بازار جهانی مسکن: گشتی در ارمنستان، از جذاب‌ترین و ارزان‌ترین بازارهای مسکن اروپا

نویسنده : محسن عارفی | تاریخ انتشار : ۷ خرداد ۱۳۹۷

با وجود رشد اقتصادی قابل توجه در اکثر کشورهای تازه استقلال یافته و بلوک شرق اروپا، اما به نظر می‌رسد ارمنستان هنوز نتوانسته است زیر بار بحران اقتصادی جهان در سال 2008 میلادی، کمر راست کند ضمن اینکه بازار مسکن در این کشور همچنان به شدت دچار نقص و کمبود است.

مقاله: این کشور کوچک و زیبا با جمعیتی حدود 1.5 میلیون نفری در سال 1990 میلادی از شوروی سابق استقلال یافت و در طول تاریخ خود با بحران‌های متعددی نظیر نسل کشی ارامنه و زلزله ویرانگر دهه 90 میلادی دست و پنجه نرم کرده است.

این کشور هم‌اکنون یکی از ارزان‌ترین بازارهای مسکن منطقه را نیز در اختیار دارد و دولت با ارائه طرح‌های مختلف قصد دارد نیاز جدی به مسکن در ارمنستان را مرتفع کند.

کشور: ارمنستان

پایتخت: ایروان

پول ملی: درام (AMD) معادل 0.0021 دلار آمریکا

جمعیت: 2 میلیون و 925 هزار نفر

قیمت هر متر مسکن:

968.31 دلار در مرکز

585.34 دلار در حومه

قیمت اجاره:

287.76 دلار در مرکز

173.48 دلار در حومه

وام مسکن:

حداقل 300 هزار روپیه و حداکثر 25 میلیون درام با بازپرداخت‌های15 تا 20سال

نرخ سود وام:

12 درصد

وضعیت کلی بازار املاک در ارمنستان

شرایط مسکن در ارمنستان به خصوص در اواخر دهه 1980 و اوایل دهه 1990 میلادی تحت تاثیر درگیری‌های این کشور و جمهوری آذربایجان بر سر ناحیه خودمختار قره‌باغ و سرازیر شدن 350 هزار پناهجو به این کشور قرار داشته است.

همچنین در سال 1988 میلادی، وقوع زمین لرزه ویرانگر شمال ارمنستان باعث شد تا حدود 17 درصد از منازل مسکونی این کشور غیرقابل سکونت شود. علاوه بر تمام این‌ها، ارمنستان شاهد کاهش میزان ساخت و ساز مسکن بوده است که این مساله وضعیت بدمسکنی را در این کشور تشدید کرد.

چالش‌های فوق، دولت را وادار به اجرای برخی اصلاحات در بخش مسکن کرد و از سال 1989 میلادی چندین و چند قانون، مقررات و سیاست‌های مختلف در جهت حل مشکل سرپناه مردم زلزله زده و پناهجو به کار گرفته شد تا بدین ترتیب مشکلات ناشی از خانه و زمین ساماندهی شود.

دولت همچنین در راستای خصوصی سازی بخش مسکن، سیستم کنترل و مدیریت بازار مسکن را راه اندازی کرد تا روند قانونمندی و و ثبت ساختمان‌ها و سرپناه‌های غیر قانونی تسریع شود و بدین ترتیب بازار تامین مالی مسکن رونق گرفته و مشکلات طبقه متوسط جامعه نیز مرتفع شود.

مشکلات بخش مسکن در ارمنستان

یکی از مشکلات عدیده مسکن در ارمنستان این است که دولت همچنان طرح جامع سیاست مسکن ملی را جهت رفع موثر تمام مشکلات مسکن جامعه ارائه و اجرا نکرده است.

ازسوی دیگر، به دلیل اجرای ضعیف، طرح ارائه سهام مسکن در بازار بورس هم از کار افتاد. بنظر می‌رسد با گذشت بیشاز 19 سال از فروپاشی شوروی سابق، کوچ به یک سیستم جدید تامین مسکن در ارمنستان به کندی پیش می‌رود.

گرچه اجرای پروژه‌هایی نظیر ارتقای زیرساخت‌های همگاهی و نظارت بر خدمات عمومی که از حفظ و نگهداری آپارتمان‌های مسکونی پشتیبانی می‌کنند، یکی از جدی‌ترین اولویت‌های دولت محسوب می‌شود اما بنا بر گزارش‌های اعلامی، تنها 20 درصد از آپارتمان‌های مسکونی ثبت شده در این طرح برای رفع مشکلات مسکن مردم موثر هستند.

دخالت دولت برای بهبود وضعیت مسکن

این طرح‌های دولتی در سطح وسیع وابسته به عواملی چون بی مسئولیتی ساکنین نسبت به نگهداری و صیانت از فضای مشاعات، ضعف مقررات خدماتی، ضعف رقابت، عدم پرداخت هزینه تعمیرات و نگهداری ازسوی دولت‌های محلی، عدم اطلاعات کافی ساکنان آپارتمان‌ها از مقررات و حقوق مرتبط و ضعف مهارت‌های مدیریتی در بدنه نظارتی است.

بنابراین، لزوم شکل گیری نهادهای نظارتی و مدیریتی در امر تامین و نگهداری هرچه بهتر ساختمان‌های مسکونی در ارمنستان اهمیت فوق‌العاده‌ای پیدا کرده است.

ازسوی دیگر، به دلیل محدودیت بودجه، هیچ طرح سرمایه‌گذاری برای توسعه شهری و با هدف اسکان جمعیت رو به رشد به خصوص در پایتخت ارمنستان یعنی «ایروان» وجود ندارد.

همچنین، در ارمنستان هیچ طرح یکپارچه دولتی برای گروه‌های آسیب‌پذیر به چشم نمی‌خورد. در همین راستا، دولت ارمنستان، در طرح‌ اجرایی 5 ساله حدفاصل سال‌های 2008 تا 2012 میلادی، توجه ویژه‌ای به پروژه‌های مسکن برای زلزله‌زدگان و پناهجویان داشته است.

وضع امروز بازار املاک در ارمنستان

بازار املاک در ارمنستان، طی سال‌های 2002 تا 2008 میلادی به میزان قابل توجهی رشد کرده به طوری که قیمت‌ها 570 درصد رشد داشته‌اند. در سال 2009 میلادی، اقتصاد ارمنستان نیز متاثر از بحران اقتصادی اروپا و آمریکا، دچار لطمه شدید شد و پس از آن قیمت املاک و مسکن طی سال‌های پس از آن رو به کاهش رفت.

قیمت مسکن در ارمنستان، حدفاصل سال‌های 2014 تا 2017 میلادی بدون تغییر باقی ماند تا اینکه در سال جدید میلادی شاهد رشد 2 درصدی قیمت‌ها بودیم.

آن طور که آمارها نشان می‌دهد، نرخ رشد قیمت مسکن در ارمنستان پیش از سال 2008 میلادی با نرخ رشد تولید ناخالص داخلی آن از 2.4 میلیارد دلار در سال 2003 تا 11.7 میلیارد دلار در سال 2008) برابر بوده است.

سال 2008، سال بهبود اوضاع بازار مسکن ارمنستان

اما از سال 2008 میلادی به بعد، اقتصاد ارمنستان بهبود یافت و در سال 2017 میلادی تولید ناخالص داخلی این کشور به 10.9 میلیارد دلار رسید. البته کاهش 6.6 درصدی تولید ناخالص داخلی ارمنستان در مقایسه با آمارهای سال 2008 میلادی با سقوط 42 درصدی قیمت ملک در تضاد است.

ازسوی دیگر، نرخ بهره بانکی در ارمنستان همچنان بالاست. در سال 2017 میلادی، بانک‌های ارمنستان در قبال سپرده‌های ارزی دلاری 5.3 و در قبال سپرده‌های درام (واحد پول ارمنستان)، 11 درصد سود می‌پردازند.

نرخ بهره بانکی بالا باعث شده تا بیشتر افراد به جای سرمایه‌گذاری در بخش مسکن، گذاشتن پول‌ در حساب‌های بانکی را سرمایه‌گذاری امن‌تری بدانند. همچنین گفته می‌شود، پشتوانه رهنی در ارمنستان که تا حدی بالا بوده و در بعضی موارد تا 10 درصد نرخ‌های بهره بالا هم بالا می‌رفت، هم اکنون به طور مستمر رو به کاهش است.

در سال 2017 میلادی، میانگین نرخ بهره وام‌های بانکی به دلار 10.5 درصد بوده است که این نرخ‌ها هنوز هم بالا هستند به طوری که نرخ بهره بالا دسترسی مردم این کشور به وام‌های مسکن را تقریبا غیرممکن ساخته است.

کاهش بهره بانکی و تاثیر آن بر بازار مسکن

با این حال، نرخ های بهره وام‌های مسکن نیز در گذر زمان رو به کاهش رفته است. به عنوان مثال، در سال 2015 میلادی، نرخ بهره وام‌های بانکی 13 درصد بوده این درحالیست که نرخ بهره وام‌های مسکن در سال 2009 میلادی 18 درصد بوده است.

بانک جهانی پیش‌بینی کرده که تولید ناخالص داخلی ارمنستان از 3.2 درصد در سال 2017 میلادی به 4.5 درصد در سال 2018 میلادی افزایش یابد. محدودیت ساخت و ساز خانه‌های جدید همچنین یکی از عوامل رشد قیمت مسکن در ارمنستان بوده است.

به هرحال، دولت ارمنستان از زمان به استقلال رسیدن خود تاکنون قوانین و مقررات بسیاری را تصویب و اجرا کرده است تا بتواند مشکلات مسکن را در این کشور مرتفع سازد، هرچند این طرح‌ها نتوانست آن طور که باید و شاید برای مردم و دولت توفیقی حاصل کند.

تامین مالی برای خانه‌دار شدن مردم

دولت ارمنستان، در کنار طرح‌ها و سیاست‌های مختلف تامین مسکن، چندین طرح تامین مالی را نیز با هدف تسهیل روند خانه‌دار شدن شهروندان این کشور ارائه کرده‌است.

در همین راستا، دولت ارمنستان بخش تامین مالی مسکن را با هدف اطمینان از کارایی طرح‌های مسکن، تنظیم کرد. یکی از اهداف اصلی دولت در این زمینه، حمایت از شکل گیری موسسات تامین مالی مسکن بوده و یارانه‌های مرتبط با مسکن نیز از این طریق به سمت افراد واجد شرایط هدایت می‌شوند.

دولت همچنین سعی دارد نیازهای مسکنی مردم را برحسب قدرت خرید، درآمد و محل خرید مسکن ارزیابی کرده و بر همین اساس و متناسب با نیازهای آنها منابع مالی مناسب را تامین کند.

از دیگر اقدامات دولت ارمنستان در جهت رفع نیازهای مسکن مردم، تامین وام‌های مسکن برای خانوارهای آسیب‌پذیر با سودهای بازپرداخت یارانه‌ای است.

سابقه تاریخی پرداخت وام‌های مسکن در ارمنستان

پرداخت وام‌های بلندمدت مسکن، از دیرباز توسط دو بانک Armeconombank (بانک مسکن این کشور) و Sberbank (بانک پس‌انداز) انجام می‌گرفته که هر دو نیز بانک‌های دولتی محسوب می‌شوند.

وجود سیستم اعطای بلندمدت اعتبارات برای نخستین بار به سمت تامین اعتبار برای ساخت و ساز خانه‌های جدید هدایت شد و خرید و فروش خانه‌های موجود را در بر نمی‌گرفت؛ این ساخت و سازها می‌توانست به صورت شخصی یا مشارکتی باشد.

همچنین، شهروندان کم درآمد یا کارمندان دولت شامل دریافت این وام‌ها می‌شدند که به هر نفر 20 هزار روبل (واحد پول آن زمان شوروی سابق) با موعد بازپرداخت‌های بلند مدت 25 تا 50 سال پرداخت می‌شد.

همچنین، سود بهره‌های بانکی این وام‌ها ثابت و بسیار پایین (5 تا 12.5 درصد) بوده و با نرخ تورم تغییر نمی‌کردند.

با این حال، از سال 1992 میلادیف میزان سرمایه‌گذاری در ساخت و ساز مسکن در ارمنستان به شدت افت کرد به طوری که این کشور با کمبود جدی واحدهای مسکونی جدید مواجه شد. همچنین، از همین سال هیچ اعتبار دولتی برای شهروندان وجود نداشت و تمام کمک‌ هزینه‌های مسکن، به زلزله زدگان معطوف شد.

در نهایت، در سال 1995 میلادی، پارلمان ارمنستان قانون جدید اعطای وام مسکن را تصویب کرد که هدف از تصویب این قانون ایجاد یک سیستم مطمین و قابل اتکا برای تامین مالی مسکن بود. این قانون با الگو گرفتن از سایر کشورهای تازه استقلال یافته طراحی و تصویب شد.

تا اوایل سال 2000 میلادی، تقریبا تمام سیستم‌های تامین مالی مسکن، هم در بخش دولتی و هم در بخش خصوصی ارمنستان ناکارآمد بود تا آنکه در سال 2001 میلادی، بانک‌های تجاری رفته رفته شروع به تخصیص اعتبار در زمینه مسکن کردند. هرچند، سبد تامین مالی بانک‌ها بسیار کوچک، دارای شرایط دشوار و با موعد سررسید کوتاه بود و اغلب این وام‌ها با هدف خرید یا بازسازی ملک به افراد پرداخت می‌شد.

آغاز ساخت و ساز مسکن دولتی

در نخستین سال‌های پس از استقلال ارمنستان، یعنی حدفاصل سال‌های 1989 تا 1992 میلادی، تمام فعالیت‌های مرتبط با ساخت و سازهای مسکن تحت بودجه‌های دولتی انجام می‌شد اما با آغاز سال 1994 میلادی، بسیاری از شرکت‌های دولتی ساخت و ساز خصوصی شدند.

در شرکت های دولتی نیز کارمندان سهم مالکیت دریافت می‌کردند و طی این طرح می‌توانستند در طول زمان، صاحب مالکیت مسکن شوند.

در سال 1995 میلادی، صنعت ساخت و ساز دولتی ارمنستان شکل گرفت و در ابتدای سال 1994 میلادی سهم قابل توجهی از نهادهای مالی بین‌المللی نظیر بانک جهانی، بنیاد لینسی و… در بخش ساخت و ساز و تولید مسکن در ارمنستان حکمفرما شدند.

عمده این فعالیت‌ها در مناطق زلزله‌زده انجام شد و دولت ارمنستان که تا پیش از این تنها می‌توانست میزان محدودی مسکن احداث کند، در اوایل دهه 2000 میلادی و به لطف رشد فعالیت‌های ساخت و ساز از سوی بخش خصوصی توانست به میزان قابل توجهی بر میزان تامین مسکن، به خصوص در پایتخت بیافزاید.

اندازه و قیمت بازار مسکن در ارمنستان

قیمت مسکن در ارمنستان، مانند بسیاری از کشورهای جهان در هر منطقه‌ای متفاوت است. به عنوان مثال، اگر میانگین هر متر مربع ملک در کشور ارمنستان چیزی بین 80 تا 90 دلار باشد، این قیمت‌ها در ایروان حدودا 600 دلار در هر متر مربع است.

به دلایلی که پیش‌تر هم اشاره شد، دخالت نهادهای بین‌المللی، به خصوص بنیاد لینسی، قیمت مسکن به ویژه در مناطق زلزله زده افزایش یافت.

بنا بر اعلام سامانه املاک و مستغلات ارمنستان، پس از کاهش محسوس قیمت‌ها حد فاصل سال‌های 1999 تا 2001 میلادی، قیمت‌ها و تعداد معاملات مسکن از سال‌ 2001 تا 2007 میلادی روند افزایشی به خود گرفت.

این افزایش قیمت به خصوص در ایروان قابل ملاحظه بود اما در نهایت باز هم در سال 2009 میلادی به خصوص در سه ماهه نخست سال شاهد روند کاهشی قیمت‌ها بودیم.

از سوی دیگر، دولت ارمنستان هم زمان با افت قیمت مسکن، وام‌ها را افزایش داده است ضمن اینکه طبق آخرین آمارهای اعلامی از سوی سامانه املاک و مستغلات ارمنستان، قیمت مسکن در این کشور در سال 2017 میلادی 2.8 درصد افت داشته است.

بنا بر اعلام این سامانه، میانگین ارزش بازار مسکن ارمنستان در سال 2017 میلادی با 2.8 درصد کاهش به 178.8 هزار درام ارمنستان (معادل 370 دلار آمریکا) در هر متر مربع رسیده و این درحالیست که در مدت مشابه سال قبل از آن یعنی سال 2016 میلادی، شاهد رشد 0.2درصدی قیمت‌ها بوده‌ایم.

گران‌ترین شهر‌های ارمنستان برای خرید مسکن

موسسه آمار ارمنستان همانطور که انتظار می‌رود، شهر ایروان را به عنوان گران‌ترین شهر از نظر قیمت مسکن معرفی کرده است. قیمت هر متر مربع آپارتمان در این شهر (در مناطق مرکزی) و منطقه کنترون 445.8 هزار درام اعلام شده و قیمت‌ها با نرخ میانگین سالانه 4.1 درصدی رشد داشته‌اند.

پس از منطقه کنترون، منطقه اربکیر با قیمت ثابت و میانگین 345.8 هزار درام به ازای هر متر مربع دومین محله گران قیمت ایروان است. ارزان‌ترین قیمت مسکن در پایتخت نیز مربوط به نوباراشن با متری 157.1 هزار درام است.

بعد از ایروان شهر توریستی و ساحلی تساخکازدور و آبوویان قرار دارند که در این شهرها هم قیمت مسکن نسبت به سایر نواحی ارمنستان نسبتا بالاتر است.

خرید ملک در ارمنستان

یکی از جذابیت‌های ارمنستان برای توریست‌ها، به خصوص در کشورهای همجوار، بازار مسکن این کشور به خصوص اعطای مالکیت صددرصدی به اتباع خارجی است.

ارزان بودن قیمت ملک در این کشور و اعطای مالکیت، پرداخت وام و آسان بودن فرآیند معاملات، این بازار را برای خریداران کشورهای منطقه بسیار جذاب کرده است. البته نباید فراموش کرد که برخلاف تبلیغات افراد سودجو، خرید ملک در ارمنستان منجر به اخذ اقامت نخواهد شد.

همچنین، حق کمیسیون آژانس‌های املاک برای معاملات 2 درصد از طرفین تعیین شده است. قیمت مسکن در این کشور نیز مانند تمام کشورهای جهان تحت تاثیر کیفیت ساخت و موقعیت مکانی متغیر است اما به طور کلی می‌توان با تخصیص مبلغی حدود 150 تا 200 میلیون تومان یک آپارتمان 40 متری در این کشور خریداری کرد.

پاسخ دهید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *