به هر مجتمع نوشته می شود دارای چندین فصل است و در بیشتر مواقع در فصل اول آن در مورد مشخصات ساختمان و زمین صحبت می گردد. معمولا در فصل های دیگر از اساسنامه آپارتمان مسکونی اطلاعاتی در رابطه با تشکیلات اداری، قسمت های اختصاصی و یا مشترک مجتمع، حقوق و وظایف مالکین و ساکنین، امور مالی مجتمع، هزینه های مشترک و اختصاصی، نقل و انتقال و همین طور تغییر اساسنامه صحبت خواهد شد.

اگر بخواهیم به معرفی مجامع عمومی آپارتمان بپردازیم باید بگوییم که به طور کلی به دو گونه است که شامل مجامع عمومی عادی و مجامع عمومی فوق العاده می شود. مجامع عمومی به طور کلی به طور سالیانه و معمولا در تاریخ و محلی خاص برگزار می گردند. ناگفته نماند که مجمع عمومی در صورتی به رسمیت شناخته می گردد که چیزی در حدود بیشتر از 50 درصد از مالکین و نمایندگان قانونی آنها نیز در جلسه حضور داشته باشند و در غیر این صورت، جلسه به تاریخ دیگری انتقال خواهد یافت.

اساسنامه آپارتمان مسکونی

در بسیاری از منابع حقوقی در ارتباط با جلسات عمومی ساختمان چنین آمده است که:

  1. در اولین جلسه از جلسات عمومی ساختمان اعضای هیئت ‌مدیره تعیین می ‌شود که متشکل از رئیس، نائب رئیس، دبیر هیئت و خزانه‌ دار خواهد بود. اداره جلسات هیئت ‌مدیره باید با حضور رئیس و در صورت غیبت وی توسط نایب‌ رئیس اداره شود. تنظیم صورت ‌جلسات و نگهداری از آنها، نظارت کلی بر امور دفتر، حفظ و نگهداری اوراق و پرونده‌ ها و دفاتر هیئت‌ مدیره به عهده دبیر هیئت است.
  2. هیئت مدیره می تواند یک مدیر داخلی را از بین مالکان یا افرادی خارج از ساختمان برای اداره امور اجرایی مجتمع استخدام کرده و حقوق و تکالیف وی را تعیین کند.
  3. عد از تعیین هیئت ‌مدیره در جلسات عمومی ساختمان یک نفر از مالکان واجد شرایط به‌ عنوان بازرس اصلی انتخاب می ‌شود و یک نفر دیگر که رأی بیشتری به دست آورده باید به‌عنوان بازرس علی البدل انتخاب شود. هر زمانی که بازرس اصلی استعفا داده و یا شرایط انجام‌ وظیفه را ندارد بازرس علی البدل باید به‌ جای او انجام ‌وظیفه کند.
  4. نحوه عملکرد هیئت‌ مدیره در خصوص اجرای مصوبات مجمع عمومی و رعایت قوانین موجود در اساسنامه آپارتمان و هم چنین اظهار نظر در مورد صحت ‌و سقم میزان دارایی ‌ها و حساب‌ های نهایی که هیئت ‌مدیره در جلسات عمومی ساختمان ارائه می‌ دهد به عهده بازرس است.
  5. بازرس موظف است نظرات اصلاحی در خصوص وظایف خود را کتباً به هیئت ‌مدیره اطلاع دهد و در صورت عدم دریافت پاسخ قانع ‌کننده از طرف هیئت‌ مدیره می‌ تواند مجمع عمومی فوق ‌العاده را دعوت به تشکیل جلسه کند.
  6. هر زمانی که هیئت ‌مدیره یا بازرس و یا بیش از 20 درصد کل مالکین آپارتمان تقاضای برگزاری جلسات عمومی ساختمان را داشته باشند مجمع عمومی فوق‌ العاده برگزار می ‌شود که تمامی مفاد مربوط به مجمع عمومی در این مورد نیز باید رعایت شود.
  7. تعداد اعضای اصلی جلسات عمومی ساختمان و حقوق و وظایف آنها در چندین ماده و تبصره باید به‌ صورت کاملاً دقیق و حساب ‌شده در اساسنامه آپارتمان ذکر شود.

بیشتر بخوانید: هزینه‌های مشترک آپارتمان بر عهده مالک است یا مستاجر؟

اساسنامه آپارتمان مسکونی

نقش مالکین و ساکنین در اساسنامه آپارتمان

قطعا مالکین و ساکنی یک آپارتمان نقش به سزایی در اساسنامه آپارتمان مسکونی دارند که باید از آن اطلاع داشته باشند. در منابع حقوقی معتبر چنین آمده است که:

  • مالک و یا مستأجر هر واحد آپارتمان می ‌تواند به‌ طور کامل و بنا به میل خود از آن واحد استفاده کند مشروط بر اینکه به حقوق سایر ساکنین احترام بگذارد.
  • ایجاد تغییرات در داخل ملک اختصاصی، اجاره دادن واحد مسکونی به شخص دیگر البته با مشروط کردن مستأجر به رعایت اساسنامه آپارتمان، انجام کلیه تعمیرات لازم در قسمت‌ های اختصاصی، استفاده از کلیه وسایل و لوازم زندگی با رعایت حقوق دیگر ساکنین، رعایت کلیه مقررات و آئین ‌نامه‌ هایی که توسط هیئت ‌مدیره تنظیم ‌شده است از مهم ‌ترین حقوق و وظایف مالکین و ساکنین در قسمت ‌های اختصاصی و مشترک ساختمان خواهد بود.

اساسنامه آپارتمان مسکونی

  • یکی از مواردی که در بخش قسمت‌ های اختصاصی اساسنامه آپارتمان مسکونی به آن اشاره خواهد شد به موضوع نگهداری از قسمت ‌های اختصاصی ساختمان مربوط می ‌شود.
  • ملک اختصاصی هر واحد ساختمانی باید توسط مالک آن نگهداری شده و در صورت لزوم اشیای فرسوده‌ آن تعمیر یا تعویض شود.
  • مراقبت مستمر از تجهیزات و تأسیسات انتقال آب در قسمت اختصاصی ساختمان به‌ منظور جلوگیری از چکه کردن آب در کانال ‌های لوله‌ کشی و سایر مشکلات احتمالی باید در جهت نگهداری از قسمت‌ های اختصاصی آپارتمان انجام شود.

v

  • هم چنین مالک هر واحد ساختمانی نمی ‌تواند به حق مالکیت سایر مالکین تعارض کند. به‌ طور مثال اجاره دادن قسمتی از واحد مسکونی، استفاده از واحد مسکونی به‌ عنوان کارگاه یا دفتر نمایندگی یا هر محل کسب ‌و کار دیگر، تغییر وضع نماها و نرده‌ ها و درهای ورودی واحدها و هر آنچه به هماهنگی و زیبایی ساختمان لطمه وارد می‌ کند حتی اگر در ملک اختصاصی قرار داشته باشد، قرار دادن اشیاء سنگین که وزنشان بیشتر از تحمل کف باشد، تقسیم آپارتمان به یک یا دو واحد، مسدود کردن راه‌ های عمومی، پله ‌ها و سایر گذرگاه ‌های مشترک و هم چنین قرار دادن اشیایی که عبور و مرور را در اماکن مذکور دشوار سازد، تغییر وضع انبار یا پارکینگ و تبدیل آن به محل کار یا سکونت، استفاده اختصاصی از پشت ‌بام به هر منظور و مواردی از این ‌دست از جمله اعمالی هستند که منجر به تعارض به حق مالکیت سایر ساکنین و مالکین مجتمع مسکونی خواهد شد بنابراین باید مورد توجه قرار گیرد.

حالا شما به ما بگویید:

اگر شما هم تجربه مفیدی از اساسنامه آپارتمان مسکونی دارید برای غنی تر شدن هر چه بیشتر این مطلب آن را از طریق دیدگاه های پایین همین مطلب با ما و سایر مخاطبان ihome.ir در میان بگذارید. بیش از بیش منتظر نظرات و پیشنهادات توسعه دهنده ی شما برای راهنمای معاملات مسکن هستم.

در مطالب بعدی شما را با اسرار بیشتری از اساسنامه آپارتمان مسکونی آشنا خواهیم کرد، پس برای اطلاع از جامع ترین اطلاعات و اخبار مسکن ایران و جهان چشم از کانال تلگرام آی هوم بر ندارید!

نویسنده: طلوع حقیقت | تحریریه وبسایت ihome.ir

دیدگاهتان را بنویسید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *