هفت مرحله برای خانه تکانی موفق

نظافت لزوما معادل با کار سخت نیست، یک موسیقی خوب یا یک برنامه رادیویی خوب و مفید میتواند شما را با اشتیاق بیشتری به تحرک وادارد.
خانه تکانی از رسوم بسیار قدیمی آماده شدن برای عید نوروز است و هرچند که آپارتمانهی کوچک و بدون پستو و انباری و زیرزمین امروزی تقریبا در تمام مدت سال نسبتا تمیز هستند، اما تمیزترین خانه ها هم مدتی مانده به نوروز، برای شگونش هم که شده از بالا تا پایین روفته و شسته و برق انداخته میشوند.

اما این روزها که کمتر کسی به صورت تمام وقت در خانه است و کار نظافت باید تدریجی انجام شود، هیچ چیز بهتر از یک روش خوب و برنامه ریزی شده به کمک ما نمی آید. روند داشتن خانه ای تمیز، بدون نگرانی و تشویش در طی 7 مرحله به انجام میرسد:

1. از همین حالا شروع کنید
خانه تکانی شب عید، از کارهاییست که برخلاف اسمش نباید "شب عید" انجام شود، بلکه باید از مدتها قبل از رسیدن لحظات سال تحویل انجام شده باشد. علاوه بر کار نظافت، کارهای دیگری هم هست که باید از حالا تا آخر تعطیلات نوروزی انجام شوند: تهیه هدیه، تهیه، نوشتن و ارسال کارت تبریک، شیرینی پزی/خرید خوراکیها و در کل "خرید شب عید" و پذیرایی از مهمانها.

خوب حالا چطور برای خانه تکانی وقت بگذاریم؟ در حقیقت، داشتن خانه ای نظیف در طی تعطیلات ، به خصوص اگر از روش صحیحی استفاده کنید، ساده تر از چیزیست که تصور میکنید. مرحله اول؟ خانه تکانی را قبل از دوران پر تنش آخر فصل انجام دهید. به این ترتیب کار را بدون عجله و فشار روحی انجام میدهید و به اندازه کافی برای پروژه های وقت گیری مانند تغییر دکوراسیون یا برق انداختن لوازم فلزی زمان خواهید داشت.

2. فهرستی تهیه کنید و آن را دو مرتبه چک کنید
قبل از اینکه شروع کنید، فهرستی از تمام چیزهایی که باید تمیز شوند تهیه کنید. کارها را بر اساس هر اتاق تقسیم کنید و زمانی برای هر کار در نظر بگیرید. به این ترتیب میتوانید بسته به زمان لازم برای هر کار، حتی از زمانهای اضافه بسیار کوتاه-مانند پخش آگهی در تلویزیون- نیز استفاده کنید و مثلا چند تکه لباس را در ماشین لباسشویی بریزید. هنگامی که به تدریج هر مورد موجود در فهرست را علامت میزنید، حس بسیار خوبی به شما دست میدهد و احتمال اینکه کارتان را تمام و کمال انجام دهید بسیار بیشتر خواهد بود.

3. کمی اینجا و کمی آنجا
برای داشتن خانه ای تمیز و درخشان، نباید لزوما زمان متمتدی زیادی در اختیار داشته باشید. در حقیقت، خواهید دید که اختصاص دادن 30 دقیقه در روز به کار نظافت، نتایج بسیار رضایت بخشی خواهد داشت. برای مرتب کردن لوازم و خرده ریزها، یک زمان ثابت مانند قبل از خواب یا قبل از صبحانه را کنار بگذارید ، در این فاصله میتوانید به نظافت هم بپردازید، مثلا بعد از دوش صبحگاهی آینه حمام را تمیز کنید و یا کف وان را با کمی پودر یا مایع مخصوص برق بیاندازید.

4. گاهی میانبر زدن اشکالی ندارد
اگر تا اینجا هر توصیه ای را به جز مورد اول عملی کرده و یا به هر علت دیگر وقت کم آورده اید، نگران نشوید. بخشهای اساسی و بیرونی خانه –مانند پرده ها، فرش و مبلمان- را تمیز کرده و نظافت داخل کمدها، کابینتها و قسمتهای "مخفی" را به مدتی بعد موکول کنید، اما فراموشش نکنید!

5. همه کارها را به تنهایی انجام ندهید
این عید، تنها عید شما نیست و تنها دوستان و خانواده شما به منزلتان نمی آیند، پس نباید تمام نظافت آنرا به تنهایی بر عهده بگیرید. در هر هفته زمان خاصی را برای نظافت اختصاص داده و کارها را با فرزندان و همسر خود تقسیم کنید. از بچه ها بخواهید که تختهای خود را مرتب کرده، اسباب بازیها و لوازم دیگر خود را جمع کرده و پس از گردگیری قفسه ها، سرجای خود بگذارند. این کار نه تنها باری از دوش شما برمیدارد، بلکه عادات خوبی به فرزندان شما می آموزد.

6. کارها را ساده کنید
گاهی تمیز کردن دور و اطراف یک شیءاضافه راحت تر از دور انداختن آن به نظر میرسد، اما این روش در دراز مدت کارساز نخواهد بود. با کمی نظم و ترتیب، خرده ریزها را کاهش دهید. خود را از شر هر لباسی که دیگر اندازه تان نیست یا بیش از دوسال است آنرا نپوشیده اید راحت کنید. هر قطعه پوشاک یا شیء ناقص –مانند لنگه جوراب، لنگه گوشواره بدلی، ظروف شکسته ای که دوباره چسبانده شده و...- را دور بیاندازید. تهیه لوازمی مانند جا کلیدی، جا کفشی و در کل وسایلی که موجب مرتب شدن خرده ریزها میشوند را در دستور کار خود قرار دهید.

7. خوش بگذرانید
نظافت لزوما معادل با کار سخت نیست، یک موسیقی خوب یا یک برنامه رادیویی خوب و مفید میتواند شما را با اشتیاق بیشتری به تحرک وادارد. برای خود انگیزه هایی پیدا کنید و به خود قول دهید که اگر کارهای روزانه را مطابق برنامه انجام دادید، به خود جایزه ای خواهید داد. این جایزه میتواند چیزی ساده اما دلپذیر مانند یک حمام طولانی، صرف چای و شیرینی با خانواده یا تماشای یک برنامه خوب تلویزیونی باشد.

منبع مجله الکترونکی فریا via
homemadesimple.com

خوابگاه يا خانه دانشجويي؟

پيشنهاداتي براي ايجاد تحول در نگرش به اماکن سکونت دانشجويان

خوابگاه يا خانه دانشجويي؟

اغلب خوابگاه هاي دانشجويي موجود تامين کننده نيازهاي ساکنان آنها نمي باشند; اين مساله در مورد خوابگاههاي دانشجويي دختران ملموس تر است.چنانکه از پژوهش جامع «بررسي وضعيت خوابگاههاي دانشجويي» برمي آيد، تشکيل خوابگاه براي حداقل %60 از دانشجويان دختر، مبتني بر شکل گيري غير برنامه ريزي شده مکان هاي مربوطه به صورت يک خوابگاه دانشجويي بوده است و ايجاد خوابگاه در الگوي کالبدي دانشگاهها پيش بيني نشده است.اين وضعيت نقيصه اي جدي در مديريت کلان آموزش عالي کشور به شمار مي آيد و آثار و بازتاب هاي فرهنگي فراواني را در پي دارد.اساسا اماکن کنوني زندگي دانشجويان که تحت عنوان خوابگاه دانشجويي شناخته مي شوند متناسب با نام و عنوان آن نه براي زندگي و پويايي و تحرک و جنب و جوش بلکه صرفا براي خواب و استراحت تاسيس شده اند و امکانات و لوازم مورد نياز به منظور درس خواندن، تفريح، ورزش و پر نمودن اوقات فراغت به ندرت در آنها تعبيه شده است.

اين در صورتي است که دانشجويان و بويژه دانشجويان دختر به دليل شرايط خاص خود نيازمند تکرار تجربه زندگي خانوادگي خود مي باشند تا بتوانند نيازهاي عاطفي، روحي، رواني و جسمي خود را در محيطي همچون محيط خانه تامين نمايند.اما متاسفانه وضعيت موجود حاکم بر خوابگاهها پاسخگوي مناسبي براي چنين نيازهايي نيست.

گذار از وضعيت موجود به وضعيت مطلوب نياز به برنامه ريزي و ارائه طرح هايي بديع و نوين دارد که در کنار رفع موانع موجود، طرحي مطلوب و ايده آل از محل سکونت دانشجويان عرضه کند.اما به عنوان نخستين گام براي تحقق چنين هدفي، خلق و ايجاد ذهنيتي مثبت و مطلوب نياز است که مي توان آن را از طريق ايجاد تحول در الفاظ جست و جو نمود.اساسا، لفظ خواب + گاه(به عنوان برگردان لفظ انگليسي Dormitory يا room Beb به معني محل خواب) تداعي کننده محيطي براي صرفا خوابيدن است که استفاده ديگري نمي توان از آن نمود.

از قضا آنچه در عالم واقع نيز قابل مشاهده است چيزي مشابه همين تصوير ذهني است.آنچه که تحت عنوان خوابگاههاي دانشجويي وجود دارند فاقد امکانات لازم به منظور يک زندگي جامع دانشجويي مي باشند که لازمه آن تعليم و تعلم و آموزش و تحرک و فراگيري است، بلکه بيشتر به منظور استراحت و خواب طراحي و برنامه ريزي شده اند.در همين راستا و بمنظور ايجاد تحول در ذهنيت معطوف به محل سکونت دانشجويان و تصحيح تصوير متعارف از خوابگاه دانشجويي و متعاقبا ايجاد دگرگوني در شيوه طراحي اينگونه اماکن چنانکه متناسب با وضعيت روحي و جسمي دانشجويان، جنسيت آنها، وضعيت تاهل يا تجرد و ساير شرايط آنها باشد لازم است در عنوان محل سکونت دانشجويان نوعي بازنگري و بازانديشي صورت بگيرد.

اين نياز را مي توان از طريق جايگزين نمودن عنوان خانه دانشجويي به جاي عنوان خوابگاه دانشجويي تامين نمود.خانه دانشجويي(Home Stubent) آن گونه که از عنوان و لفظ آن برمي آيد مي بايست محلي براي زندگي همراه با آرامش و آسايش و در عين حال يک زندگي پويا و توام با آموزش و فراگيري و حتي لذت بردن از زندگي و نيز ابزار محبت و تامين عواطف باشد.اين لفظ معنايي را در ذهن متبادر مي سازد و تصويري ايجاد مي کند که مطابق با آن خانه دانشجويي مي بايست مکاني براي زندگي جمعي دانشجويان به معناي واقعي کلمه و بصورت جامع باشد.در اين راستا، معاونت فرهنگي و اجتماعي وزارت علوم، تحقيقات و فناوري اهتمام جدي خود را بر ساماندهي وضعيت موجود اماکن اقامتي دانشجويان و ارائه طرح و برنامه به منظور بهبود وضعيت ايجاد چنين اماکني در آينده متمرکز نموده است.

در اين رابطه گروه مطالعات زنان در دفتر برنامه ريزي اجتماعي و مطالعات فرهنگي از طريق يکي از کميته هاي تخصصي خود تحت عنوان کميته تخصصي بررسي و تبيين مسائل زنان و دختران دانشگاهي و از طريق کميته فرعي خانه هاي دانشجويي و اوقات فراغت اقدام به مطالعه در مورد خوابگاههاي دانشجويي موجود و بررسي راهکارهاي تبديل اينگونه اماکن به محلي براي زندگي واقعي دانشجويان در ذيل عنوان خانه هاي دانشجويي نموده است.کميته مذکور در جهت افزايش بهره وري از توانمندي ها، استعدادها و وقت دانشجويان به هنگام اقامت در خوابگاه ها پيشنهاداتي به منظور تامين بخشي از نيازهاي اماکن اقامتي دانشجويان ارائه نموده است.

در جهت حمايت محيطي از دانشجويان طراحي محيط زندگي دانشجويي(خانه دانشجويي) بايستي شرايط لازم براي يک دانشجو که حداکثر وقت و تلاش خود را براي درس خواندن صرف مي کند را دارا باشد.

پيشنهاداتي براي بهره وري در خانه دانشجويي

در صورت رعايت پيشنهادات زير مي توان شاهد افزايش کارآيي و بهره وري در زندگي دانشجويي افراد بود:

الف) ساختار داخلي اتاق ها(rooms Beb)
اگر موارد زير در مورد اتاق محل سکونت دانشجويان رعايت شوند، مي تواند در افزايش چشمگير بهره وري دانشجويان در زمينه مطالعات و استراحت تاثير گذار باشند:

1 -دسترسي به نور کافي يکي از لوازم زندگي است.اتاق دانشجويي بايد حداقل داراي يک پنجره باشد(حداقل 500 لوکس نور افقي) و امکان قرار گرفتن ميز مطالعه نزديک پنجره وجود داشته باشد.

2- دور بودن از منابع سر و صدا(حداکثر سر و صداي مجاز براي کارهايي که به تمرکز نياز دارند Desidle 55 مي باشد)

3 -درجه حرارت مناسب 21 تا 22 درجه مي باشد.(بالاتر از 26 درجه سانتي گراد روي تمرکز و حواس تاثير منفي مي گذارد).

4- رطوبت مناسب بين 30 تا 65 درصد مي باشد.(مناسب ترين ميزان رطوبت بين 65 -50 مي باشد).

5- تهويه يکنواخت اتاق ها با هواي تازه و جلوگيري از ورود باد

6- رنگ روشن و مات ديوارها و سقف ها(از سفيد يکدست خودداري شود)

7- چيدمان مناسب ميز مطالعه، تختخواب و غيره در اتاق ها بطوري که براي دسترسي به وسايل داخلي اتاق بهتر است جلوي درها و کشوهاي ميز و قفسه ها 80 سانتي متر فضاي خالي وجود داشته باشد.

ب) عوامل محيطي
محيط و عوامل محيطي در شکل گيري هويت و شخصيت افراد نقش مهمي ايفا مي کنند; به همين دليل، تامين عوامل مطلوب محيطي بايد مورد توجه و اهتمام جدي قرار بگيرند.

1- فاصله بين دانشگاه(مديران نظارت کننده) و خانه دانشجويي بايد يک فاصله مناسب باشد.اين مسئله در مورد کوتاه بودن زمان رفت و آمد، دسترسي به محيط هاي ورزشي دانشگاه، استفاده از غذاخوري دانشگاه، بهره مندي از امکانات کامپيوتري و کتابخانه دانشگاه و...بسيار حائز اهميت است.

2- برنامه داخلي خانه دانشجويي(برگزاري برنامه هاي فرهنگي و مذهبي مثل نماز، اردو، مراسم جشن و عزاداري، تلويزيون، کامپيوتر، اينترنت، سرويس دهي و غذا)، مي بايست متناسب با روحيه دانشجويان باشد.

3- در انجام امور خانه دانشجويي، بايد از خود دانشجويان استفاده شود و به آنها مسئوليت احاله گردد.

4 -امکانات ورزشي متناسب با تعداد دانشجويان و با در نظر گرفتن سرانه استاندارد فضاهاي ورزشي براي هر يک از دانشجويان تدارک ديده شود.

5- تقويت کميته انضباطي، تصميم گيري قاطع و مراقبت از روابط دانشجويان يکي از عوامل بسيار تاثيرگذار در حاکم نمودن فضاي امن و سالم بر خانه هاي دانشجويي است.

6- مسائل بهداشت جسمي و رواني در خانه هاي دانشجويي بايد حتما مورد توجه جدي قرار بگيرند.

7- بسياري از دانشجويان دوست دارند در يک اتاق 3x2 متري مستقل زندگي کنند و آن را به امکانات وسيع تر مشترک ترجيح مي دهند.اغلب دانشجويان دوست دارند کارهاي خود را به سليقه خود برنامه ريزي کنند.چه وقت بخوابند، چه وقت مطالعه کنند، چه وقت غذا بخورند و...اين امکان بايد براي کليه دانشجويان فراهم گردد.

ج) کنترل و نظارت
نظارت دقيق و دلسوزانه مسئولين بر زندگي دانشجويان در خانه هاي دانشجويي از عوامل بسيار موثر در بهبود وضعيت زندگي آنها مي باشد.پيشنهادات زير در همين راستا ارائه گرديده اند:

1 -ضرورت انتخاب کارکنان دلسوز، ايثارگر و کاملا مقيد براي امور خانه هاي دانشجويي

2- سرويس دهي خوب و انجام صحيح وظايف محوله توسط کارکنان و جلوگيري از تنش ها و درگيري با دانشجويان

3- کنترل و نظارت خانه هاي دانشجويي بدون وقت قبلي توسط مديران ارشد دانشگاهها

4- کنترل مستمر توسط مسئولين خانه هاي دانشجويي و مراقبت از روابط دانشجويان

5- رعايت دقيق مقررات داخلي خوابگاه(از جمله خودداري از ايجاد مزاحمت هاي احتمالي دانشجويان براي يکديگر; موسيقي بلند، حرکت با لباس زير، سيگار و غيره)

6- جلوگيري از ورود و رفت و آمد افراد غير ساکن به خانه دانشجويي مگر در حضور مسئولين براي امور خيلي ضروري

7- تقويت کميته انضباطي، تصميم گيري قاطع و عدم اجازه اقامت افراد خاطي


منبع: ابتکار

پانسیون و خانه دانشجویی خانه من اجاره به دانشجو، اجاره به مجرد، پانسیون تهران، جستجوی خانه با متراژ کم، خانه مبله تهران، خانه دانشجویی، اتاق و خوابگاه

اجاره به شرط تملیك

اجاره به شرط تملیك در حقوق ایران و مقایسه آن باحقوق فرانسه

چکيده:
چكیده:هدف از این پژوهش، شناسایی قرارداد اجاره به شرط تملیك برای استفاده از مزایای جالب آن و تبیین اقساط و ماهیت آن می باشد. تحقیق حاضر كه به روش كتابخانه ای انجام یافته مشتمل بر سه فصل است. درفصل نخست، مباحثی چون عقود معین و نامعین، عقود مختلط و اصطلاحات مربوط به قرارداد مزبور در حقوق این و فرانسه، سیر تاریخی و اهداف آن مورد بررسی قرار می گیرد.

فصل دوم، اختصاص به ماهیت و اقسام قرارداد اجاره به شرط تملیك رد. نهایتا"، فصل سوم، خصوصیات و آثار قرارداد اجاره به شرط تملیك را مورد بحث قرار می دهد. یافته های تحقیق نشان می دهد، اين قرارداد درايران بيشتر براي تامين منابع مالي مورد نياز واحدهاي توليدى،كشاورزى، صنعتى، معدنى، بازرگانی و واحدهای مسكونی وساختمانی برمبنای ضوابط اسلامی مورد استفاده قرار می گیرد.

اجاره به شرط تملیك جایگزین وام و اعتبار به شیوه مرسوم درگذشته می شود و این ابزار با كاربرد وسیعی كه دارد می تواند قسمت عمده ای از نیازهای موجود در واحدهای یاد شده را مرتفع نماید. باوجود این، اجاره به شرط تملیك قراردادی است كه باقالبهای شناخته شده كنونی منطبق نبوده، لذا توصیفهای متعددی كه از آن صورت گرفته بیانگرماهیت واقعی این قرارداد نبوده است. زیرا كه اگر آنرا قرارداد اجاره بنامیم با اشكالات فراوانی ازجمله فقدان قصد طرفین عقد روبرو می شویم و اگر بخواهیم آنرا بیع بدانیم به بسیاری از مصادیق این قرارداد برمی خوریم كه اساسا" نمی تواند عقد بیع محسوب شود.

مضافا" برایانكه برخی ار متون قانونی به صراحت آنرا اجاره نامیده است وبی جهت نمی توان از نص عدول كرد. ازنظر شرعی نیز به قرارداد مزبور اشكالاتی وارد شده است. ازجمله اینكه دراین قرارداد اجاره بهای پرداخت شده را ناگهان پس ازاتمام اقساط ثمن تلقی می كنند، درحالیكه اجاره بها درمقابل منافع بوده و پس از استیفا منافع، دیگر وجود خارجی ندارد كه عوض تملیك عین مال قرار گیرد. اشكال دیگر، مساله فقدان اسباب تملیك است، بدین ترتیب كه اگر سبب تملیك عین مال عقد اجاره باشد، عقد اجاره با تعریف و مشخصه ای كه دارد توانایی انتقال عین مال را ندارد و شرط نیز از اسباب تملك محسوب نمی شود. لذا انتقال عین بدون سبب تملیك صورت گرفته است.

در مورد این اشكالات باید گفت كه اجاره به شرط تملیك دارای دوسبب است كه یكی مستقیم و منجر و دیگری غیر مستقیم و معلق یعنی قرار داد اجاره به شرط تملیك سبب مستقیم و منجر انتقال منافع است و سبب معلق برای انتقال عین مال، لذا از این جهت اشكال به قرارداد فوق الذكر وارد نیست، اما در مورد تلقی ثمن از اجاره بها پرداخت شده و می توان گفت كه در امور اعتباری لحاظ كردن این موضوع اشكال مهمی ایجاد نمی كند.

مضافا" اینكه در این قرارداد مبلغی اضافی تحت عنوان Surloyer‎ در نظر می گیرند كه این مبلغ اضافی می تواند در مقابل تملك عین قرار گیرد. لذا می توان گفت كه اجاره به شرط تملیك قرار دادی است صحیح و شرعی و دارای كاربردی بسیار وسیع و امتیازاتی ارزنده جهت دسترسی آسان به منافع اقتصادی بیشتر و رسیدن به توسعه پایدار و همه جانبه، لیكن نیاز به تبیین جایگاه واقعی آن درعالم حقوق و فقه و تصویب قوانین و مقررات كامل دارد.

نويسنده: خدادوستان، تیمور
مقطع: کارشناسي ارشد
رشته گرايش: معارف اسلامی و حقوق
دانشگاه: تهران
استاد راهنما: حسين صفايى
استاد مشاور: اميرحسين آبادى
تاريخ دفاع: 1378
کلمات کليدي: رهن و اجاره، اجاره آپارمان، اجاره به شرط تملک
جستجوی آپارتمان برای اجاره تهران، رهن کامل، رهن و اجاره خانه

اجاره

اجاره
دانستنی های رابطه مالک و مستاجر

[دانستنی های رابطه مالک و مستاجر] آیا می دانید برای تنظیم روابط بین مالک (موجر) و مستاجر، قانون، استانداردی را تعیین کرده است؟

رابطه بین مالک و مستاجر از جمله روابطی است که عدم آگاهی هر یک از طرفین نسبت به استانداردهای آن، خسارت های جبران ناپذیری را به فرد وارد می سازد.

متاسفانه شرایط اقتصادی در کشور ما به گونه ای است که مستاجر در جریان این روابط بیشتر از مالک آسیب می بیند.
تعداد مستاجر زیاد در مقایسه با تعداد خانه های اجاره ای محدود از یک سو و قیمت های نجومی برای اجاره که برخی مالکان پیشنهاد می دهند، دو فاکتور مهمی است که باعث شده مستاجر در مقابل مالک آسیب پذیرتر باشد.
اما ما در این گزارش قصد داریم با تقویت دامنه شناخت مستاجران به موضوع اجاره مسکن، توانایی این گروه را تا حد لازم نسبت به اجاره نشینی بالا ببریم.

نکاتی در اجاره نشینی وجود دارد که هم مالک و هم مستاجر باید آنها را شناخته و رعایت کنند. اگر این نکات رعایت شود، مالک و مستاجر همچون دو دوست قدیمی رابطه شان حفظ خواهد شد.

امروزه مستاجران در هنگام یافتن خانه جدید برای اجاره فقط به دنبال خانه ای هستند که اجاره آن با توان مالی شان سازگاری داشته باشد. این رویه کاملا غلط و به ضرر مطلق مستاجر می باشد.

شیوه درست برای یافتن خانه اجاره ای مناسب این است که شما هم به دنبال خانه خوب و هم به دنبال مالک خوب باشید.
برخی مالکان این گونه تصور می کنند که مستاجر یعنی برده، در صورتی که مستاجر در عین حالی که از خانه اجاره ای به عنوان سرپناه استفاده می کند، حافظ منافع مالک در مدت حداقل یکسال نیز خواهد بود. قبل از آنکه ملکی را اجاره کنید، حسابی در مورد شخصیت درونی مالک تحقیق کنید. بهترین منبع تحقیقاتی در این میان مستاجر قبلی است. می توانید درباره طرز صحبت کردن، اخلاق و ویژگی های مالک از مستاجر قبلی سوال کنید. حتی می توانید علت نقل و انتقال مستاجر قبلی را نیز از او بپرسید. شاید مستاجر قبلی از سرکشی های بی مورد مالک و زخم زبان های همسر مالک خسته شده است!

در اجاره مسکن باید مدت اجاره معین باشد که معمولا این مدت یک سال تعیین می شود. مدت اجاره از روزی شروع می شود که بین موجر و مستاجر توافق شود و اگر در زمان عقد قرارداد اجاره ابتدای مدت ذکر نشود، از زمان انعقاد قرارداد محسوب خواهد شد.
تعمیرات و کلیه مخارج که در مورد اجاره برای امکان بهره برداری از آن لازم است بر عهده مالک است، مگر آنکه در قرارداد خلاف آن قید شود. همچنین پرداخت هزینه های مربوط به اسباب و لوازمی که برای استفاده از مورد اجاره همچون نصب آبگرمکن و شوفاژ و ... ضروری است، بر عهده مالک است.عامل مهمی که معمولا باعث ایجاد اختلاف بین مالک و مستاجر می شود، بحث پرداخت اجاره بها است.

قانون می گوید مستاجر باید در زمان های تعیین شده در قرارداد اجاره بها را پرداخت کند و در مقابل از موجر رسید دریافت کند.
برخی از مستاجران استفاده های سوء از ملک مورد اجاره می کنند. مثلا با آنکه ملک مورداجاره کاربری مسکونی دارد، اما مستاجر استفاده اداری یا تجاری از آن می کند. قانون در چنین مواردی حق فسخ اجاره را به مالک داده است.
مستاجر به محض پایان زمان قرارداد باید ملک را تخلیه کند و اگر بعد از پایان مدت اجاره مستاجر آن را در تصرف خود نگه دارد، باید به موجر اجاره بهایی که معادل اجاره بهای مکان شبیه به آن است، بپردازد. البته اگر مستاجر مبلغی را به عنوان رهن نزد مالک داشته باشد، مطابق قانون تخلیه و تحویل مورداجاره، منوط به تحویل مبلغ رهن به مستاجر خواهد بود.
تنظیم قرارداد بین مالک و مستاجر باید حتما در بنگاه های املاک معتبر رسمی انجام بگیرد.
باید توجه داشت برای تنظیم قرارداد اجاره حتما دو نفر به عنوان گواه و شاهد ذیل سند اجاره را امضا کنند. همچنین تنظیم قرارداد باید در فرم های چاپی معتبر انجام شود.

نکته آخر خسارت و ودیعه ای است که مالک در هنگام تخلیه از مستاجر طلب می کند. اولا این مبلغ باید مقدار آن براساس فیش های قبلی هزینه آب، برق، تلفن و گاز محاسبه شود و ثانیا مبلغ ودیعه باید در حضور بنگاه معاملات املاک و توسط مشاور املاک گرفته شود؛ بیان ساده تر مالک هرگز حق گرفتن مبلغی به صورت مستقیم از مستاجر در هنگام تخلیه ملک را ندارد.

طراحی داخلی

معماری داخلی یا طراحی داخلی

طراحی داخلی مجموعه دانش ، فن و هنری است که با عناصر متعلقه و مرتبطش از قبیل فرم رنگ بافت و ... سعی در بهینه سازی فضاها و دست یابی به کارائی و کار کرد مناسب در کنار زیبائی معانی و معناها می باشد.طراحی داخلی با ایجاد مجموعه ای از بایدها و نبایده "کثرت ها و کاستی ها "و قرار دادن فرم در برابر فرم و فضا " طبیعت در برابر هندسه ( معماری ارگانیک ) " داخل در برابر خارج و همچنین قدرت و منطق مردانه از یک سو و احساسات زنانه از سوی دیگر (که در اوج وجود به تفاهم رسیده اند )می کوشد ارتباط معنائی و فرمال ( Formal )را مفهوم بخشد . در واقع طراحی داخلی به وسیله این ترکیب می خواهد به اهداف مورده نظر خود در طراحی فضا دست یابد.

در طراحی داخلی با ایجاد ضرب و اهنگ در هندسه می توان احساسات انسانی را بیدار ساخت در تمامی ابعاد نفوذ کرد و حرکتهائی غیر از حرکتهای عمودی و افقی ایجاد کرد.

ما در معماری با فرکانس های نوری که طول و عرض و ارتفاع را تعریف می کنند، سروکار داریم و موقعی که این سه به موجزترین شکل واقع شود، شما احساس زیبایی می کنید

مجموعه ای از اشکال هندسی، که به صورت مجرد و بی هیچ واسطه ای در فضایی دو بعدی تعین یافته اند. تناسبات، ابعاد، غلظت، تونالیته رنگ های استفاده شده و تحریکات حسی موجود در هر اثر ، بیانگر هماهنگی دقیق در اجزاء است..

انسان به واسطه گرافيك محيطي در کنار طراحی داخلی با محيط پيرامون خود سخن مي گويد ، و با ديگران ارتباط برقرار مي كند. طراحی داخلی در ايجاد فضايي مطلوب و دلنشين براي افراد جامعه نقش موثردارد.

محيط مناسب يعني فضايي كه بشر در آن بتواند فارغ از فشارهاي ناخواسته رواني رشد كرده و شكوفا شود و اين از خواسته هاي عقلاني و منطقي هر جامعه است. گرافيك " محيط زيبايي بصري و نظم و هماهنگي مطلوب فضا است.

مقصود از تمام طرح هاي گرافيكي براي محيط داخلي و خارجي – ايجاد فضايي براي زندگي پر نشاط و سالم و قانع كننده است.

مشخص كردن يك مكان از مكاني ديگر ، زيبا سازي ، نظم و انسجام بخشيدن به فضاي و گسترش حيطه فعاليت طراحی داخلی، از اهداف گرافيك محيطي به شمار مي رود.

طراحی داخلی (Interior Design) که به عنوان یک حرفه، یک هنر و یک صنعت در دنیا شناخته شده، بهینه سازی فضاهای داخلی ساختمان ها به منظور انجام فعالیت های روزمره یعنی زندگی وکار است.

بخش اعظم عمر ما در فضاهای داخلی بناها سپری می شود. این فضاها محیطی را ایجاد می کنند که پاسخ گوی نیازهای اساسی ما نظیر نیاز به سرپناه بوده و بسیاری از فعالیت های ما در آن صورت می گیرد. همچنین آنچه به یک بنا روح می بخشد، فضای داخلی آن است. بنابراین می توان گفت کیفیت فضای داخلی از یک طرف تأثیر مستقیمی بر نحوه انجام فعالیت های ما در آن دارد و از طرف دیگر نگرش، احوال و شخصیت ما را تحت تأثیر قرار می دهد. بر این اساس، هدف طراحی داخلی، بهبود عملکرد فیزیکی و روانی فضا برای راحت سازی زندگی در آن است. فضای طراحی بدون طراحی داخلی یا اصلاً قابل استفاده نیست و یا در صورت قابل استفاده بودن، کارآیی لازم و بهینه را نخواهد داشت.

طراحی داخلی زندگی همه آحاد جامعه را تحت تأثیر قرار می دهد و تأثیرات آن در زندگی به وضوح قابل مشاهده است. از این رو موضوع طراحی داخلی به هیچ وجه محدود به اقشار مرفه و خانه های اعیانی نیست. طراحی داخلی می تواند برای کل جامعه و طبقات کم درآمد هم مفید باشد. اگر قناعت را اصل اساسی امروز جامعه بدانیم و قصد داشته باشیم امکان زندگی راحت را در فضای 40 یا 60 متری آپارتمان ها فراهم کنیم، طراحی داخلی یک ضرورت گریزناپذیر خواهد بود. طراحی داخلی می تواند به ما نشان دهد که در این فضای کوچک چطور و با چه وسایلی باید زندگی کنیم.

از آنجا که طراحی داخلی در ارتباط مستقیم با ویژگی های روحی ـ روانی انسان قرار دارد، بایستی برای نیل به یک طرح مطلوب، ویژگی های رفتارهای انسانی در فضاهای داخلی زیستی اعم از عمومی و خصوصی، در طراحی به دقت مورد توجه قرار گیرد. از این رو طراح به هنگام طراحی فضای داخلی با دو مقوله سروکار دارد: کاربرد آن فضا، و احساس و تأثیری که می خواهد آن فضا بر استفاده کننده داشته باشد.

طراحی داخلی طیف گوناگونی از عناصر و مؤلفه ها از قبیل فرم، نور، رنگ، بافت، کف، سقف، دیوار، عناصر کارکردی و تزیینی و مبلمان را در برمی گیرد. این عناصر ابزارهای کار طراح هستند که همگی باید بطور هماهنگ و متناسب در یک طرح مرتبط و خوشایند قرار گیرند.

طراحی داخلی که در حد واسط میان طراحی و طراحی قرار می گیرد، به همان میزان که شامل جنبه های کاربردی، ساختاری و فنی می شود، طراحی تجسمی و جنبه های بصری و زیبایی شناسانه را نیز در بر دارد. از این رو طراحی داخلی اغلب در ردیف هنرهای تجسمی به حساب آمده است و برای موفقیت در آن، بایستی تا حد نسبتاً زیادی با عناصر و اصول طراحی تجسمی و مبادی سواد بصری آشنا بود.

اگرچه طراحی داخلی امروزه به عنوان یک تخصص شناخته می شود و محدوده بسیار وسیعی را در بر می گیرد، اما از آنجایی که این رشته در ارتباط مستقیم با فضای داخلی خانه و زندگی روزمره می باشد، شناخت الفبای طراحی داخلی و تبیین مبانی آن به زبان ساده برای عموم مردم و بویژه زنان خانه دار، به قابل فهم کردن آن و برخوردی علمی با این پدیده خواهد انجامید و در نهایت تأثیری عمیق بر کیفیت فضاهای زیستی جامعه ما خواهد داشت. از این رو بنا داریم طی یادداشت هایی به مباحث مختلف طراحی داخلی بپردازیم و با بهره گیری از اصول طراحی تجسمی و سواد بصری و نیز با استناد به نمونه های موفق طراحی داخلی خانه در سطح جهان، دانش و آگاهی افراد خانواده را در این خصوص افزایش دهیم.

مسائلی که باید قبل از طراحی دکور منزل یا محیط کار یا رستوران یا بوتیک و...... در نظر داشته باشیم به این صورت میباشد:
1_همخوانی طرح مورد نظر با کاربری فضا
2_رنگ فض

طراحی داخلی به ناچار از تعريف معماري فضا پا فراتر مي نهد.يك طراح داخلي بايد هنگام برنامه ريزي جهت نظم دادن به فضا،مبله كردن و آرايش آن،هم از خصوصيات بالقوهء بنا در زمينهء اصلاح و آرايش آگاه باشد و هم بر ويژگيهاي معمارانهء آن وقوف كاملي داشته باشد.روي اين اصل طراحي فضاي داخلي،نياز به درك نحوهء شكل گيري فضا توسط نظام ساختماني بنا و تعريف آن دارد.

با چنين نگرشي طراح قادر خواهد بود تا عملاً با يك فضا كار كند،به همان شكل آن را ادامه دهد و تركيبي را كه در مقابل ويژگيهاي ضروري يك فضاي معماري قرار مي گيرد،ارائه دهد.پس مي توان به اين صورت عنوان نمود كه طراحي داخلي فصلي است بين معماري و دكوراسيون داخلي. طراحي فضاهاي داخلي در صورتي كه بدون در نظر گرفتن هدف و عملكرد فضاها و چگونگي ارتباط و تركيب آنها با يكديگر انجام پذيرد،تنها يك چهار ديواري و يا مجسمه اي را به وجود مي آورد كه از حيث فضاهاي داخلي،اصولي و قابل قبول نمي باشد.

طراحي موفق داراي فضاهاي داخلي مطلوب بوده و چگونگي و تركيب عناصر دو بعدي و سطوح افقي و عمودي آن فضاهاي مطلوب را تشكيل داده و موجب زيبائي و قابل استفاده شدن هر چه بهتر ساختمان خواهد گرديد.هدف طراحي داخلي نيز،بهبود عملكرد فيزيكي و رواني و دستيابي به اصول زيبايي شناسانهء فضاي داخلي است.پس وظيفهء طراح اين است كه از لحاظ مادي و معنوي محيطي به وجود آورد كه مطلوب زندگي فردي و اجتماعي كارفرما باشد.اوست كه تصميم مي گيرد از چه عناصري استفاده كند و چگونه آنها را در طي روند طراحي مرتب كند. تغييرات دائم و پيچيده در زمينهء اين رشته،طراحي داخلي را با حرفه هاي در ارتباط با آن تطابق و آميخته نموده است.

در رتبهء اول معماري به طور ويژه و در مراتب ديگر،طراحي صنعتي،طراحي نمايشگاهي،طراحي صحنه و رشته هاي مرتبط،با اين رشته در ارتباط هستند. طراحي داخلي،شامل برنامه ريزي،نقشه كشي و طراحي فضاهاي داخلي يك بناست.اين محيط هاي فيزيكي،جوابگوي نيازهاي اساسي ما نظير سرپناه و حفاظ بوده،زمينه را براي انجام فعاليتهايمان آماده كرده و نحوهء انجام آنها را تحت الشعاع قرار مي دهند.

طراحی داخلی مکانهای پزشکی ، اتاق پذیرش و اتاق انتظار ، بیمارستان و مطب ها همچنین مراکز آموزشی ، کتابخانه ها ، غرفه های فروشگاهی
- معمار ی داخلی مسکونی : اتاق خواب ، نشیمن ، حمام و دستشویی، اتاق کودکان ، استخر ، جکوزی

- طراحی های زیبای مکانهای عمومی ، ادارات ، دانشگاهها ، سالن های همایش و مراکز بزرگ و کوچک خرید

مبلمان

مبلمان

وجود و عدم مبلمان در محیط اثرات متفاوتی را در پی خواهد داشت و این امر با توجه به عوامل متعددی تغییر می کند .در دکوراسیون سنتی ، جایگاههای نشستن در منازل بر اساس نوع روابط به گونه ای تعیین می گردید که علاوه بر راحتی و ایجاد ارتباط مناسب ، حریمهای خصوصی نیز مراعات گردد.

یعنی با توجه به روابط محرم و نامحرم و لزوم ایجاد حریم در این قبیل مسائل، معمولا معماری و تزئینات داخلی خانه های قدیم به گونه ای طراحی می شد که افراد حاضر در اندرونی ، بتوانند به راحتی رفت و آمد کنند بدون اینکه کمترین مزاحمتی در حریم خصوصی آنها ایجاد شود و این امر ممکن نبود الا اینکه تمهیداتی را در معماری و دکوراسیون بیاندیشیم.

اما معماری اخیر و به تبع آن دکوراسیون ، وضعیتی را پدید آورده که رعایت این حریمها به راحتی ممکن نیست و شاید به نوعی ناچاری گرفتار گشته است. طوریکه به علت کمبود فضای منازل و لزوم ایجاد فضای بهینه (و بزرگتر جلوه دادن آنچه کوچک است!) بعض دیوار ها برداشته شد و به اصطلاح غربی آن ((اُپن))گردید . ما حصل این اُپن شدن در مبلمان نیز آن بود که در موقعیت قرار گیری و نحوه چیدمان کمی سهل انگاری گردد و حریمهای خانوادگی کمتر مورد توجه قرار گیرد.

در دکوراسیون سنتی ،وجود پشتی بعنوان معرف مکانی برای نشستن و تکیه دادن ، به اندازه پشتی و تشک وابسته بود یعنی پشتی کوچک برای یک نفر و بزرگتر برای بیشتر از یک نفر و نحوه قرار گیری آن کاملا به میزان رعایت حریمهای شخصی و خانوادگی بستگی داشت.حال از پشتی و تشک ها می گذریم و به مبلمان میپردازیم.

همانطور که در مقاله گذشته گفته شد مبل تک نفره در واقع با حریم قائل شدن برای استفاده گر خود از نزدیک شدن دیگران به او جلوگیری می کند و بر عکس ، مبل دو نفره یا بیشتر با نوع کاربری خود تشویق به همنشینی می نماید. همچنین فرم مبلمان در تشدید اینگونه روابط نقش چشمگیری دارد. برای مثال این دو کاناپه را با هم مقایسه کنید و اثرات آنرا بر روی استفاده کنندگانشان بسنجید.

در واقع تر کیب مبلهای تک نفره ودو نفره یا کاناپه می تواند حالات گوناگون را برای طرفین القاء نماید.برای مثال میزهای بلند ودراز که در دکوراسیون قصرهای قدیمی بعضی کشورهای اروپایی بکار می رفته چه حالتی را در طرفین میزبان و میهمان برمی انگیخته؟ شاید در واقع ، این نوع مبلمان برای القاء فاصله طبقاتی بین دو نفر لازم بوده و به نوعی تحکم و خود کامگی یکی از آن دو را می رساند. (که در دوره ای از تاریخ اروپا این امر مورد توجه فراوان قرار می گرفته و دوکها و کنت ها و بطور کلی خانواده های اشراف از این عناوین و القاب بهره های زیادی می بردند).

اکنون نیز، در دیپلماسی سیاسی ، چیدمان مبلها بگونه ای است که شأن مقام بالاتر رعایت گردد.یعنی اگر وزیر یک کشور با رئیس جمهور کشور دیگر ملاقات می کند نحوه قرارگیری مبل طرفین ، طوری می باشد که بیننده متوجه می شود مقام سیاسی کدام بالاتر است.
میز گرد و چهار گوش حالتهای متفاوتی را در کسانی که دور آن نشسته اند ایجاد می نماید. هرچه این مربع از یک جهت درازتر شود وجود صدر و ذیل در آن ضروری تر به نظر می رسد.

جا دارد تا در این میان از خصوصیات پیامبر اسلام(ص) سخنی بیاوریم که در مجالس هر جا که بود می نشست و در اصطلاح بالای مجلس و پائین مجلس برای آنحضرت مهم نبود.امام حسین (ع) فرمود : از پدرم درباره وضعیت مجلس رسول خدا (ص) پرسش نمودم ، آن حضرت فرمود: پیامبر در هیچ مجلسی نمی نشست و بلند نمی شد ، جز آنکه پیوسته یاد خدا بود ،در مجالس جای مشخص و معینی برای خود برنمی گزید و از این کار نهی هم می فرمود ، هنگامی که وارد جمعی می شد ،در هر جای خالی که وجود داشت ، می نشست و به یاران خود هم دستور می داد که اینگونه عمل نمایند.


تن آدمی شریف است به جان آدمیت نه همین لباس زیباست نشان آدمیت

فرم
اغلب در هنگام خرید مهمترین پارامتر در بین مردم فرم و زیبایی مبلمان است (البته بعد از قیمت!) و تنها به زیبایی و ست بودن با خانه توجه می کنند در حالی که مهمتر از آن توجه به فاکتورهای انسانی یا همان ارگونومیکی(Ergonomic) یعنی رعایت مسائل ایمنی فیزیکی و روانی مربوط به روابط انسان و اشیاء (مانند زاویه پشتی مبل با کف آن ، جنس رویه و رنگ و ....) می باشد که عدم رعایت این نکات می تواند آسیبهای جسمی و روانی را برای استفاده گر در پی داشته باشد که ما در این مجال از بیان آن صرفنظر می کنیم و آن را به شماره های بعدی موکول می نمائیم.

فرم ظاهری مبلمان در نحوه رفتار استفاده گر بسیار مؤثر است. برای مثال اگر مبلمان قصری را در نظر بگیریم که از جزئیات و کنده کاریهای بسیار ظریف در آن استفاده شده باشد کسی که می خواهد از آن استفاده کند نا خود آگاه احساس خوشایندی، روی آن نخواهد داشت و زیاد تر شدن این ظرافت ها و جزئیات تا حدی این امر را شدید خواهد کرد که گویی این مبلها برای استفاده نیست بلکه برای تماشاست.در مقابل ، مبلمان ساده یک اداره ، راحتتر ما را به بهره بردن از آن دعوت می کند. البته در دوره ای از تاریخ ، دکوراسیون و معماری بسیار متأثر از این جزئیات (details) و ظرافتها بوده کما اینکه اکنون هم در سبکهای پست مدرن از آن استفاده می گردد ولی امروزه سبکهای مدرن در میان عامه مردم پرطرفدارتر جلوه نموده و قاعدتا سادگی ظاهر که از ویژگیهای این سبک می باشد ، خود در اصلاح رابطه میان استفاده گر و اشیاء بسیار مؤثر است . البته در بعضی مواقع افراط در این امر ، اثر معکوس خواهد گذاشت .یعنی شدت تأکید بر سادگی فرم ،گاهی از راحتی استفاده از آن خواهد کاست .

چیدمان
در حالت کلی ، برای هر وسیله، بنا به تعریفش ، کاربردی را در نظر می گیرند. یعنی هدف از بکار بردن مبلمان باتوجه به نوع کاربری آن که همان (( نشستن و استراحت نمودن و ایجاد ارتباط با اطرافیان )) است ، در مکانهای مختلف تعاریف متعددی را در بر دارد . مثلا مبلمان در منزل تعریفی و در ادارات تعریف دیگری دارد . مبلمان در اتاق انتظار یک مطب با سالن انتظار فرودگاه به گونه ای دیگر استفاده می شود .

البته ممکن است گفته شود : با این وجود ،اصلی ترین هدف استفاده از مبلمان، نمی تواند ارتباط استفاده کنندگان بایکدیگر باشد، بلکه تنها (( نشستن و استراحت نمودن )) می باشد، که با دقت در این مقوله می توان دریافت که تعارضات فرهنگی که اشیاء بر انسان تحمیل می کند ، اگر پذیرفته شود ، ابتدای روند استحاله می باشد. انسانها ،موجوداتی اجتماعی هستند که محتاج به ارتباط و تعامل با همنوعان است، در حالیکه در چیدن مبلمان اکثر اماکن عمومی ، پارامتری که مورد غفلت واقع می شود ، (( ارتباط)) است.

در چیدمان توجه به این نکته ضروری است که ارتباط استفاده گران با یکدیگر بیشترین هدف از استفاده از این وسیله می‌باشد. یعنی همانطور که در دکوراسیون سنتی ، قرار گیری پشتی ها به گونه ای بود که فرم کانونی آن مورد توجه قرار می‌گرفته ، باید در استفاده از مبلمان هم این مسئله مورد توجه قرار گیرد. یعنی ، هرچه رو در رویی افراد بیشتر باشد، به هدف نزدیکتر شده ایم. تصور کنید ، مبلمان منزل خود را بصورت سالن انتظار بالا بچینید!

کنج ها ، بهترین فضا را برای تحقق این هدف به ما می دهند. فقط باید در ترتیب چیدن به گونه ای اعمال شود که مبلهای تک نفره در بین مبلهای بیشتر از یک نفر قرار بگیرد و در اینصورت می توان تعادل را در ارتباطات برقرار کرد.

منبع:نشریه مسکن

مسکن چیست؟

مسکن چیست؟ سکونت یعنی چه؟



علیرضا فرسایی : نیاز به مسكن دارای دو بعد كمی و كیفی است. در بعد كمی؛ نیاز به مسكن، شناخت پدیده‌ها و اموری را شامل می‌شود كه مسئله فقدان سرپناه و میزان دسترسی به آن را مطرح می‌كند، در بررسی بعد كمی مسكن، در واقع درجه پاسخگویی به نیاز مسكن بدون در نظر گرفتن كیفیت آن موردنظر است. در بعد كیفی؛ مسائل و پدیده هایی مطرح می شود كه به بی‌مسكنی، بد مسكنی و تنگ مسكنی معروف هستند و آنچه مطرح است، نوع و شكل نیاز است.



احتیاج به مسكن و اتخاذ راهكارهای مناسب برای تولید متناسب با نیاز آن؛ یكی از مسائل و مشكلات عمده در شهرهای بزرگ است. نیاز به مسكن در تاریخ، همیشه دغدغه جوامع بوده و به فراخور امكانات و شرایط تاریخی، اقلیمی و تكنولوژیكی، روش‌های بدیع و متنوع تولید سرپناه، به خلق الگوهای مختلف سكونت منجر شده است. هرچند به نظر می‌رسد مسئله سکونت به موضوع تکراری و رنگ باخته محافل معماری بدل شده ولی از آنجا که مسکن یک نیاز اجتماعی و اولویتی است مقدم بر تمام کارهای دیگر که از جانب اجتماع به معماری تحمیل می‌شود؛ معماری مدرن با محور قرار دادن موضوع مسکن و سكونت، اهداف خود را سازماندهی کرده و زیربنای خود را شکل داده، به گونه‌ای که این مسئله همواره باعث تحسین معماری مدرن شده است.
در شرایطی که زندگی بشر هر روز بیشتر و بیشتر در مادی‌گرایی فرو می‌رود، «سکونت» نیز از مفهوم کیفی خود دور می‌شود. زمانی در هویت‌یابی و تعلقات مکانی ساکنین، مفهوم سكونت و انواع سکونت‌گاه‌ها، عامل قابل توجهی بود ولی کم‌کم اهمیت کیفی و غیر مادی خود را از دست داد. به قولی سكونت چیزی جز داشتن سقفی بالای سر و چند متر زمینی زیر پا نیست. این تعریف نشان‌دهنده دور شدن از کیفیت و مطلوبیت فضاهای سكونتی و توجه صرف بر بعد مادی سکونت است. برای دانستن تعریف مسكن ابتدا لازم است كه معنی واژه سكونت را بدانیم.
اولین مفهومی كه بعد از شنیدن كلمه سكونت در ذهن انسان نقش می‌گیرد، ساكن شدن و اتراق كردن در یك مكان است. «كریستین نوربرگ شولتز» روش‌های سكونت را به چهار شیوه تقسیم می‌كند:

1- سكونت به صورت طبیعی 2- سكونت مجتمع 3- سكونت عمومی 4- سكونت خصوصی.

سكونت طبیعی اولین بار در آبادی شكل گرفت. آبادی؛ محلی است كه محیط طبیعی مفروضی را در برگیرد. در نتیجه؛ آبادی، صحنه رخداد سكونت طبیعی است.
با توجه به تمایل انسان برای زندگی اجتماعی، سكونت‌گاه‌های جمعی شكل گرفتند. فضاهای شهری، صحنه ملاقات و دیدار است، جایی است كه انسان‌ها در آن مصنوعات، اندیشه‌ها و احساسات خود را با یكدیگر مبادله می‌كنند. بدین صورت؛ سكونت مجتمع شكل گرفت. پس از شكل‌گیری سكونت‌گاه‌های مجتمع، چارچوب‌های توافق بین انسان‌ها به وجود
آمدند.

توافق؛ بیان‌كننده ارزش‌ها و منافع مشترك است و امكان عضویت در گروه‌های اجتماعی را ایجاد می‌كند. از ملزومات توافقات اجتماعی، وجود فضاهای دیدار و مشترك بین اعضای اجتماع است. این فضاها، مكان‌های عمومی هستند كه ارزش‌های مشترك در آنها نگهداری می‌شوند. سكونت عمومی، پس از توافق اجتماعی و ایجاد مكان‌های عمومی معنی پیدا می‌كند. جنبه دیگر سكونت، خلوت فرد است كه یكی از ابزارهای شكل‌گیری و پرورش هویت فرد است. این شیوه سكونت را می‌توان با توجه به فعالیت‌هایی كه باید از دخالت دیگران دور نگه داشته شوند، سكونت خصوصی نامید. به طور كلی؛ آبادی، فضاهای شهری، فضاها و نهادهای عمومی و خانه همراه یكدیگر، محیط كل یا محل سكونت (جایی كه در آن سكونت به صورت طبیعی، مجتمع، عمومی و خصوصی شكل می‌گیرد) را به وجود می‌آورند. سکونت؛ بیانگر برقراری پیوندی پرمعنا بین انسان و محیطی مفروض است.

مفهوم مسكن؛ علاوه بر مكان فیزیكی، كل محیط مسكونی را نیز در برمی‌گیرد كه شامل تمامی خدمات و تسهیلات ضروری مورد نیاز برای بهتر زیستن خانواده و طرح‌های اشتغال، آموزش و بهداشت افراد است. در واقع تعریف و مفهوم عام مسكن، یك واحد مسكونی یا یك خانه نیست؛ بلكه شامل كل محیط مسكونی می‌شود. به عبارت دیگر؛ مسكن چیزی بیش از یك سرپناه فیزیكی است و باید تمامی خدمات و تسهیلات عمومی لازم برای زندگی بهتر انسان را دارا باشد. همچنین باید حق تصرف نسبتاً طولانی و مطمئن برای استفاده‌كننده آن، فراهم باشد. پرداختن به شاخصه‌های مسكن، به عنوان كلیدی‌ترین ابزار برنامه‌ریزی و تشكیل‌دهنده شالوده اصلی آن را، می‌توان از حساس‌ترین مراحل برنامه‌ریزی دانست. عرصه مسكن به منظور تأمین رشد اجتماعی، علاوه بر خود واحد مسكونی، محیط پیرامون آن را نیز در بر می‌گیرد.

نیاز به مسكن دارای دو بعد كمی و كیفی است. در بعد كمی؛ نیاز به مسكن شناخت پدیده‌ها و اموری را شامل می‌شود كه مسئله فقدان سرپناه و میزان دسترسی به آن را مطرح می‌كند. در بررسی بعد كمی مسكن، در واقع درجه پاسخگویی به نیاز مسكن بدون در نظر گرفتن كیفیت آن موردنظر است. در بعد كیفی؛ مسائل و پدیده‌هایی مطرح می‌شود كه به بی‌مسكنی، بد مسكنی و تنگ مسكنی معروف هستند و آنچه مطرح است، نوع و شكل نیاز است. در بررسی بعد کیفی مسکن شاخص‌هایی مطرح می‌شوند که این شاخص‌ها عبارتند از : 1- فرم مطلوب مسكن 2- استحكام مسكن 3- امنیت مسكن 4- میزان دسترسی و نیز فاصله مناسب ساكنان به تسهیلات و خدمات كالبدی محله 5- دسترسی به طبیعت و فضاهای سبز باز 6- تأمین تجهیزات و تأسیسات (زیرساخت‌ها) مورد نیاز مسكن 7- هم‌جواری مسكن با كاربری‌های سازگار.

به طور کلی عوامل هفت‌گانه ذکر شده در بالا؛ از مهم‌ترین معیارها و شاخص‌ها در تعریف و تبیین كیفیت مناسب مسكن هستند كه توجه به آنها در ساخت و ساز، انجام تمامی فعالیت‌های زندگی ساكنان را به سهولت و كارایی مطلوب امكان‌پذیر ساخته و كمكی در جهت یافتن حیات زندگی پایدار شهری، ساخت و شكل مناسب برای شهر و مناطق شهری محسوب می‌شوند.

دگرگونی در مفهوم سكونت در عصر ما كه بر محدوده‌ای بسیار وسیع‌تر از تصور سنتی؛ ساكن‌شدن در یك پناهگاه فیزیكی به عنوان خانه دلالت می‌كند، باعث تقارن برنامه‌های تولید مسكن، (برنامه‌ریزی برای مهیاكردن امكانات و تداركات جانبی مكمل پروژه‌های مسكونی مانند: بهداشت، درمان، آموزش، اشتغال، ورزش، تفریح، ارتباط و غیره) می‌شود. مسكن از منظر یك نیاز زیستی، به تدریج از محدوده هندسی خانه خارج شده و هاله‌ای نامرئی به عنوان عضوی از اجزای پیوسته تركیبی، آن را درون یك شبكه پیچیده ارتباطی خدماتی (شهر) محاط می‌كند. به این ترتیب سكونت به نیازی گسترش یابنده تبدیل می‌شود كه طی روند شدت گرفتن سرعت تكامل اجتماعی، خود را با تغییرات و تحولات جدید در زمینه ارتباطات و رواج شیوه های جدید زندگی همراه می‌كند.

مسكن به عنوان معضل، چیزی شبیه قله كوه یخی است كه در میدان دید ناظر قرار دارد و قاعده پنهان آن شامل اركان پیچیده‌ای مانند: اشتغال، آموزش، بهداشت، ورزش، حمل و نقل و غیره می‌باشد. بدون تأمین این اركان سكونت‌گاه‌های شهری تبدیل به زاغه‌هایی در داخل محدوده خدمات شهری می‌شوند كه مانند خوره‌بندهایی؛ بستگی، ارتباط ملی و اجتماعی را از هم می‌گسلد و موجبات فروپاشی ساختاری شهرها و تباهی نسل آینده را فراهم می‌كند. مفهوم سكونت و مسکن؛ محدود به وسعت معنای سرپناه نیست زیرا انسان دیری است زندگی پیشرفته اجتماعی را به جای زیست بدوی طبیعی برگزیده است.
تعریف سکونت و واژه مسکن؛ نیاز به تغییر زاویه دید نسبت به تعریف از زندگی دارد که این تغییر تعریف توسط کارشناسان جامعه شناسی انجام خواهد شد.

منبع: نشریه مسکن

بنگاههاي مشاورين املاك

چگونگي انجام معاملات در بنگاههاي مشاورين املاك

يكي از اساسي ترين نيازها و در واقع مهم ترين دغدغه امروز شهروندان، تهيه مسكن اعم از خريد يا اجاره و رهن مي‌باشد و چون اين مهم نوعاً از طريق مراجعه به آژانس‌هاي مسكن (بنگاه معمالات املاك) ميسر مي‌شود، لذا آگاهي از مسايل اوليه و مقدماتي در رابطه با خريد و فروش املاك و مستغلات و نحوه فعاليت اين آژانس‌ها ضروري به نظر مي‌رسد. از اين رو بنا داريم تا به بررسي نحوه فعاليت آنها در رابطه با خريد و فروش املاك بپردازيم.

تعريف عقد يا قرار داد : عقد يا قرار داد و يا معامله عبارتست از اين كه يك يا چند نفر در مقابل يك يا چند نفر ديگر تعهد به امري نمايند كه مورد توافق آنها باشد. يكي از شايع ترين عقود معمول در جامعه عقد بيع است.

بعد ازتوافق فروشنده و خريدار در ثمن (قيمت) و مبيع (مالي كه قصد فروش آن را دارند)، به محض اينكه فروشنده بگويد «فروختم» و خريدار بگويد «خريدم» عقد ايجاد مي‌شود و آثار خود را كه انتقال مالكيت است، ايجاد مي‌كند. بنابراين اگر بعد از عقد قيمت مال كم يا زياد شود، اين تغيير قيمت در مال انتقال گيرنده (خريدار) ايجاد مي‌شود.
ليكن نظر به اينكه نقل و انتقال اموار غير منقول از نظر قوانين ثبتي تابع تشريفات خاصي مي‌باشد، شخصي مالك شناخته مي‌شود كه سند رسمي به نام او صادر شده است.

نكته :
استثنائاً بر خلاف قواعد كلي عقد بيع، اگر بعد از ايجاد عقد و قبل از تسليم به خريدار مبيع كه ممكن است خانه يا هر چيزي ديگري باشد، در اثر زلزله، طوفان، آتش سوزي و ... تلف شود، فروشنده بايد بعاي مورد معامله را به خريدار برگرداند.

نحوه فعاليت بنگاه‌هاي مشاور املاك
نحوه فعاليت اين صنف در رابطه با فروشنده وخريدار، طيف گسترده‌اي دارد كه جداگانه بررسي مي‌شود :

الف) نحوه فعاليت بنگاه‌هاي مشاور املاك متناسب با نوع عملكرد فروشنده:
روال كار در بنگاه‌هاي املاك عمدتاً بدين نحو مي‌باشد كه افرادي كه درصدد فروش املاك خود مي‌باشند :

1. يا مستقيماً به آژانس املاك مراجعه نموده و با اعلام مشخصات ملك خود شرايط فروش ملك خود را به آنها بيان مي‌كنند.
2. يا از طريق آگهي‌هاي روزنامه اين كار را انجام مي‌دهند.

در خصوص دسته اول، فروشنده به مشاورين املاك مراجعه كرده و اعلام فروش مي‌كند. براي تعيين قيمت نيز يا شخصاً اعلام نظر مي‌نمايد يا نظر مشاورين املاك را ملاك عمل قرار مي‌دهد. لذا نقش آنها در تعيين قيمت كارشناي در اين مرحله حايز اهميت است.
در مورد دسته دوم، اصولاً شركت‌هايي وجود دارند كه با مراجعه به آگهي‌هاي موجود در روزنامه، با فروشنده تماس گرفته و مشخصات آن ملك را وارد فايل‌هاي چاپي نموده و هر ماه آن فايل‌ها را به مشاورين املاك داده، بابت اين كار حق الزحمه‌اي به صورت ماهيانه دريافت مي‌كنند.

ب) نحوه فعاليت بنگاه‌هاي مشاور املاك متناسب با شرايط خريداران

جستجوی ملک در سایت خانه من بنگاه های مشاور املاک؛ آژانسهای املاک تهران، شهرستان، بنگاه الکترونیکی املاک، مشاور املاک آنلاین، مشاورین املاک الکترونیکی، جستجوی املاک مشاورین املاک، سایتهای آژانسهای املاک

دسته اول از خريداران
دسته اول خريداران شهرونداني هستند كه براي تهيه مسكن يا زمين يا ... به آژانس‌ها مراجعه مي‌كنند و در ابتدا با خود مشاورين آژانس‌ها وارد گفتگو مي‌شوند. اگر اين دسته از خريداران براي خريد ملك يا آپارتمان به صورت نقدي قصد معامله داشته باشند، مشاورين آنها را به بساز و بفروش‌هايي كه ممكن است خودشان نيز شريك آنها باشند معرفي مي‌كنند.
اما اگر همين شهروندان قصه خريد اقساطي و ... داشته باشند، فايل‌هاي فوق را به آنها مي‌دهند. در نهايت نيز در صورت توافق با يكديگر، ملك مورد نظر را رويت كرده و براي انعقاد قرار داد فروشنده را به دفتر خود دعوت مي‌كنند. در اين صورت طرفين با ملاحظه اسناد مالكيت و مدارك يكديگر، مقدمات انعقاد قرار داد را فراهم مي‌نمايند. در اين مرحله اتحاديه املاك وارد عمل شده و بيع نامه‌هاي چاپي‌اي را (كه به نظر مي‌رسد در تنظيم آنها از افرادي آشناي به مسايل حقوقي استفاده شده و داراي شماره‌هاي مخصوصي است)، به آژانس‌هاي املاك ارائه مي‌نمايد. در مرحله آخر كافي است مشاور املاك اسامي خريدار، فروشنده و مشخصات ملك مورد معامله و ساير ضوابط و شرايط معامله را در جاهاي خالي پر كند.

دسته دوم از خريداران
دسته دوم ازخريداران ممكن است بساز و بفروش‌ها باشند كه عمدتاً خانه‌هاي كلنگي و زمين‌ها را از طريق مشاورين از فروشنده خريداري مي‌كنند. بايد دانست كه فعاليت عمده و گسترده مشاورين در اين مرحله و جايي كه خود به عنوان خريدار وارد عمل مي‌شوند متمركز است.
بعضي از مشاورين املاك در اين مرحله شيوه‌هاي متعددي را براي پايين آوردن بهاي املاك انجام مي‌دهند. بدين نحو كه از فروشنده دعوت مي‌شود براي مذاكره در مورد قيمت و ... به دفتر آنها مراجعه كند اما بدون آنكه از قبل خريداري وجود داشته باشد يا در صورت وجود خريدار با او در اين مورد هماهنگي كرده باشند، بعد از اينكه عمليات فوق را چند بار تكرار كردند و فروشنده به اين باور رسيد كه ملك او خريداري ندارد، با بساز و بفروش‌ها تماس گرفته و آنها را به همراه فروشنده دعوت مي‌كنند. سپس وارد مذاكره مي‌شوند و ملك را بهاي اندك و گاه ثمن بخش خريداري مي‌كنند.

دسته سوم از خريداران
دسته سوم همان مشاوران املاك مي‌باشند كه با تفاوت جزيي عمليات فوق را انجام مي‌دهند.
همان طور كه گفته شد، قرار داد در فرم‌هاي چاپي خاصي تنظيم مي‌گردد. يك سوم كل قيمت در دفتر املاك داده شده، يك سوم بهاي معامله نيز هنگام تحويل ملك و تأديه مابقي، به هنگام تنظيم سند رسمي در دفاتر اسناد رسمي موكول مي‌شود.

نكاتي چند در خصوص مشكلات موجود در معاملات درآژانس‌هاي املاك
مشاورين آژانس املاك فقط در مرحله مذاكرات اوليه طرفين براي معامله و تنظيم قرار داد از سند مالكيت براي تكميل قرار داد چاپي استفاده مي‌كنند و سپس سند مالكيت را به فروشنده برمي‌گردانند. حال ممكن است فروشنده مذكور بدون علم و اطلاع، در آژانس املاك ديگري حاضر شده و ملك خود را به شخص ديگري منتقل كند و اين عمل را حتي چند بار نيز تكرار كند. در اين صورت خريداران، با فروشنده‌اي مواجه مي‌شوند كه با انجام معاملات معارض، مشكلات كافي است كه سند مالكيت در اختيار اولين آژانس املاك قرار گيرد تا از بروز معاملات معارض توسط فروشنده منقلب و كلاهبردار جلوگيري گردد. البته لازم به ذكر است كه به منظور مراقبت از مفقود شدن اسناد مالكيتي كه به عنوان امانت در اختيار آژانس املاك قرار گرفته است، موضوع خيانت در امانت آنان با حساسيت بيشتري مورد توجه قانونگذار قرار گرفته است، كه در جاي خود عامل مهمي در جهت جلوگيري از معاملات متعارض به حساب مي‌آيد.
مسئله ديگر در اين مورد آن است كه آيا بيع نامه عادي مي‌توانيم الزام فروشنده را به تنظيم سند رسمي از مراجع قضايي بخواهيم؟
پاسخ : اصولا قرار دادهاي خصوصي كه بين اشخاص منعقد مي‌گردند، شده تا زماني كه مورد مخالفت و منع قانونگذار قرار نگيرند، بين آنان معتبر و لازم الاجراست و در اين بحث فرقي بين قرار داد خصوصي ثبت در قالب سند رسمي و اسناد عادي نيست. بر اين اساس، بيع نامه تنظيمي در آژانس املاك نيز از اين قاعده مستثني نيست. نهايت اينكه خريدار در مقام استفاده از مزاياي قانوني اسناد رسمي، قصد ثبت رسمي معامله منعقده و تنظيم سند رسمي را دارد.
در صورتي كه فروشنده داراي سند مالكيت رسمي از انتقال رسمي معامله و انجام تشريفات ثبتي خودداري نمايد، خريدار مي‌تواند از طريق محاكم قضايي وي را به تنظيم سند رسمي ملزم نمايد. به عنوان ضمانت اجراي قوي (براي جلوگيري از امتناع فروشنده از حضور در دفتر خانه و تنظيم سند رسمي)، مي‌توان در بيع نامه تنظيمي شرط كرد در موعد مقرر در دفتر خانه حاضر نشده و نسبت به تنظيم سند رسمي معامله اقدام نكند، اگر چه اين عمل به اركان معامله خللي وارد نمي‌نمايد و در هر صورت معامله معتبر

مي‌باشد، اما خريدار مي‌تواندبا مراجعه به مقامات صالحه قضايي، الزام طرف مستنكف را ضمن مطالبه خسارت وارده به حضور در دفتر خانه مورد نظر و تنظيم سند رسمي انتقال مورد معامله، مطالبه نمايد. چنانچه خريدار در اين ادعا و مطالبه موفق شود، مي‌تواند معامله واقع شده را ثبت رسمي نمايد. براي استحكام قرار داد تنظيمي در فرم اتحاديه مشاوران املاك در ذيل بيع نامه‌ها محلي را براي امضاي شهود قرار داده‌اند كه توصيه مي‌شود حتماً اين قسمت توسط شهود قابل اعتماد امضاء شود اكنون نمونه‌اي از مبايعه نامه اموال غير منقول و نيز با توجه به نقش اجاره نامه نيز ارايه مي‌گردد.

منبع: ساختمان ما

خانه دانشجویی

چیدمان خانه دانشجویی

شاید هنوز طعم زندگی مستقل را نچشیده باشید، اما مسلما تفاوت میان زندگی جمعی و زندگی فردی را به خوبی می‌شناسید. در زندگی جمعی، به خصوص در جمع خانواده، شما الزاما تابع نظرات و سلایق دیگران زندگی ‌می‌کنید و کمتر مجال بروز خلاقیت‌‌ها و نوآوری‌های خود را دارید، اما در خانه یا آپارتمان کوچکی که در دوران دانشجویی متعلق به شماست، می‌توانید همانگونه که دلخواهتان است، زندگی کنید و اثاث خانه را به سلیقه خود بخرید و بچینید. دوران دانشجویی به دلیل دوری از خانواده مجال آزمون سختی‌هاست. اما به یاد داشته باشید كه آدمی هرچه آزادانه‌تر بیاندیشد و زندگی کند، آرامش بیشتری خواهد داشت. شما نیز می‌توانید با آزادی در انتخاب دکوراسیون قصر کوچک خود، طعم زندگی شاهانه را تجربه كنید. و اگر مایل باشید می‌توانید از ایده‌های کارشناسان و طراحان داخلی برای چیدمان خانه دانشجویی خود کمک بگیرید. در یک زندگی مجردی شما تنها به چند تکه از مبلمان اصلی نیاز دارید که می‌توانید آنها را نیز از فروشگاه اجناس دست دوم تهیه كنید.

این چند تکه عبارتند از:
کاناپه تختخواب‌شو با رویه آن یا یک کاناپه و یک تختخواب
حداقل یک صندلی روکش‌دار مخصوص خودتان تا در طول روز لحظاتی را در آن احساس آرامش كنید
میز کوچک کنار صندلی شخصی، برای قرار دادن وسایل شخصی
حداقل یك یا دو صندلی چوبی یا فلزی
کتابخانه بلند با قفسه‌های جادار برای نگهداری کتاب‌ها و وسایل دیگر
یک میز عسلی
لامپ فنری بالای میز مطالعه و کار که ارتفاع آن قابل تنظیم باشد
لامپ سقفی و دیواری
یک آباژور کوچک که نوازشگر چشمان خسته شما باشد
با استفاده از بشکه‌های قدیمی یا تایر ماشین که از اوراق فروشی‌ها تهیه می‌شود به همراه یک رومیزی زیبا، میز قشنگی بسازید.

قفسه بندی
به قفسه‌ها و طراحی آنها در خانه دانشجویی خود اهمیت دهید، زیرا قفسه‌ها نه تنها به حفظ نظم و نظافت خانه کمک می‌کنند. بلکه به منزله یک فضای نمایشی نیز محسوب می‌شوند. با نورپردازی قفسه‌ها از زاویه‌های مختلف، می‌توان وسایل درون آنها را برجسته‌تر و زیباتر به تصویر کشید.

به دو روش می‌توان قفسه‌ها را پر کرد:
روش اول استفاده از وسایل کاملا مشابه در ردیف‌های افقی و عمودی است. اما دقت کنید که آنها را کاملا چسبیده به هم نچینید، فضای خالی میان وسایل، نمای زیبایی به قفسه‌ها و اجزای آن می‌دهد.
در روش دوم می‌توانید از انواع مختلف وسایل از جمله ظروف شیشه‌ای، کتاب، گل و قاب عکس استفاده کنید.
با نمایش دادن یك تصویر روی دیوار می‌توانید به بهترین نحو آن را بیارایید. برای اینكه آشپزخانه شما جلوه‌ای مدرن داشته باشد، می توانید از تابلویی با تصویر كنار دریا یا دستور پخت غذا برای آراستن دیوارهای آشپزخانه خود استفاده كنید.
با استفاده از رویه‌های طرح‌دار با رنگ‌های مناسب می‌توانید به مبلمان کهنه و دست دوم خود جانی دوباره ببخشید و آنها را نو کنید.
در اتاق نشیمن می‌توانید از نیمکت‌های چوبی برای نشستن استفاده کنید. شاید هم بتوانید کمی ابتکار به خرج دهید و چیدن منظم کتاب‌هایی با جلد جذاب در کتابخانه، نه تنها زیبایی اتاق شما را دو چندان می‌کند بلکه نشان از افکار روشنفکرانه و اشتیاق مفرط شما به کتابخوانی دارد.
چند تکه از مبلمان ناهماهنگ را می‌توانید با استفاده از رویه زیبا و مناسب، هماهنگ كنید.
اگر خانه‌ای که در آن زندگی‌می‌کنید قدیمی است، با نقاشی دیوارها، نصب کفپوش و خریدن چند تکه مبلمان ارزان قیمت و مناسب،آنجا را به یک خانه شیک و مدرن تبدیل کنید. برای داشتن اتاقی متفاوت، می‌توانید از انواع نورهای شدید و ضعیف که بر کف اتاق، اثاث خانه و نقطه کانونی اتاق می‌تابد استفاده کنید. برای صرفه‌جویی در مصرف برق نیز می‌توانید لامپ‌های کم مصرف به كار برید.

اتاق دانشجویی
با استفاده از گل و گیاهان مناسب، طبیعت را به خانه‌ خود بیاورید. اگر علاقه ای به نگهداری از گل و گیاه ندارید، می‌توانید با قرار دادن یک گلدان مصنوعی در گوشه اتاق یا لبه پنجره، طعم همزیستی با طبیعت را بچشید.
می‌توانید با استفاده از بعضی ایده‌های جالب مانند کارهای سفالی، ظروف چینی، ساقه‌های بامبو، ظروف آبگینه‌، فرش‌های نفیس، قالیچه‌های دستباف، پرده‌های منقوش، حریرهای گل دار و کاغذ دیواری، فضای زندگی خود را دلنشین‌تر كنید. لباس‌ها، حوله‌ها، ملحفه‌ها و رویه مبلمان را همیشه تمیز و اتو شده نگهدارید. دیوار خانه را به عکس‌های خانوادگی، تابلوهای زیبا و کارهای دستی مزین كنید تا دلتنگ خانواده خود نشوید.

منبع: نشریه منزل

جستجوی خانه دانشجویی در تهران،
اجاره به دانشجو، خانه دانشجویی تهران، اصفهان، شیراز، قزوین
اجاره به مجرد، تهران، تبریز، رشت، ساری، گرگان

اجاره آپارتمان

چه موجر و چه مستأجر داراي حقوق و وظايفي اند كه بعد از تنظيم قرار داد اجاره براي آنها به وجود مي‌آيد. از طرفي با توجه به تغيير قوانين مربوط به اين عقد در سال 1376 ضروري است تا به آثار اين قرار داد براي طرفين عقد اشاره‌اي داشته باشيم. اجاره نامه آپارتمان هم مي‌تواند به صورت رسمي در محضر و هم توسط افراد عادي تنظيم شود.

تعريف عقد اجاره آپارتمان : عقدي است كه برابر آن مستأجر مالك منافع مالي مي‌شود كه به اجاره او در مي‌آيد. (عين مستاجره)
مدت : در اجاره مسكن مدت اجاره آپارتمان كه عبارت است از يك ماه، يكسال و ... بايد مشخص و در قرار داد گنجانده شود والا عقد باطل است.
موجر : كسي است كه مالك بوده و يا از طرف مالك اجازه دارد تا ساختمان را اجاره دهد.(اجاره دهنده)
مستاجر : كسي است كه ساختمان را از موجر اجاره مي‌كند. (اجاره كننده)

توجه :
مشخصات اجاره دهنده و اجاره كننده بايد دقيقا در قرار داد آورده شود و اگر هر كدام از آنها به رضايت و نمايندگي از طرف ديگري مبادرت به تنظيم عقد مي‌كنند بايد دليل قابل اطمينان و موثقي (مانند وكالت نامه رسمي) ارائه دهند.

عين مستأجره : مورد اجاره بايد با مشخصات كامل در قرار داد آورده شود براي مثال تمامي شش دانگ يك واحد آپارتمان واقع در خ .... به مساحت .... جزو پلاك ثبتي ..... با حق استفاده از آب، گاز، تلفن و ... پاركينگ.
نوع استفاده از عين مستأجره: بايد در قرار داد قيد شد كه از عين مستأجره چه استفاده‌اي مي‌شود براي مثال جهت سكونت، دفتر اداري، دفتر وكالت، آرايشگاه زنانه و ... و اگر براي سكونت خانواده است تعداد نفرات آورده شود.

اجاره بها : معمولاً اجاره بها ماهانه تعيين مي‌شود و مبلغي نيز به عنوان پول پيش يا رهن و ... پرداخت مي‌شود كه ضروري است نحوه پرداخت و شماره چكها يا سفته‌هاي رد و بدل شده و ... دقيقاً در قرار داد بيايد. براي مثال اجاره بها در مدت يك سال شمسي از تاريخ ... لغايت ... از قراري ماهي ... ريال است كه در اول هر ماه و طي رسيد كتبي از سوي مستأجر پرداخت مي‌شود.
ضمانت اجراي عدم پرداخت اجاره : در صورت عدم پرداخت اجاره بها موجر مي‌تواند شروطي را به نفع خود در قرار داد بگنجاند براي مثال در قرار داد ذكر شود:
در صورت تاخير بيش از ده روز در پرداخت اجاره بها موجر مي‌تواند اجاره نامه را فسخ و طبق قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1376 مورد اجاره را تخليه كند.

پيش پرداخت : اگر مستأجر مبلغي به عنوان وديعه، رهن، پيش پرداخت و ... به موجر پرداخت بايد در قرار داد ذكر شود براي مثال :
مستأجر مبلغ ...... ريال نقدا يا طي چك شماره ...... به عنوان قرض الحسنه و ..... به موجر پرداخت نموده است. زمان بازپرداخت اين وجه، پايان مدت اجاره يا زمان فسخ مي‌باشد و وجه هنگامي مسترد مي‌شود كه مستأجر هزينه‌هاي مربوط به مدت استفاده‌اش از قبيل شارژ ساختمان، هزينه آب، برق، تلفن، گاز و ... را پرداخته باشد و مورد اجاره را تحويل مستأجر كند.

شروط : هر يك از طرفين حق دارند بر مبناي منافع و امكانات و اراده خود شرايطي را در قرار داد بگنجاند كه اگر مورد قبول طرف مقابل قرار گرفت داراي اثر حقوقي خواهد بود براي مثال :

1. ماليات مستغلات و عوارض شهرداري و تعميرات اساسي بر عهده موجر و هزينه‌هاي استفاده‌ از حفاظت و نظافت ساختمان با مستأجر است.
2. مستأجر حق انتقال مورد اجاره را به ديگري دارد يا ندارد.
3. مستأجر متعهد است كه عين مستأجره را سالم و بدون عيب و نقص (از قبيل عدم شكسته شدن درب، پنجره، كليد و ...) تحويل موجر دهد.
4. اگر مستاجر قبل از پايان مدت اجاره تمايل به تخليه عين مستاجره دارد مكلف است مراتب را يك ماه قبل از طريق اظهار نامه به اطلاع موجر برساند و يك ماه اجاره بهاي اضافي و بلاعوض را به موجر بپردازد.

توجه :
بهتر است در قرار داد اجاره قيد شود كه مورد اجاره به تصرف مستأجر داده شده است يا خير.

امضاء : قرار داد بايد به امضاي موجر و مستأجر و دو نفر گواه برسد يك نفر گواه موجر و يك نفر گواه مستأجر، زيرا اگر طرفين بخواهند قرار داد اجاره آنها تحت شمول مقررات ماده 2 قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1376 قرار بگيرد امضاءدو نفر گواه زير قرار داد ضروري است.

منبع: ساختمان ما
اجاره آپارتمان، رهن و اجاره آپارتمان، اجاره خانه تهران، رهن کامل تهران، آپارتمان مبله
جستجوی املاک برای اجاره، جستجوی آپارتمان اجاره، اجاره به خارجی،

اجاره نامه

توصيه هايي براي نوشتن قراردادهاي اجاره (قسمت دوم)

4 - مخاطب اين نوشته حقوقدانان نيستند. ظلمي که بر دوستم رفت و توهين و تحقيري که شد مرا بر آن داشت تا دردش را بيان کنم و توصيه هايي به ديگر مستاجران کنم. اميدوارم اگر اين صفحه بر روي ميز يکي از بنگاه هاي معاملات املاک قرار گرفت در آنجا دست کم جانب انصاف را نگه دارند و همان گونه که در سوگند نامه ايشان نوشته شده است بي طرفانه کار کنند نه اينکه به جانب مالک غش کنند و از او طرفداري کنند و هر چه مالک خواست همان شود. ذکر اين نکته را هم لازم مي دانم که مالک و مستاجر هيچ کدام دشمن يکديگر نيستند. اميدوارم هم مالک و هم مستاجر در عقد اجاره و در طول مدت اجاره جانب انصاف را نگه دارند و با يکديگر دوستانه و انساني رفتار کنند.

5 - اجاره عقد لازم است يعني هيچ کدام از طرفين نمي توانند يکجانبه آن را بر هم بزنند بدون آنکه طرف مقابل با برهم زدن عقد اجاره موافق باشد. اما عملاً در زندگي اجتماعي نمي توان مستاجر را وادار کرد تا پايان مدت عقد در ملک مورد اجاره باقي بماند. افزون بر اين در اکثر قراردادها مستاجر از واگذاري مورد اجاره به غير منع شده است. مستاجر ممکن است به علل گوناگون مجبور شود از محل سکونت فعلي خودش نقل مکان کند و برود. براي مثال مستاجر دانشجوست و قصد بازگشت به شهر خودش را دارد يا مي خواهد در شهري ديگر ميهمان شود يا کارمند دولت است و بايد به ماموريت برود يا ماموريت اش تمام شده است و مجبور است به شهر ديگري برود. اما از سوي ديگر هيچ ضرورتي وجود ندارد که مالک قبل از انقضاي عقد اجاره آن را برهم بزند. در قراردادهاي اجاره برهم زدن قرارداد منوط است به توافق طرفين و در آن مقرر شده است هر طرف بعد از موافقت طرف مقابل بايد يک ماه اجاره بها را به طرف مقابل بدهد. اما عملاً کميسيوني که طرف مقابل داده است هم به يک ماه اجاره افزود؛ مي شود.

- عملاً مرسوم است که مستاجر هر موقع بخواهد مي تواند عقد اجاره را فسخ کند اما بايد يک ماه اجاره و کميسيون طرف مقابل را بپردازد. اما مالک قبل از انقضاي مدت قرارداد نمي تواند عقد را بر هم بزند مگر مستاجر رضايت داشته باشد. در اينجا بين حکم قانون که لزوم عقد است و پايبندي طرفين به مفاد قرارداد و آنچه مرسوم است تضادي به وجود مي آيد. گاهي بعضي از مالکان حاضر نيستند قبل از انقضاي مدت قرارداد آن را برهم بزنند. توصيه مي شود اگر از وضع خودتان اطمينان نداريد که آيا تا پايان مدت اجاره در ملک سکونت خواهيد داشت يا نه، بهتر است براي خودتان حق فسخي در قرارداد بگنجانيد و تصريح کنيد هيچ خسارتي هم نخواهيد پرداخت يا خسارتي کمتر از آنچه مرسوم است خواهيد پرداخت.

- بهترين کار در هر قراردادي پيش بيني روشي است براي حل و فصل دقيق، سريع و دوستانه اختلافات احتمالي. بهتر است در قرارداد اجاره طرفين با يکديگر توافق کنند که چنانچه اختلافي پيدا کردند شخصي که مقبول و معتمد طرفين است و اطلاعات کافي در خصوص موضوع دارد بين آنها داوري کند و طرفين نظر او را بپذيرند. معمولاً مردم ما در خريدن و اجاره کردن به اظهارنظر بنگاهداران اعتماد مي کنند. اما بنگاهداران نه کاملاً بي طرف هستند و نه اطلاعات حقوقي و قانوني لازم را دارند. توصيه مي شود طرفين (موجر و مستاجر) در خصوص تمام اختلافات ناشي از اجرا و تفسير قرارداد اجاره به صلاحيت شوراي حل اختلاف رضايت بدهند.

پيشتر اشاره شد در اکثر قراردادهاي اجاره شرطي گنجانيده شده است که چنانچه مستاجر بعد از انقضاي مدت قرارداد ملک را در تصرف خود نگه دارد بايد روزانه مبلغي بابت اجرت المثل بپردازد. به ياد داشته باشيد اجرت المثل خسارت تاخير در تخليه نيست. پس اگر مستاجر از ملک مورد اجاره استفاده کرده باشد بعد از انقضاي مدت فقط بايد اجرت المثل مقررشده در قرارداد را بدهد نه اينکه هم مبلغي را بابت اجاره ماهانه طبق توافق قبلي بدهد و هم مبلغ اجرت المثل را. به عبارت ديگر دو پول نمي دهيد فقط اجرت المثل را به شرط آنکه استيفاي منفعت کرده باشيد پرداخت خواهيد کرد. براي جلوگيري از هرگونه سوءاستفاده و سوءبرداشت بهتر است هنگام قرارداد به اين موضوع تصريح کنيد که چنانچه شرط محقق شد مالک فقط استحقاق اجرت المثل را خواهد داشت.

- هيچ کس نمي تواند برخلاف قانون و من غيرحق شما را مجبور کند کاري را انجام بدهيد يا ندهيد. اما وقتي قبول کرديد به انجام دادن يا ندادن آن عمل، متعهد هستيد.

- در بنگاه هاي معاملات املاک براي انعقاد قرارداد فرم هاي چاپي وجود دارد اما براي اختتام قرارداد و تصفيه روابط طرفين هيچ گونه متني وجود ندارد. معمولاً در پشت نسخ قرارداد بنگاهدار مي نويسد؛ «مبلغ... وديعه قرض الحسنه در تاريخ... از موجر به نام... به مستاجر... نقداً پرداخت شد و مستاجر هيچ گونه طلبي ندارد.» هرگز تا مبلغ وديعه به دست تان نرسيده است، اين گونه ننويسيد.مخصوصاً اگر قرار است تمام يا بخشي از مبلغ وديعه نزد کسي بماند. با اين نوشته شما اقرار مي کنيد که پول تان را کاملاً دريافت کرده ايد و هيچ طلبي نداريد در صورتي که پول شما در گاوصندوق شخص ديگري است،توصيه مي شود دست کم به نحو ذيل قراردادي نوشته شود؛در تاريخ... موجر و مستاجر به ترتيب ذيل توافق کردند. موجر... مبلغ وديعه قرض الحسنه را طي چک شماره... بانک... به تاريخ... يا طي چک هاي مسافرتي به شماره... صادرشده از بانک شعبه... به تاريخ... يا نقداً به طور کامل پرداخت کرد / نکرد. باقيمانده مبلغ... در تاريخ... پس از تخليه کامل ملک و تسليم کليد آن به مالک / بنگاه معاملات املاک / رئيس شوراي حل اختلاف محله... پس از کسر مبلغ... علي الحساب براي پرداخت بهاي آب، برق، تلفن و گاز پرداخت خواهد شد. مستاجر موظف و مکلف است که در تاريخ... ساعت... ملک را تخليه کند و کليد آن را به مالک / بنگاه معاملات املاک / رئيس شوراي حل اختلاف محله... با اخذ رسيد تسليم کند.ملک مذکور در تاريخ... به رويت مالک رسيده است و هيچ گونه اعتراضي به نحوه تصرف مستاجر در ملک خود ندارد و با امضاي اين قرارداد اعتراف و اقرار کرد که تمام طلب خودش را بابت تمام اجاره بهاي مذکور در قرارداد کاملاً دريافت کرده است و مستاجر هيچ گونه بدهي به وي ندارد و مالک هيچ گونه ادعايي عليه مستاجر ندارد.مستاجر با امضاي اين قرارداد اقرار و اعتراف کرد که هيچ گونه ادعايي عليه موجر ندارد.

- به ياد داشته باشيد اگر از طرف مقابل چک مسافرتي مي گيريد حتماً شماره هاي آن را در قرارداد يادداشت کنيد.

- مستاجر حق دارد لاشه قرارداد خودش را پس از «قرارداد تخليه» که اصطلاحاً بنگاهداران و مالکان آن را به غلط «فسخ» مي خوانند براي خودش نگه دارد. وقتي مدت قرارداد منقضي شده است فسخ هيچ معنايي ندارد. پس بنگاهدار نبايد براي پرداختن مبلغ قرض الحسنه که معمولاً به امانت نزد وي تا زمان تخليه گذاشته مي شود لاشه قرارداد را مطالبه کند. بهتر است قرارداد تخليه را در پشت (ظهر) قرارداد اجاره ننويسيد.

- پس از عقد قرارداد اگر در ملک اشکالاتي هست بلافاصله آن را به مالک اطلاع دهيد.

به ياد داشته باشيد سکوت شما به منزله اين است که در ملک هيچ اشکالي وجود ندارد و شما آن را صحيح و سالم تحويل گرفته ايد و اين توقع هست که در پايان مدت قرارداد آن را صحيح و سالم تحويل بدهيد.

به ياد داشته باشيد که مستاجر امين است و بايد دلسوزانه از ملک استيفاي منفعت کند و دخل و تصرفي غيرمتعارف در ملک نکند.

به ياد داشته باشيد ملک تخليه شده دردسرهاي کمتري دارد. اگر ملکي را انتخاب کرديد که شخصي ديگر در آن سکونت دارد و با ورود شما و بعد از پس گرفتن وديعه يي که به مالک پرداخته است وي ملک را تخليه خواهد کرد؛ هرگز و بدون اجازه مالک براي تسريع و تسهيل کار خودتان باقيمانده وديعه را به مستاجر يا متصرف قبلي که مدعي حقي است، نپردازيد.

- به ياد داشته باشيد شما با مالک طرف هستيد نه با مستاجر قبلي. اگر بدون اجازه و موافقت قبلي مالک- که بهتر است حتماً کتبي باشد- به مستاجر يا متصرف قبلي چيزي بپردازيد و مالک اجازه ندهد، در مقابل مالک هنوز مديون هستيد و براي باز پس گرفتن آن بايد به مستاجر يا متصرف قبلي مراجعه کنيد. در اين صورت به زحمت خواهيد افتاد. اگر اختلاف بالا بگيرد ممکن است مجبور شويد راهي دادگستري شويد.

- براي پرداخت هزينه هاي ساختمان از مدير ساختمان بخواهيد رسيد دريافت مبلغي را که طلب کرده است به شما بدهد تا خداي نکرده در پايان مدت قرارداد با اين ادعا روبه رو نشويد که هزينه هاي مشترک ساختمان را نپرداخته ايد. راه آسان تر اين است که از مدير ساختمان بخواهيد شماره حسابي در بانک به شما معرفي کند و مبلغ هزينه ها را به حساب او واريز کنيد و فيش بانک را نگه داريد.

- بيشتر مالکان در پايان مدت قرارداد توان برگردانيدن وديعه را به مستاجر ندارند. به همين علت منتظر مي مانند تا مستاجر جديدي پيدا شود و مبلغ وديعه را از مستاجر جديد بگيرند و به مستاجر قبلي بدهند. نکته اينجا است که مستاجر قبلي قبل از اتمام مدت قرارداد وظيفه يي ندارد به کساني که براي ديدن ملک مي آيند اجازه ورود بدهد. بعد از پايان مدت هم وظيفه يي ندارد تا يافتن مستاجر جديد انتظار بکشد. همان گونه که براي ايام بعد از انقضاي قرارداد براي روزانه اجرت المثل تعيين مي شود بهتر است براي مستاجر هم چنين حقي بر مبلغ وديعه اش صراحتاً در قرارداد تعيين شود.

- هنگام عقد قرارداد خجالت نکشيد و حتماً سند مالکيت مالک را ببينيد. اگر ملک سال قبل يا پيشتر اجاره داده شده است هرگز اجاره نامه قبلي را براي تنظيم قرارداد جديد مبنا قرار ندهيد. بنگاهداران موظفند براساس مفاد سند و پس از رويت آن قرارداد را تنظيم کنند.

- اگر مالک ملک شخصيت حقوقي است يعني مثلاً شرکت است اولاً از مدير شرکت يا کسي که مدعي است حق امضا و دخل و تصرف در ملک را دارد بخواهيد اسناد مبين اين اختيار را ارائه کند. ثانياً هرگز چک را در وجه شخص مدير شرکت صادر نکنيد.

- وعده هايي که طرفين به يکديگر مي دهند حتماً در قرارداد گنجانيده شود. براي مثال اگر مالک شفاهي و هنگام تحويل دادن ملک وعده بدهد که پس از تصرف مستاجر ملک را رنگ آميزي خواهد کرد هنگام انعقاد قرارداد به اين موضوع اشاره کنيد. گنجانيدن وعده ها در قرارداد به خوبي نشان دهنده نظر طرفين است که در چه شرايطي حاضر به انعقاد قرارداد شده اند.

- هنگام تصفيه حساب هرگز چک شخصي قبول نکنيد. پيشتر اين موضوع را به طرف مقابل اطلاع بدهيد. چون اين احتمال هست که چک محل نداشته باشد يا مشکلات ديگري داشته باشد. عقلاً هنگام صاف کردن حساب طرفين نبايد به گونه يي رفتار کنند که اختلاف ديگري بين طرفين ايجاد شود. به اين ادعا که در بازار چک رد و بدل مي کنند و مدت دار هم هست، اعتنايي نکنيد. شما نه بازاري هستيد و نه در بازار مشغول معامله کردن. رسم غلط و مخالف قانون بين عده يي هيچ الزامي براي ديگران ايجاد نمي کند.

قسمت اول
مدرس دانشگاه - محمد کاکاوند - روزنامه اعتماد

نوشتن قرارداد اجاره

توصيه هايي براي نوشتن قراردادهاي اجاره (قسمت اول)

مستاجر حق دارد لاشه قرارداد خودش را پس از «قرارداد تخليه» که اصطلاحاً بنگاهداران و مالکان آن را به غلط «فسخ» مي خوانند براي خودش نگه دارد. وقتي مدت قرارداد منقضي شده است فسخ هيچ معنايي ندارد. پس بنگاهدار نبايد براي پرداختن مبلغ قرض الحسنه که معمولاً به امانت نزد وي تا زمان تخليه گذاشته مي شود لاشه قرارداد را مطالبه کند. بهتر است قرارداد تخليه را در پشت (ظهر) قرارداد اجاره ننويسيد.

1 - متاسفانه قرارداد بستن و نوشتن از نظر اغلب ما ايرانيان کاري است زائد و اصطلاحاً «فرماليته». اگر از کسي که اين اصطلاح را به کار مي برد بپرسيد يعني چه؟ جواب درست و حسابي نخواهيد شنيد. شايد با دست و چشم و ابرو اشاره يي بکند که امضا کن بره، سخت نگير، مقصود و منظور گوينده اين است که امضا کردن قرارداد و خود قرارداد مشکلي است و موضوعي بي اهميت. اما بعد از امضاي قرارداد همان کس که به آن صفت «فرماليته» داده است و شما را به سهل انگاري و آسان گرفتن کار تشويق کرده بود چنانچه اختلافي بروز کند يا عملي انجام دهيد که مخالف متن قرارداد باشد چهره يي ديگر پيدا مي کند و نوشته هاي قرارداد را به شما نشان خواهد داد و با غرور و گاهي قرص و محکم و طلبکارانه مدعي مي شود که به قول معروف چهار ميخه از شما تعهد گرفته است که چنين و چنان کنيد يا نکنيد. اگر آن موقع يادآوري کنيد که خودش مي گفت قرارداد فرماليته است و بي اهميت و شما چندان اعتنايي به نوشته هاي آن نکرديد يا چندان رضايتي در گنجانيدن يا بودن بعضي مواد در قرارداد نداشتيد؛ کو گوش شنوا؟برخلاف ديگر نقاط عالم که هر چه موضوع مهم تر باشد قرارداد مفصل تر است و در آن به ذکر موارد بسيار جزيي مي پردازند و تکليف تمام وقايع را پيشاپيش مشخص مي کنند و روشي براي حل و فصل اختلاف در آن مي گنجانند؛ در ديار ما قراردادها حداکثر دوصفحه يي هستند و در آن با ذکر کلماتي کلي و بسيار کشدار سر و ته قضيه به هم آورده مي شود. قراردادهاي ما بيشتر به رسيدي مي ماند که از طرف مقابل مي گيريم و در آن به دادن و گرفتن پول يا مالي اقرار مي کنيم.اما بعد از بروز اختلاف است که متوجه مي شويم اي کاش در نوشتن قرارداد به گونه يي ديگر عمل مي کرديم و به گونه يي ديگر توافق. يا اي کاش به جاي نوشتن سندي عادي پرداخت هزينه تنظيم سندي رسمي را در دفترخانه مي پذيرفتيم تا به اين مشکل برنمي خورديم.

قرارداد يعني پيش بيني آينده و قرارداد خوب آن است که طرفين تمامي زواياي رابطه يي را که مي خواهند ايجاد کنند يا به آن خاتمه بدهند، پيشاپيش مشخص کرده باشند. متاسفانه هنگام عقد قرارداد هيچ علاقه يي نداريم که از راهنمايي و دانش اشخاص آگاه در انعقاد قرارداد استفاده کنيم يا دست کم خودمان چندان زحمت نمي کشيم تا با آينده نگري قراردادي را منعقد کنيم. بسيار متاسفم و عذرخواه از ذکر اينکه بعضي از مردم معتقدند «مشاور حرف مفت مي زند اما مفتي حرف نمي زند.» بعضي از مردم در ديار ما تا کارشان به دادگستري کشيده نشود نمي خواهند از خدمات وکيل و مشاور حقوقي استفاده کنند حتي بعضي تا آخرين مرحله دادرسي هم خودشان به دادگاه مي روند و هيچ ضرورتي در استخدام وکيل نمي بينند. بارها در طول زندگي حرفه يي خودم ديده ام بعضي از همکاران و مردم گله مي کنند «چرا اينقدر اگر و مگر مي کني؟،»، «چرا اينقدر سوال مي کني؟،» و «چرا اينقدر دقت مي کني؟،». متاسفانه ريزبيني، دقت، نظم و علاج واقعه را قبل از وقوع چندان نمي پسنديم. در حال زندگي مي کنيم و با آينده کاري نداريم. به گفتن ان شاءالله اتفاق بدي نمي افتد يا درست مي شود و نفوس بد نزن، بسنده مي کنيم. اين گونه کارها را از سر باز مي کنيم. اما افسوس که گاهي اتفاقات بدي هم مي افتد و چون از پيش آمادگي رويارويي با آن را نداشتيم دردسرها دوچندان مي شود و کارها بدجوري به هم گره مي خورد.

2 - ما بحق يا ناحق، بجا يا نابجا- آنقدر صنم داريم که گفتن و نوشتن از روابط موجر و مستاجر ياسمن است. قانونگذار خودش را بي نياز از مداخله و تصويب مقرراتي براي سر و سامان دادن به وضع اجاره اماکن ندانسته است و قوانين متعددي در اين موضوع وضع کرده است- به قانون 2/5/1356- 13/2/1362 ، 6/5/1376 مي توان اشاره کرد که در آخرين قانون مقررات قانون مدني - و قرارداد طرفين را با مقررات قانون اخير حاکم بر روابط موجر و مستاجر مي داند. قانونگذار با 13 ماده تکليف روابط موجر و مستاجر را به زعم خودش مشخص کرده است، اما متاسفانه آنچه در واقع رخ مي دهد با آنچه قانونگذار بيان کرده است چندان منطبق نيست و موارد زيادي از نظر وي به دور مانده است. اصل آزادي اراده در انعقاد قرارداد اگرچه سنگ بناي علم حقوق است اما آنجا که يک طرف قرارداد واقعاً در موضع ضعف قرار دارد و طرف ديگر کاملاً در موضع قدرت، نيازمند اين است که قانونگذار حداقلي براي قرارداد مشخص کند که چگونه قراردادي در خصوص موضوع معتبر است و دامنه آزادي اراده طرفين تا کجاست. براي مثال در ماده 4 مقرر شده است «چنانچه موجر مبلغي به عنوان وديعه يا تضمين يا قرض الحسنه يا سند تعهدآور و مشابه آن از مستاجر دريافت کرده باشد تخليه و تحويل مورد اجاره به موجر موکول به استرداد سند يا وجه مذکور به مستاجر يا سپردن آن به دايره اجراست...» اولاً در تمام قراردادهاي اجاره که در بنگاه هاي معاملات املاک به کار مي رود حق حبس مستاجر از وي گرفته شده است و تحويل و تسليم مبلغ وديعه موکول به تخليه ملک است.ثانياً پاراگراف دوم ماده 4 غالباً در عالم واقع رخ نمي دهد که «چنانچه موجر مدعي ورود خسارت به عين مستاجر از ناحيه مستاجر يا عدم پرداخت مال الاجاره يا بدهي بابت قبوض تلفن، آب، برق و گاز مصرفي بوده و متقاضي جبران خسارت وارده يا پرداخت بدهي هاي فوق از محل وجوه يادشده باشد، موظف است همزمان با توديع وجه يا سند، گواهي دفتر شعبه دادگاه صالح را مبني بر تسليم دادخواست مطالبه ضرر و زيان به ميزان مورد ادعا به دايره اجرا تحويل نمايد.»چون در قراردادهاي اجاره ماده يي گنجانيده شده يا مي شود که موجر حق خواهد داشت بدهي هاي مستاجر را از مبلغ وديعه کم کند.رها کردن مردم تا هرگونه که خواستند توافق کنند هيچ ثمره يي جز قوي شدن آنکه بي نياز تر است و ضعيف تر شدن آنکه محتاج تر است دربر نخواهد داشت. مستاجري که به محض تمام شدن مدت اجاره به درخواست موجر يا قائم مقام قانوني اش ظرف يک هفته بايد عين مستاجره را تخليه کند و بدين منظور اجراي ثبت يا مقام قضايي در خدمت موجر است چندان قدرت چانه زني ندارد؛ بايد شرايط موجر را بپذيرد.

3 - قصدم در اين نوشته نقد قانون موجر و مستاجر نيست که علت اصلي نگارش اين نوشته، رفتار ناشايست و ظلمي بود که صاحبخانه بي معرفتي به يکي از دوستانم روا داشت. چهره اش زرد و غمگين بود و اعصابش برهم ريخته. چندي پيش قرارداد اجاره اش منقضي شده بود و صاحبخانه رند در اين بازار فعلي مسکن که قيمت ها از سر بالا رفتن سرسام آور باز مانده است براي تمديد اجاره براي يک سال ديگر مطالبه ماهانه يکصد هزار تومان علاوه بر اجاره سال گذشته مي کرد و دوستم چاره را در تخليه ملک و خاتمه قراردادش با موجر ديده بود اما صاحبخانه که از برگردانيدن وديعه عاجز بود و علاقه يي هم به رفتن دوستم نداشت قريب دو ماهي بازي اش داده بود. مبلغ وديعه را تا آخرين لحظاتي که دوستم قصد تخليه داشت، نگه داشته بود و هنگام تخليه به عنوان «دير کرد» هم روزي 200 هزار ريال اجرت المثل مندرج در قرارداد را طلب کرده بود و ستاند و هم مبلغ اجاره اش را به قرار مبلغ مندرج در قرارداد سال گذشته. نه صاحبخانه رند زير بار مي رفت که در بازگردانيدن وديعه خودش کوتاهي کرده است و نه بنگاهداري که سند عادي اجاره در محضرش تنظيم شده بود، حاضر بود به طرفداري دوستم حرفي بزند. آيا جايي را سراغ داريد بدهکاري که بعد از سي و چند روز تاخير حاضر مي شود بخشي از بدهي خودش را به مستاجر بابت وديعه بپردازد آن هم با چکي که سررسيدش فرداي آن روز است، مستحق دريافت خسارت تاخير در تخليه بداند؟،دوستم هيچ گمان نمي کرد اجرت المثل ايام تصرف بعد از انقضاي عقد اجاره که بنگاهدار خودش بدون آنکه موجر و مستاجر با يکديگر صراحتاً توافقي بر سر آن بکنند در قرارداد گنجانيده بود در پايان عقد اجاره بعد از کلي بگو مگو باعث تباه شدن بخشي از مبلغ و وديعه اش بشود که تمام دارايي نقدي اش بود.به اکراه و به ناچار مجبور شده بود براي دريافت وديعه اش از اين مبلغ که به زور از او ستانده بودند، بگذرد تا آبرويش نزد صاحبخانه جديد و در و همسايه حفظ شود. آنگاه که براي هر ساعت توقف کاميون خاور و کارگراني که براي حمل و جابه جايي اثاثيه اجير شده اند هر ربع ساعت بايد مبلغي بپردازيد ديگر نمي توان بحث کرد و به رفتار طرف مقابل اعتراض کرد. هيچ مرجعي در آن لحظه به کمک تان نخواهد آمد. گاهي حق اعتراض و دادخواهي به کساني تعلق دارد که مي توانند اعتراض کنند. اين توانايي در رابطه موجر و مستاجر منوط به اين است که به طور مستقل مستاجر بتواند مبلغ وديعه خانه جديد را بپردازد و وابسته به پولي نباشد که در اختيار صاحبخانه قبلي دارد. اما متاسفانه اکثر مردم توان اين را ندارند که باقيمانده پول خودشان را که در تصرف مالک خانه قديم است به مالک خانه جديد بپردازند و بعداً براي تسويه حساب و احقاق حق به دادگستري مراجعه کنند پس به ناچار بايد بيننده نمايش هاي گوناگون صاحبخانه بي مروتي باشند که از وضع آنها حداکثر سوءاستفاده را خواهد کرد. داستان هاي گوناگوني نقل خواهد شد و طرف مقابل آنقدر پرگويي مي کند که براي خلاصي از قصه هايش و بر زمين گذاشتن تمام دارايي غيرنقدي مستاجر که بر پشت کاميون خاوري بار شده است و رهانيدن آن از دستان کارگران عجول که براي زودتر بردن اثاثيه آن را به در و ديوار مي زنند دور از چشم مستاجر يا حتي جلوي چشم او، چاره يي جز پذيرفتن وضع موجود ندارد.

*مدرس دانشگاه - محمد کاکاوند - روزنامه اعتماد

آپارتمان نشینی

نزدیك به سه دهه است كه آپارتمان نشینی با همه محاسن و معایبی كه دارد در كشور ما متداول گردیده است. ازدیاد جمعیت، كمبود زمین برای احداث خانه‌های تك واحدی، امنیت بیشتر در مجتمع‌های مسكونی، توان مالی شهروندان و بسیاری دلایل دیگر از عواملی به شمار می‌روند كه بر توسعه آپارتمان نشینی تاثیر مستقیم می‌گذارند. سكونت در مجتمع‌های مسكونی و زندگی تنگاتنگ با دیگر شهروندان و بسیاری دلایل دیگر از عواملی به شمار می‌روند كه بر توسعه آپارتمان نشینی تاثیر مستقیم می‌گذارند. سكونت در مجتمع‌های مسكونی و زندگی تنگاتنگ با دیگر شهروندان به هر یك از این دلایل، ادبیات و فرهنگ خاصی می‌طلبد كه عدم آشنایی و رعایت آنها موجب بروز كدورت‌ها و اختلاف‌های فراوان بین ساكنین می‌گردد. البته یكی از علت‌های بروز این اختلاف‌ها، ناآشنایی برخی از ساكنین با حقوق و تكالیفشان است. لذا در این مختصر تلاش می‌گردد كه عمده ترین مقررات مربوط به آپارتمان نشینی توضیح داده شوند. با این امید كه در سایه افزایش دانش حقوقی شهروندان، زمینه همزیستی مسالمت امیز هر چه بیشتر بین آنها فراهم گردد.

مالكیت در آپارتمان‌ها شامل دو قسمت است : 1- مالكیت اختصاصی درصورتی كه تعداد مالكین آپارتمان‌ها از سه نفر بیشتر باشد مجمع عمومی مالكین تشكیل می‌شود و در اولیه جلسه مدیر یا هیئت مدیره را انتخاب می‌كند.



تعریف آپارتمان :

در قانون از آپارتمان تعریفی به عمل نیامده است ولی در اصطلاح می‌توان گفت: آپارتمان عبارتست از یك واحد مستقل در ساختمان چند طبقه كه از آن برای سكونت یا جهت كسب و پیشه استفاده می‌شود. آپارتمانها باید دارای تاسیسات و امکاناتی براساس فناوری روز باشد تا ساکنان در آرامش و راحتی در مکانی با فضای محدود ولی با امکانات زیاد باشند.



مالكیت در آپارتمان‌ها شامل دو قسمت است:

1. مالكیت اختصاصی

2. مالكیت مشترك


قسمت اختصاصی : به بخشی از ملك گفته می‌شود كه فقط صاحب آپارتمان حق استفاده از آن را دارد مثل بالكن.

قسمت مشترك : قسمت‌هایی از ساختمان است كه كلیه مالكین حق استفاده از آن را دارند كه شامل این مكان‌ها می‌باشد: زمین زیر بنا (خواه متصل به بنا باشد یا بنا به وسیله پایه روی آن قرار گرفته باشد). تاسیسات قسمت‌های مشترك از قبیل چاه آب، پمپ، منبع آب، مركز حرارت و تهویه، رختشویخانه، تابلوهای برق، كنترها، تلفن مركزی، انبار عمومی ساختمان، اتاق سرایدار در هر قسمت بنا كه واقع شده باشد، آسانسور، چاه‌های فاضلاب، لوله‌ها از هر قبیل مانند لوله‌های فاضلاب، برق و تلفن، گذرگاه‌های شوت زباله، اسكلت ساختمان، تاسیسات مربوط به راه پله وسایل تامین كننده روشنایی تلفن، زنگ اخبار، شیرهای آتش نشانی، پشت بام و تاسیساتی كه در پشت بام برای استفاده عمومی احداث گردیده است، نمای خارجی ساختمان، محوطه ساختمان، باغ‌ها و پاركها كه جنبه استفاده عمومی دارند و در سند اختصاصی قید نگردیده‌اند. پله‌های ورود به پشت بام و پله‌های ایمنی، درها و پنجره‌ها، راهروها و پاگردها كه در قسمت‌های غیر اختصاصی باشند. دیوارهای حد فاصل بین قسمت‌های اختصاصی چنانچه جزو اسكلت ساختمان نباشند، بین آن قسمت‌ها مشترك هستند.



اداره امور ساختمان :

در صورتی كه تعداد مالكین آپارتمانها از سه نفر بیشتر باشد مجمع عمومی مالكین تشكیل می‌شود و در اولین جلسه مدیر یا هیئت مدیره را انتخاب می‌كند. مدیر می‌تواند از اعضای ساختمان باشد یا از خارج انتخاب شود. برای رسمیت مجمع عمومی، حضور بیش از نصف مالكین آپارتمان‌ها ضروری است و در صورت عدم حصول اكثریت، درجلسه سوم با رای اكثریت حاضر در جلسه تصمیمات به تصویب می‌رسد و آرای اتخاذ شده توسط حاضرین در جلسه، توسط مدیر به ساكنین غایب اطلاع داده می‌شود.



اختیارات و وظایف مدیران :

مدیر آپارتمان مسوول حفظ و اداره ساختمان است و در واقع تصمیم‌های مجمع عمومی را به اجرا در می‌آورد. مدیر برای مدت دو سال انتخاب می‌شود. البته ممكن است مجمع برای سال‌های بعد هم او را انتخاب كند. مجمع عمومی علاوه بر انتخاب هیئت مدیره یك خزانه دار نیز انتخاب می‌كند كه نسبت به تنظیم هزینه و درآمد و گزارش به مجمع اقدام نماید. هیئت مدیره موظف است تمام ساختمان را در مقابل آتش سوزی بیمه كند و هزینه بیمه را بین شركا تقسیم نماید. در صورت عدم بیمه و وقوع آتش سوزی هیئت مدیره مسئول جبران خسارت‌ها است. چنانچه تعداد واحدها بیش از 10 آپارتمان باشد انتخاب یك دربان برای مجموعه ضروری است.



هزینه آپارتمان‌ها :

مالكین آپارتمان‌ها موظفند هزینه‌های مشترك و مستمری را كه برای قسمت‌های مشترك ساختمان ضروری است مانند آب، برق، گازوییل، گاز و غیره پرداخت نمایند. هزینه‌های قابل پرداخت یا بستگی به مساحت ارتباطی ندارند مانند هزینه تاسیسات، سرایدار، دربان، دستمزد هیئت مدیره و غیره.

پرداخت هزینه آپارتمان توسط مالك یا مستاجر آن، بستگی به قرار داد تنظیم شده بین آنها دارد. چنانچه مالك طبق قرار داد از پرداخت هزینه خودداری نماید، مستاجر می‌تواند آن را از اجاره بها كسر كند. چنانچه مستاجر از پرداخت هزینه خودداری نماید، هیئت مدیره حق دارد برای دریافت آن به مالك مراجعه كند.

هیئت مدیره می‌تواند برای تامین هزینه مبلغی را از صاحبان آپارتمان‌ها بعنوان تنخواه گردان اخذ نماید.

مدیر آپارتمان مسئول حفظ و اداره ساختمان است و در واقع تصمیم‌های مجمع عمومی را به اجرا درمی‌آورد.



وظایف دفاتر اسناد رسمی :

دفاتر اسناد رسمی موظفند هنگام تنظیم هر نوع سند انتقال، اجاره، رهن و ... گواهی تسویه حساب هزینه‌های مشترك را كه به تأیید هیئت مدیره یا مدیر ساختمان رسیده باشد، از مالك دریافت نمایند.



تعمیرات آپارتمان‌ها:

چنانچه سه نفر از كارشناس‌های رسمی دادگستری فرسودگی كامل بنا و بیم خطر جانی و مالی ناشی از آن را گواهی نمایند ساختمان قابل تجدید بنا خواهد بود. چنانچه اقلیتی از صاحبان واحدها نسبت به تجدید بنا رضایت ندهند، مالكین موافق تجدید بنا می‌بایست با اخذ مجوز از دادگاه خانه مناسبی برای آنها اجاره كنند تا به مكان جدید منتقل شوند. در صورتی كه مخالفین از انتقال به خانه اجاره‌ای خودداری كردند. هیئت مدیره یا مدیر به دادگستری یا مجتمع قضایی مراجعه می‌كند و با اخذ دستور تخلیه آن واحدها، نسبت به این كار اقدام می‌نماید.

خرید و فروش آپارتمان

معاملات سوداگرانه‌ی مسکن، نیاز مردم، سیاست دولت

از سال 1370 تا پایان سال 1387، شاخص قیمت مسکن در تهران رشد متوسط سالانه‌ی 27درصدی داشته است. بالاترین نرخ رشد در این فاصله به سال 1386 و پایین‌ترین به سال 1387 مربوط می‌شود: اولی 80 درصد و دومی در حدود 18- درصد. در این فاصله سال‌های 71، 77-76 و سال 1383، سال‌های ثبات نسبی قیمت بودند. سال‌های 74-75، 1381 و 1386 اوج نرخ رشد قیمت‌های مسکن در تهران بود. اما برخلاف علم یقینی نوکلاسیک‌ها در سال‌های اوج نرخ رشد، که اقتصاددانان متعارف دوست دارند این سال‌های مصیبت برای مردم بی‌خانمان را اوج رونق توصیف کنند، تولید مسکن به هدف‌های برنامه رسید و از آن هم عبور کرد. درصد تحقق برنامه‌ی دوم (78-1374) در مورد مسکن شهری 92 درصد بود که از اواسط این دوره به 100 درصد رسید و درصد تحقق برنامه سوم (83-1379) 104 درصد و گفته می‌شود نرخ تحقق برنامه‌ی چهارم (88-1384) تا پایان سال سوم یعنی 1382 ، بالاتر از 100 درصد بود. در تهران نیز تولید مسکن در این سال‌ها در سطح کاملاً بالایی بود، یعنی نسبت به گذشته و پیش‌بینی‌ها رشد داشت.

اما سال‌های افت نرخ رشد قیمت نسبت به رقم 27 درصد عبارت بودند از 1370 تا 1373، 1376 تا 1378، 1382 تا 1384 و بالاخره 1387 و ماه نخست 1388. در این سال‌ها نه تقاضا به نیاز کاهش یافت و نه عرضه‌ی مسکن بیش از اندازه زیاد شد. پس داستان چیست؟

واقعیت این است که در ساختار سرمایه‌داری ایران، بخش سرمایه‌داری زمین و املاک، گرچه در چند بنگاه شاخص که مثلاً 50 یا 30 یا 20 درصد بازار را در اختیار داشته باشد متمرکز نیست، اما به گونه‌ای توانمند و شبه‌انحصاری عمل می‌کند. شبه‌انحصاری است زیرا توان تولید در شهرها و در مناطق و محله‌های ویژه شهری، برای متقاضیان همان شهرها و مناطق شهری دارد. این سرمایه‌داری با سرمایه‌داری مالی و بخش‌های دولتی رابطه‌ی مثبت، تنگاتنگ و مکمل دارد. تنها در سال 1387 است که کنترل‌های دولتی نرخ رشد را به‌شدت منفی کرد و صدای اعتراض انبوه‌سازان، سرمایه‌گذاری ساختمانی و بسازوبفروش‌ها را در آورد. در سال‌های یاد شده‌ی کاهش قیمت صدای آن‌ها چندان بیرون نیامد برای آن که ایده‌های بیش‌تری برای خالی نگه‌داشتن واحدها و منتظر نزول باران قیمت و رانت تازه‌ای را داشتند.

کاهش قیمت سال 87 نیز ناشی از سیاست‌های افزایش عرضه و طرح مسکن مهر نبوده است. در این طرح از نزدیک به 4 میلیون متقاضی، تنها 2 میلیون واجد شرایط تشخیص داده شد که از آن میان به 4/1 میلیون قطعه زمین در مناطق بسیار دوردست‌ شهری اختصاص یافت و از آن جمع نیز در حدود 42 هزار نفر وام آماده‌سازی زمین دریافت کردند و از آن جمع نیز تنها 48 هزار واحد پروانه‌ی ساخت گرفته‌اند و شمار ناچیزی شروع به ساخت کرده‌اند.

وقتی سر از کار نابسامانی و نارسایی بازار در تأمین و ثبات بخش مسکن در می‌آوریم و ضرباهنگ‌های قیمتی را پی‌ می‌گیریم به نتیجه‌ی دیگری می‌رسیم که هنوز نتیجه‌ی نهایی نیست. این نتیجه همان حدیث قدیمی نقدینگی کشور است. در پایان سال 1386 نقدینگی بیش از 1640 تریلیون ریال بود. این نقدینگی در سال‌های پشت سرخود نرخ‌های رشد 7/27، 4/39، 3/34 ، 2/30 درصد را تجربه کرده بود. اما در نیمه‌ی اول سال 1387 این نرخ 8/1 درصد بود. به نظر نمی‌رسد نرخ رشد نقدینگی که تا پایان سه ماهه‌ی سوم سال 1387 نسبت به اسفند 86 معادل 9/3 درصد رشد کرده بود در سال 1387 از متوسط 5 تا 10 درصد دور شود. بنابراین باید نتیجه‌ بگیریم که کاهش نقدینگی یا کاهش نرخ رشد آن می‌تواند افزایش قیمت‌ها را مهار کند. در واقع به ظاهر نیز چنین است و چنین پیش آمده است. اما اجازه بدهید به این روابط علت و معلولی سطحی قانع نشویم.

در سال 1387 کاهش شدید سپرده‌های دیداری و نه کاهش اسکناس و مسکوک در دست اشخاص اتفاق افتاد. در حالی که سپرده‌های دیداری در پایان سه‌ماهه‌ی سوم سال 1387 معادل 6/22 درصد نسبت به اسفند 86 کاهش یافت پول در دست اشخاص 6/47 درصد زیاد شد. حال پول در دست اشخاص معمولاً 25 درصد کل پول و سپرده‌های 75 درصد کل پول در گردش به شمار می‌آیند. بنابراین باید به جستجوی عامل اصلی در دهلیز سپرده‌های دیداری کاوش کنیم. این سپرده‌ها شامل بخش مهمی از اعتباراتی‌اند که اشخاص حقیقی و حقوقی از نظام بانکی دریافت می‌کند. مهار این اعتبارات از یک سو موجب کاهش سپرده‌های دیداری اما از سوی دیگر موجب کاهش معاملات مسکن شده است. نرخ رشد تولید مسکن در مناطق شهری به طور کلی کاهش یافت اما شمار واحدهای مسکونی تکمیلی و شروع شده تقریباً همه‌جا افزایش یافت. معاملات مسکن که از جمله در بردارنده‌ی معاملات سوداگرانه و سودجویانه و بازاری‌اند، موجب کاهش فشار تقاضای حبابی و کاهش قیمت شده است. تا اینجای کار نتیجه خوب برآورد می‌شود اما چگونگی وقوع آن خیلی هم ساده نیست زیرا:

پرسش این است که کاهش اعتبارات متوجه کدام گروه اجتماعی و کدام فعالیت‌های اقتصادی شده است. اگر این کاهش اعتبارات بتواند به طور اساسی و عمده سرمایه‌داری املاک ـ مالی را نشان بگیرد نتیجه‌ی کار عالی‌تر است اما اگر این محدودیت شامل تعاونی‌های مسکن‌ساز و نیز خریداران و متقاضیان حقیقی و نیازمند بشود نتیجه‌ی آن از سوی دیگر نقض غرض است.

گفتیم که طرح مسکن مهر با ناکامی‌هایی روبرو شده است این طرح باید، با انجام اصلاحات بسیار، از یک برنامه‌ی سلیقه‌ای و سیاسی دولتی به یک برنامه‌ی فراگیر کارشناسی و مردم‌گرا تبدیل شود. دراین صورت گسترش تعاونی‌های سازنده و ارتباط آن‌ها با طرح‌های اعتباری و بانکی ویژه‌ی مسکن که زیر نظارت دموکراتیک قرار دارد به امر نوسازی بافت‌های فرسوده، خانه‌سازی ارزان در شهرهای متوسط و نزدیک به محل‌های اشتغال در سطح شهر و شهرک‌های وابسته به شهرهای بزرگ اقدام می‌کنند. این توسعه‌ها به سرمایه‌گذاری دولتی نیاز دارند. تأمین زمین ارزان در رهانیدن زندگی شهری از سود و رانت سرمایه‌داری املاک ـ مالی راه حل موفقیت این حرکت است. در این جریان، پس‌اندازها و سرمایه‌ها و وام‌ها برای املاک واحدهای مسکونی و واگذاری به متقاضیان (به شرط رعایت ضوابط) به کار می‌افتند و سلطه‌ی انحصاری سرمایه‌داری املاک متوقف می‌شود. هر وام ساخت در واقع همان وام خرید نیز محسوب می‌شود. اما فراموش نکنیم مدیریت اقتصادی این الگوی مردم‌گرا و چگونگی اجرای آن پیش از هر چیز نیاز به عزم سیاسی و انگیزه‌های اجتماعی و طبقاتی آن دارد. همچنین طراحی فرایند اجرای هر‌گونه برنامه‌ای باید چنان باشد که جریان رانت‌جویی در فرایند اجرای برنامه‌های حمایتی به حداقل خود برسد.

فریبرز رئیس‌دانا
1388/02/22 08:22

آپارتمان

آیا کاهش قیمت مسکن نتیجة اقدامات دولت است؟


یکی از بدیهی ترین پدیده های عرصه سیاست در گوشه و کنار جهان آن است که سیاستمداران و سیاستگزاران، در قالب رفتاری عقلایی، با بروز شرایط نامساعد اقتصادی، انگشت اتهام را به سوی اشخاص و یا عوامل خارج از کنترل خود گرفته و در هنگام بهبود شاخصهای اقتصادی سعی در مصادره وضعیت مساعد به سمت خود کنند. هرچند این پدیده از محصولات اثرگذاری رأی مردم بر نظام سیاسی است لکن درجات این فرافکنی ها بسته به الزام قانونی و اجرایی مقامات سیاسی به پاسخگویی در مورد عملکرد خود در جوامع مختلف متفاوت است.

در روزهای اخیر شاهد آن بوده ایم که با کاهش شتاب نرخ تورم و معکوس شدن روند قیمت مسکن، نهادهای اجرایی مختلف سعی در نسبت دادن این اتفاقات به سیاستهای اعمال شده توسط خود دارند. این در حالی است که در سال 1385 دولت با هدف کاهش نرخ تورم دست به کاستن دستوری نرخ سود بانکی زد، سیاستی که نظریات اقتصادی آن را تورم زا ارزیابی می کنند و از سوی دیگر انبساط مالی مبتنی بر دلارهای نفتی با هدف افزایش سرمایه گذاری و تولید، برای سه سال متوالی، در دستور کار قرار گرفت. با تشدید تورم و افزایش آن از 13% به بیش از 28%، همواره عوامل نامشخصی و نامربوطی مانند مافیای مخالفین دولت و تورم وارداتی به عنوان مقصر معرفی شدند. پس از اعمال سیاست "سه قفله شدن منابع پولی" که به قیمت برکناری مجری آن تمام شد، با تأخیر نه چندان طولانی تعدیل تورم مشاهده می شود، اما دریغ از آنکه دولت حتی بخشی از کاهش نرخ تورم را به پای اجرای اسن سیاست منظور کند و چه بسا افرادی که همچنان بر اشتباه بودن سیاستهای پولی انقباضی که کشور را از گرفتاری ابر تورم نجات داد پافشاری می کنند. از سوی دیگر نقش رکود اقتصادی جهان که به کاهش قیمت غالب کالاهای واسطه ای و بسیاری از محصولات مصرفی نهایی شده است از سوی سیاستمداران نادیده گرفته شده و هیچ اثری از اذعان مسئولان به تأثیر این پدیده بر کاهش تورم دیده نمی شود.

تحولات قیمتی در بخش مسکن طی این دوران کاملاً استثنایی بوده به طوریکه حتی شخص ریاست محترم جمهور نیز در ابتدای سال جاری به اوضاع نامساعد این بازار ادعان کردند. در آن زمان فعالیت مافیای زمین خواران به عنوان عامل اصلی افزایش قیمت مسکن معرفی شد. اما با کاهش قیمت مسکن در ماههای اخیر، بدون آنکه چنین مافیای اخلال گری شناسایی و معرفی شده باشد، ادعا می شود که کاهش قیمت مسکن در نتیجه تلاشهای دولت روی داده است. در ادامه این مطلب ضمن معرفی بخشی از نتایج پژوهشی که به سفارش دفتر اقتصاد مسکن وزارت مسکن و شهرسازی در بهار سال جاری صورت گرفته ادعا می شود که بخش عمدة کاهش قیمت مسکن در ماههای اخیر بر اثر سازوکار طبیعی بازار مسکن روی داده است.

نکته کلیدی که در ادامه بحث مورد توجه فراوان خواهد بود ماهیت زمان بر بودن تولید مسکن است. این ویژگی سبب آن می شود که افزایش قیمت در بخش مسکن، چنانچه حتی صرفاً بر اثر فشار تقاضای حقیقی- نه سوداگرانه- ایجاد شده باشد، با تأخیر قابل توجهی تعدیل شود. به عبارتی با افزایش قیمت، پروژه های مسکونی مختلفی توجیه اقتصادی خواهند یافت و بنگاههای تولید مسکن به اجرای آنها دست خواهند زد. لکن، به دلیل زمان بر بودن پروژه ها، در کوتاه مدت اثری در قیمت ظاهر نخواهد شد. به زبان تئوری اقتصاد خرد، عرضه در کوتاه مدت بی کشش است. در مقابل، با گذشت زمان به تدریج واحدهای مسکونی جدید در بازار عرضه شده و قیمت تعدیل خواهد شد. از سوی دیگر، وجود خاصیت دوگانه مصرفی- سرمایه ای در مورد مسکن سبب می شود که بسیاری از آحاد اقتصادی آن را نوعی دارایی نیز تلقی کنند. به این ترتیب در دوران رونق قیمت بازار مسکن، که انتظار افزایش قیمت وجود دارد، حجم بالایی از مبادلاتی که در این بازار صورت می گیرد صرفاً جنبه سوداگرانه داشته و با هدف سوار شدن بر موج افزایش قیمت صورت می گیرد. این پدیده اصلی ترین عامل بروز حباب های قیمتی در بازارهای دارایی و از جمله بازار مسکن است. در اقتصادهایی که فاقد بازار سرمایه نیرومند هستند، مانند ایران، غالب دارایی مردم را واحدهای مسکونی تشکیل می دهند. لذا فعالیتهای سوداگرانه در بازار مسکن چنین اقتصادهایی به مراتب گسترده تر از اقتصادهای سلامت شکل می گیرد. با این تفاسیر می توان انتظار داشت که در دوران رونق قیمت مسکن، افزایش قیمت مسکن بر اثر فعالیتهای سوداگرانه تشدید شود. پس افزایش عرضه مسکن در بلندمدت باید در حدی باشد که تمامی فعالان بازار، چه متقاضیان خدمات مسکن و چه سوداگران این بازار را را ارضا کند. لازم به ذکر است که در این مطلب به علل افزایش تقاضا برای مسکن و رونق این بازار، مانند سیاستهای پولی انبساطی، تحولات جمعیتی، تغییر نقش دولت، اوضاع بازار سایر دارائی ها و ... پرداخته نشده و صرفاً به بررسی رفتار آماری قیمت حقیقی مسکن مبتنی بر نظریه تسویه تمرکز خواهد شد.

بر اساس اطلاعات موجود در دایره ساختمان مسکن اداره آمارهای اقتصادی بانک مرکزی، متوسط زمان مورد نیاز برای تکمیل هر واحد مسکونی در کشور در حدود 2 سال است. این آمار نشان از زمان بر بودن تکمیل یک واحد مسکونی دارد. بر این اساس می تواند به ارزیابی طول ادوار تجاری قیمت مسکن در کشور پرداخته و به آزمون رفتار نوسانی قیمت مسکن پرداخت. در مطالعه مورد اشاره، داده های فصلی شاخص قیمت مسکن در تهران برای دوره 1384-1360 به عنوان شاخص خوبی از قیمت مسکن در کشور مورد استفاده قرار گرفته است. اما لازم به ذکر است که در اندازه گیری طول ادوار تجاری قیمت از قیمت حقیقی که با حذف تورم از قیمت اسمی به دست می آید بهره گرفته می شود. نمودار 1 تغییرات قیمت حقیقی مسکن را در طول دوره مورد اشاره نشان می دهد.

روش متداول برای اندازه گیری طول ادوار تجاری که غالباً در مورد تولید ناخالص داخلی مورد استفاده قرار می گیرد، فیلتر کردن دادهای روندزدایی شده است. در دهة اخیر از این روش برای اندازه گیری ادوار تجاری قیمت مسکن نیز بسیار استفاده شده است. در این روش، با استفاده از ابزار رگرسیون، روند حرکت متغیر در طول زمان و همچنین برخی شوکهایی که مدل ساز آنها را کاملاً برونزا تشخیص می دهد- مانند اجرای سیاستهای تعدیل در ایران- از داده ها حذف می شوند. سپس با استفاده از آنچه باقی مانده که اصولاً باید حرکتی سینوسی را دنبال کند به اندازه گیری ادوار تجاری پرداخته خواهد شد.

فیلترهای مورد استفاده برای اندازه گیری ادوار تجاری، در واقع از روشهای تجربی رایج در مهندسی برق- مخابرات بوده و معروفترین آنها فیلترهای "هادریک- پرسکات" و "باکستر- کینگ" هستند که در مطالعة مورد اشاره از فیلتر "هادریک- پرسکات" استفاده شده است. با اعمال این روش در مورد قیمت حقیقی مسکن، چهار دوره تجاری قابل شناسایی خواهد بود. در نمودار 2 متغیر روندزدایی شده در کنار ادوار تجاری که با استفاده از فیلتر مورد نظر تشخیص داده شده اند نشان داده شده است.

با اندازه­گیری دوره­های رونق و رکود به دست آمده در می­یابیم، طول رونق اول 11 فصل، رونق دوم 14 فصل، رونق سوم 8 فصل و طول رونق چهارم برابر با 13 فصل است. به این ترتیب طول متوسط یک دورة رونق در بازار مسکن ایران برابر با 5/11 فصل و نزدیک به سه سال است. از سوی دیگر، طول رکود اول 16 فصل، رکود دوم 9 فصل، رکود سوم 12 فصل و طول رکود چهارم برابر با 14 فصل است. در نتیجه، متوسط طول یک دورة رکود در بازار مسکن ایران نیز برابر با 75/13 و کمی بیش از سه سال است. بر این اساس، می­توان ادعا کرد که با ایجاد عوامل افزایش قیمت نسبی مسکن (رونق بازار)، دو سال طول می­کشد تا تولید نسبت به افزایش قیمت واکنش نشان داده و فرایند تعدیل آغاز شود. این طول سه ساله با آنچه که بر اساس داده­های جمع­آوری شده توسط بانک مرکزی به عنوان میانگین مدت­زمان تکمیل یک ساختمان مسکونی ارائه می­شود، در سازگاری کامل قرار دارد. توجه به این نکته ضروری است که آغاز احداث ساختمانهای جدید در پاسخ به افزایش قیمت نسبی مسکن با تأخیرهای متفاوت نسبت به زمان آغاز مشاهدة افزایش قیمت روی می دهد. بنابراین، عرضة واحدهای مسکونی جدید به صورت جریانی مداوم روی داده و به تدریج بازار را متأثر می کند. نکتة جالب دیگر در این رابطه، طول تقریباً برابر دورة رکود با رونق است که نشان می­دهد، مادامی که قیمت نسبی در حال افزایش است، آحاد اقتصادی به احداث ساختمان­های جدید دست می­زنند که در نتیجة آن با ورود این ساختمان­ها با تأخیر دو ساله به بازار مسکن کاهش قیمت نسبی نیز در دوران رکود به مدت حدوداً دو سال، یعنی مدت زمان لازم برای تکمیل ساختمان، ادامه می­یابد.

طول رونق اخیر در بازار مسکن کشور که عمدتاً در سالهای 85 و 86 به وقوع پیوست، کمی بیش از دو سال بوده و با توجه به آنچه از سابقه ادوار تجاری قیمت میکن در کشور مشاهده می شود انتظار بر این است که بخش عمده کاهش قیمت اخیر در بخش مسکن ناشی از کارکرد نیروهای بازار در جهت ارضای تقاضا باشد. به این ترتیب، این پدیده مبین آغاز دوران رکود در این بازار (بر اساس قیمت حقیقی) است که برای دوره ای حداقل دو ساله ادامه خواهد داشت.

تاریخ انتشار : چهارشنبه 28 اسفند 1387
یاشار حیدری

خرید و فروش ملک در تهران

كد رهگيري املاك مفيد است به 29 دليل

خريدوفروش- احسان ميراب‌زاده اردكاني:
شهروندان ايراني از بهمن سال گذشته براي نقل‌وانتقال ملك بايد حتما به يك دفتر معاملات املاك رفته و كد رهگيري دريافت كنند.

كدام قانون مجوز دريافت حق‌الزحمه را از مردم( براي دريافت اين كد) صادر كرده؟اين كلمه جديدالولاده «كد رهگيري» چيست؟ و از چه جايگاه قانوني بهره مي‌برد؟ مقاله زير به پاسخ اين پرسش‌ها مي‌پردازد.

به موجب ماده 13 قانون ساماندهي و حمايت از توليد و عرضه مسكن، مصوب 25/2/87 مجلس شوراي اسلامي، وزارت بازرگاني موظف شده تا با همكاري وزارتخانه‌هاي مسكن و كشور، تمهيدات لازم را براي صلاحيت دفاتر املاك و نحوه‌نظارت بر عملكرد آنها تدوين و به مورد اجرا گذارد.با توجه به ازدياد روزافزون آژانس‌هاي مسكن فاقد پروانه فعاليت، برنامه‌اي رايانه‌اي توسط يكي از شركت‌هاي زيرمجموعه وزارت بازرگاني تهيه و مقرر شد تا با فراخوان عمومي، كليه آژانس‌هاي داراي پروانه و جواز فعاليت با دريافت كد شناسايي (امضا ديجيتال) از اتحاديه مربوطه، اطلاعات قراردادهاي خود را در اين سيستم به صورت «آن‌لاين» وارد كنند.

سپس با وارد كردن اطلاعات در اين سامانه، شماره‌اي توسط سيستم رايانه توليد مي‌شود كه به آن «كدرهگيري» مي‌گويند. با استفاده از اين كد، وزارت‌بازرگاني مي‌تواند نام و مشخصات آژانس تنظيم‌كننده قرارداد را شناسايي كند. در نتيجه قرار بود تا قراردادهاي بنگاه‌هاي فاقد مجوز كه «كد رهگيري» را در قرارداد ذكر نمي‌كنند، مورد قبول واقع نشود.

در اجراي اين قانون (كه از ماهيتي خوب اما ضعف بنيادي در ارزيابي كارشناسي و انطباق با قوانين و اجرا برخوردار است) و همچنين جلب‌نظر و همكاري ديگر نهادها براي كمك به وزارت بازرگاني در اجراي وظايف خود در نيمه اول سال‌1387 تصويب‌نامه‌اي به امضا هيئت وزيران رسيد و به موجب آن كارگروهي متشكل از چند تن از وزراء براي تحقق اهداف سند چشم‌انداز و سياست‌هاي كلي نظام و اصول قانون اساسي مبني ‌بر پي‌ريزي اقتصاد صحيح و عادلانه تشكيل شد.

با توجه به اختيارات اين تصويب نامه كار گروهي با استناد به اصل 138 قانون اساسي و رعايت تصويب‌نامه! اقدام به صدور 2مصوبه كرد كه در مصوبه اولي دفاتر اسناد رسمي از ثبت معاملات، وكالتنامه، اجاره‌نامه و... بدون ارائه كد رهگيري منع شده‌اند ضمن اينكه وزارتخانه‌هاي نيرو، نفت، اقتصاد و دارايي نيز حق ارائه هيچ‌گونه خدمات در خصوص آب، برق و تلفن و مفاصاحساب مالياتي بدون اختصاص كد رهگيري را ندارند.اين در حالي است كه اصل 51 ‌قانون اساسي اعلام مي‌دارد: هيچ نوع ماليات وضع نمي‌شود مگر به موجب قانون.

در حال حاضر قانون ماليات‌هاي مستقيم و اصلاحيه‌هاي آن ناظر بر وظايف و تكاليف سازمان امور مالياتي، تكاليف موديان و حقوق آنها، نوع و ميزان ماليات و... بوده و در هيچ كجاي اين قانون و ديگر قوانين، چنين اختياري به هيچ مقام دولتي داده نشده تا رأساً اقدام به وضع ماليات جديد و گرفتن وجه دولتي از مردم كنند! كدام ماده و تبصره از قوانين موجود، دست دولت را بازگذارده تا با بهره‌گيري از استيصال مراجعه‌كنندگان و قدرت ادارات و سازمان‌هاي زيرمجموعه خود، اقدام به سلب حقوق قانوني شناخته شده مردم كنند يا با قراردادن خود در جايگاه قانونگذاري، تكليف و وظيفه‌اي براي ساير دستگاه‌ها و نهادهاي قانوني كه اساسا جزو زيرمجموعه قوه مجريه نيستند تعريف كنند!جا دارد تا از وزير محترم دادگستري كه خود حقوقدان هستند و در منصب عضويت در شوراي نگهبان قانون اساسي قرار دارند سؤال شود كه آيا مصوبات كارگروه وزيران در مغايرت كامل با همان اختيارات تصريح شده در فراز يك از بند الف تصويب‌نامه مورخ 19/3/87 و نيز اصول 51 و 57 و 138 قانون اساسي نيست؟

اگر يكي از اعضاي خانواده بخواهد ملك خود را به ديگري منتقل كند، چرا بايد براي دريافت اين كد به بنگاه مسكن مراجعه كند و هزينه‌اي پرداخت نمايد؟ساماندهي دفاتر معاملات املاك كه از وظايف وزارت بازرگاني است چه ربطي به اين دسته از مردم پيدا مي‌كند كه اتفاقا درصد بسيار بالايي از نقل‌وانتقالات را شامل مي‌شوند.

اين سؤالات بي‌پاسخ، همگي نشان از عدم كار كارشناسي در اين طرح بوده است.
فارغ از ضعف‌هاي بسيار اجراي طرح كد رهگيري مشكل اساسي‌تري هم وجود دارد و آن، هم رديف قرار گرفتن اسناد عادي كه در بنگاه‌هاي املاك نوشته مي‌شود با اسناد رسمي است كه در دفاتر اسناد رسمي و با رعايت تمامي قوانين موضوعه كشور تنظيم مي‌شود و در نوع خود مي‌تواند طي ساليان به فاجعه‌اي براي دادگاه‌ها و مردم تبديل شود.

با توجه به آنچه ذكر آن رفت و نقدهاي كارشناسي وارد به اين طرح كه مجال بررسي و تبيين آن در اين مطلب نيست پيشنهاد مي‌شود تا وزارت بازرگاني براي ساماندهي آژانس‌هاي املاك (كه تمام محوريت كد رهگيري را تشكيل مي‌دهد) و بدون تعصب نسبت به اين طرح داراي اشكالات و هزينه‌هاي فراوان براي نظام حقوقي كشور، با توجه به اختيارات و امكانات قانوني خود و نيز صراحت ماده 13 قانون ساماندهي علاوه بر همكاري وزارت مسكن و وزارت كشور در چارچوب قوانين از نظرات و نقدهاي دلسوزان و كارشناسان هم بهره گرفته تا در اين ميان حقي از مردم تضييع نشود و البته توقف الزام دفاتر اسناد رسمي به نقل‌وانتقال اسناد رسمي با اين كد، مورد درخواست است.

اين‌گونه نشود كه از نصرالدين پرسيدند نظرت راجع به فلان مسئله چيست؟ گفت: مفيد باشد به 29 دليل. گفتند دلايلت را بازگوي. گفت: مفيد باشد و مفيد باشد و مفيد باشد و همين‌طور مفيد باشد تا 29 مرتبه!

منبع: همشهری آنلاین