بازار مسكن چگونه كنترل شود؟
مسير پيشنهادي مركز پژوهشهاي مجلس براي ايجاد رونق غيرتورمي در بخش مسكن
بازار مسكن چگونه كنترل شود؟
گوشهاي از سياستهاي مسكن در آلمان،آمريكا و ژاپن: ارائه تسهيلات يارانه اي براي خريد خانه نوساز، حمايت مالي از سازنده ها،منع افزايش اجارهبها و تنظيم بازار مسكن با قوانين مالياتي
مركز پژوهشهاي مجلس با بررسي تجربه سياستگذاري مسكن در سه كشور بزرگ دنيا از ناسازگاري در حوزههاي سرمايهگذاري ساختماني و خريد و فروش مسكن در كشورمان خبر داده است؛ بهطوري كه هرزمان در كشور موقعيت مناسب براي تامين مسكن و صاحبخانه شدن بوجود آمده بلافاصله شرايط ايدهآل سرمايهگذاري از حوزه ساختوساز خارج شده است.
ناسازگاري موجود در بازار مسكن ايران از اين بابت است كه دولت در طول سالهاي گذشته نتوانسته برنامههاي «تسهيلات كمك خريد، مشوقهاي مالي ساختوساز و مقررات تنظيمي براي كنترل سوداگري» را به صورت توام در بازار مسكن به كار بگيرد.
گزارش مركز پژوهشهاي مجلس از بازارهاي مسكن در آلمان، آمريكا و ژاپن حاكي است در اين سه كشور، دولتها درحالي كه از صاحبخانه شدن خانوارهاي كمدرآمد حمايت مالي و يارانهاي گسترده به عمل ميآورند، همزمان بخشي از اين حمايتها را به گروه سازنده اختصاص ميدهند و در فاز تنظيم بازار نيز قوانين مالياتي براي جلوگيري از سوداگري و معاملات مكرر مسكن اعمال ميكنند. مجموعه اين نوع برنامهريزي و كنترل بازار در نهايت منجر به افزايش قدرت خريد مسكن و پايداري تحرك و رونق ساختوساز ميشود.
كاركرد بازار مسكن در آلمان، آمريكا و ژاپن تحت دخالت مستقيم دولت است. در اين كشورها يارانه مستقيم و غيرمستقيم به مستاجران پرداخت ميشود، تسهيلات كمك خريد خانههاي نوساز اعطا ميشود و ماليات بر درآمد افراد به جاي نرخ سود تسهيلات در نظر گرفته ميشود تا هزينه دريافت وام خريد مسكن به طور قابل ملاحظهاي پايين بيايد. همچنين تسهيلات ارزان قيمت براي ساخت مجتمعهاي بزرگ در اين كشورها به راحتي در اختيار سازندهها قرار ميگيرد.
از سوي ديگر علاوه بر تامين مالي سازنده و خريداران مسكن، دولتهاي آلمان و ژاپن قوانين جامع قضايي براي تنظيم بازار اجاره در نظر گرفتهاند؛ بهطوريكه در آلمان افزايش نرخ اجاره فقط در صورت افزايش سطح عمومي قيمتها مجاز است كه در اينصورت مالك اجازه دارد فقط تا 3درصد نرخ اجاره بها را افزايش دهد. در ژاپن نيز هرگونه تغيير در محتواي قرارداد اجاره مسكن بايد در دادگاه انجام شود بدين ترتيب كه مالك بايد سبب موجهي براي درخواست خود مبني بر افزايش اجاره ارائه دهد.
در گزارش مركز پژوهشهاي مجلس اينگونه تحليل شده كه عدم توجه به سياستهاي فوق توسط مسوولان كشورمان باعث شده دولت در برقراري تعادل ميان تامين مسكن و تضمين تحرك در حوزه ساختوساز با استيصال مواجه شود.
گزارش دنياي اقتصاد از نقش دولت آلمان، آمريكا و ژاپن در تنظيم بازار مسكن برمبناي آنچه مركز پژوهشهاي مجلس تحقيق كرده، حاكي است: سه هدف توسط دولت بايد براي كنترل بازار مسكن در نظر گرفته شود. هدف اول بايد ناكارآمدتر كردن بازار مسكن نسبت به ساير بازارها و برقراري تعادل در آن باشد، هدف دوم تامين مسكن براي همه افرادي است كه توانايي مالي آنها محدود است و بايد پوشش داده شود و هدف سوم نيز حمايت از جريان سرمايهگذاري در اين حوزه باشد.نخستين برنامهاي كه براي تحقق اين اهداف در آمريكا به اجرا درآمده مربوط به سال 1937 است كه تحت عنوان «برنامه خانه دولتي» به تصويب رسيد و برمبناي آن خانههاي عمومي براي مدتي در اختيار كارمندان قرار گرفت؛ اما يكي از دشواريهايي كه اين طرح در عمل و در روند اجرايي با آن روبهرو بوده اين است كه ارزيابي وضعيت اقتصادي متقاضيان استفاده از خانههاي عمومي تنها در زمان تخصيص خانهها به اين افراد انجام ميشد، در حاليكه بخش عمدهاي از اشخاص پساز تخصيص خانهها از لحاظ وضعيت اقتصادي وارد طبقه متوسط ميشدند.
يارانههاي مستقيم اجارهخانه
در هر سه كشور آلمان، آمريكا و ژاپن دولت تسهيلاتي را به منظور ساخت مجتمعهاي آپارتماني به سازندگان اختصاص ميدهد و در برنامههاي بازپرداخت اين تسهيلات امتيازاتي را براي سازندگان اين مجتمعها قائل ميشود، در عوض از آنها ميخواهد كه واحدهاي آپارتماني را كه با تخصيص مزاياي دولتي ساخته شده به اشخاصي كه دولت تعيين ميكند با قيمت پايينتر اجاره دهد. سپس مبلغي كه توسط سازندگان از محل پرداخت اجارهبها تحصيل ميشود براي بازپرداخت بخشي از تسهيلات تخصيصيافته به مصرف ميرسد.
تنظيم بازار اجاره مسكن
در آمريكا قوانين خاصي براي بازار اجاره در سطح فدرال وجود ندارد و برخي ايالتها از طريق شهرداريها روي اين موضوع نظارت دارند؛ اما در آلمان افزايش اجارهبها داراي سقف است كه در هر سال فقط تا 3درصد ميتواند افزايش يابد. با وجود اين قانون در خصوص حداقل مجاز براي اجارهبها ساكت است و تعيين آن را به طرفين قرارداد سپرده است.
نظام حقوقي حاكم بر قراردادهاي اجاره و اخراج مستاجر در ژاپن حتي از آلمان نيز سختتر است. در ژاپن مالكان در رابطه خود با مستاجران چنانچه بخواهند تغييري در قرارداد بدهند ناگزير از مراجعه به دادگاه هستند. مالكي كه بدين طريق به دادگاه مراجعه كرده است موظف است كه سبب موجهي را به عنوان مبناي درخواست خود مطرح كرده و ثابت نمايد. دادگاه نيز در احراز موجه بودن سبب، سطح نيازمندي طرفين را مبنا قرار داده و مقايسه ميكند. از آنجا كه معمولا به ندرت پيش ميآيد مالك نيازمندتر از مستاجر باشد، راي دادگاه در اكثر موارد به نفع مستاجر صادر ميشود.مطالعات مركز پژوهشها از پيامد قوانين سختگيرانه در بازار اجاره نشان ميدهد قوانين سختگيرانه حمايت از مستاجر در آلمان و ژاپن مانعي در پويايي اقتصادي است و عامل عمده كمبود عرضه در بازار مسكن اجارهاي است.
يارانه مالكيت مسكن
مهمترين وجه سياستهاي تامين مسكن در ايالات متحده در چارچوب حمايت از مالكيت مسكن تبلور يافته است. در ايالات متحده سود وامهاي تخصيصي جهت مالكيت مسكن از محل ماليات بردرآمد كسر ميشود و درنتيجه افراد را قادر ميسازد تا تسهيلات مسكن را با شرايط بهتري دريافت كنند. درآلمان نيز اعتبارات مالياتي قابل توجهي به خانوادههايي كه فرزندان زيادي دارند براي خريد خانه اعطا ميشود.
در كشورهاي آلمان و آمريكا از آنجا كه وجوه و اعتبارات تشويق خريد مسكن به لحاظ حجم و مبلغ بيشتر از وجوه و اعتبارات اجاره مسكن است، انتخاب اقتصادي مردم را در بازار مسكن بيشتر به سوي خريد مسكن سوق ميدهد كه با پويايي و تحرك اقتصادي نيز سازگاري بيشتري دارد.
تنظيم بازار مالكيت مسكن
در ژاپن معامله اموال غيرمنقول، پرداخت مالياتهاي سنگيني را به دنبال دارد كه بديهي است در بازار مالكيت مسكن الگوي مصرف را تحت تاثير قرار ميدهد. مجموعه مالياتهاي مذكور در خصوص خانههاي غيرنوساز حدود 8 تا 10درصد ارزش برآوردي معامله را به خود اختصاص ميدهد. اين باعث ميشود حجم معاملات خانههاي دست دوم كاهش يابد و به اين ترتيب سوداگري در بازار مسكن كه از طريق خريد و فروش مكرر بهوجود ميآيد، از بين برود.
منبع: دنیای اقتصاد
بازار مسكن چگونه كنترل شود؟
گوشهاي از سياستهاي مسكن در آلمان،آمريكا و ژاپن: ارائه تسهيلات يارانه اي براي خريد خانه نوساز، حمايت مالي از سازنده ها،منع افزايش اجارهبها و تنظيم بازار مسكن با قوانين مالياتي
مركز پژوهشهاي مجلس با بررسي تجربه سياستگذاري مسكن در سه كشور بزرگ دنيا از ناسازگاري در حوزههاي سرمايهگذاري ساختماني و خريد و فروش مسكن در كشورمان خبر داده است؛ بهطوري كه هرزمان در كشور موقعيت مناسب براي تامين مسكن و صاحبخانه شدن بوجود آمده بلافاصله شرايط ايدهآل سرمايهگذاري از حوزه ساختوساز خارج شده است.
ناسازگاري موجود در بازار مسكن ايران از اين بابت است كه دولت در طول سالهاي گذشته نتوانسته برنامههاي «تسهيلات كمك خريد، مشوقهاي مالي ساختوساز و مقررات تنظيمي براي كنترل سوداگري» را به صورت توام در بازار مسكن به كار بگيرد.
گزارش مركز پژوهشهاي مجلس از بازارهاي مسكن در آلمان، آمريكا و ژاپن حاكي است در اين سه كشور، دولتها درحالي كه از صاحبخانه شدن خانوارهاي كمدرآمد حمايت مالي و يارانهاي گسترده به عمل ميآورند، همزمان بخشي از اين حمايتها را به گروه سازنده اختصاص ميدهند و در فاز تنظيم بازار نيز قوانين مالياتي براي جلوگيري از سوداگري و معاملات مكرر مسكن اعمال ميكنند. مجموعه اين نوع برنامهريزي و كنترل بازار در نهايت منجر به افزايش قدرت خريد مسكن و پايداري تحرك و رونق ساختوساز ميشود.
كاركرد بازار مسكن در آلمان، آمريكا و ژاپن تحت دخالت مستقيم دولت است. در اين كشورها يارانه مستقيم و غيرمستقيم به مستاجران پرداخت ميشود، تسهيلات كمك خريد خانههاي نوساز اعطا ميشود و ماليات بر درآمد افراد به جاي نرخ سود تسهيلات در نظر گرفته ميشود تا هزينه دريافت وام خريد مسكن به طور قابل ملاحظهاي پايين بيايد. همچنين تسهيلات ارزان قيمت براي ساخت مجتمعهاي بزرگ در اين كشورها به راحتي در اختيار سازندهها قرار ميگيرد.
از سوي ديگر علاوه بر تامين مالي سازنده و خريداران مسكن، دولتهاي آلمان و ژاپن قوانين جامع قضايي براي تنظيم بازار اجاره در نظر گرفتهاند؛ بهطوريكه در آلمان افزايش نرخ اجاره فقط در صورت افزايش سطح عمومي قيمتها مجاز است كه در اينصورت مالك اجازه دارد فقط تا 3درصد نرخ اجاره بها را افزايش دهد. در ژاپن نيز هرگونه تغيير در محتواي قرارداد اجاره مسكن بايد در دادگاه انجام شود بدين ترتيب كه مالك بايد سبب موجهي براي درخواست خود مبني بر افزايش اجاره ارائه دهد.
در گزارش مركز پژوهشهاي مجلس اينگونه تحليل شده كه عدم توجه به سياستهاي فوق توسط مسوولان كشورمان باعث شده دولت در برقراري تعادل ميان تامين مسكن و تضمين تحرك در حوزه ساختوساز با استيصال مواجه شود.
گزارش دنياي اقتصاد از نقش دولت آلمان، آمريكا و ژاپن در تنظيم بازار مسكن برمبناي آنچه مركز پژوهشهاي مجلس تحقيق كرده، حاكي است: سه هدف توسط دولت بايد براي كنترل بازار مسكن در نظر گرفته شود. هدف اول بايد ناكارآمدتر كردن بازار مسكن نسبت به ساير بازارها و برقراري تعادل در آن باشد، هدف دوم تامين مسكن براي همه افرادي است كه توانايي مالي آنها محدود است و بايد پوشش داده شود و هدف سوم نيز حمايت از جريان سرمايهگذاري در اين حوزه باشد.نخستين برنامهاي كه براي تحقق اين اهداف در آمريكا به اجرا درآمده مربوط به سال 1937 است كه تحت عنوان «برنامه خانه دولتي» به تصويب رسيد و برمبناي آن خانههاي عمومي براي مدتي در اختيار كارمندان قرار گرفت؛ اما يكي از دشواريهايي كه اين طرح در عمل و در روند اجرايي با آن روبهرو بوده اين است كه ارزيابي وضعيت اقتصادي متقاضيان استفاده از خانههاي عمومي تنها در زمان تخصيص خانهها به اين افراد انجام ميشد، در حاليكه بخش عمدهاي از اشخاص پساز تخصيص خانهها از لحاظ وضعيت اقتصادي وارد طبقه متوسط ميشدند.
يارانههاي مستقيم اجارهخانه
در هر سه كشور آلمان، آمريكا و ژاپن دولت تسهيلاتي را به منظور ساخت مجتمعهاي آپارتماني به سازندگان اختصاص ميدهد و در برنامههاي بازپرداخت اين تسهيلات امتيازاتي را براي سازندگان اين مجتمعها قائل ميشود، در عوض از آنها ميخواهد كه واحدهاي آپارتماني را كه با تخصيص مزاياي دولتي ساخته شده به اشخاصي كه دولت تعيين ميكند با قيمت پايينتر اجاره دهد. سپس مبلغي كه توسط سازندگان از محل پرداخت اجارهبها تحصيل ميشود براي بازپرداخت بخشي از تسهيلات تخصيصيافته به مصرف ميرسد.
تنظيم بازار اجاره مسكن
در آمريكا قوانين خاصي براي بازار اجاره در سطح فدرال وجود ندارد و برخي ايالتها از طريق شهرداريها روي اين موضوع نظارت دارند؛ اما در آلمان افزايش اجارهبها داراي سقف است كه در هر سال فقط تا 3درصد ميتواند افزايش يابد. با وجود اين قانون در خصوص حداقل مجاز براي اجارهبها ساكت است و تعيين آن را به طرفين قرارداد سپرده است.
نظام حقوقي حاكم بر قراردادهاي اجاره و اخراج مستاجر در ژاپن حتي از آلمان نيز سختتر است. در ژاپن مالكان در رابطه خود با مستاجران چنانچه بخواهند تغييري در قرارداد بدهند ناگزير از مراجعه به دادگاه هستند. مالكي كه بدين طريق به دادگاه مراجعه كرده است موظف است كه سبب موجهي را به عنوان مبناي درخواست خود مطرح كرده و ثابت نمايد. دادگاه نيز در احراز موجه بودن سبب، سطح نيازمندي طرفين را مبنا قرار داده و مقايسه ميكند. از آنجا كه معمولا به ندرت پيش ميآيد مالك نيازمندتر از مستاجر باشد، راي دادگاه در اكثر موارد به نفع مستاجر صادر ميشود.مطالعات مركز پژوهشها از پيامد قوانين سختگيرانه در بازار اجاره نشان ميدهد قوانين سختگيرانه حمايت از مستاجر در آلمان و ژاپن مانعي در پويايي اقتصادي است و عامل عمده كمبود عرضه در بازار مسكن اجارهاي است.
يارانه مالكيت مسكن
مهمترين وجه سياستهاي تامين مسكن در ايالات متحده در چارچوب حمايت از مالكيت مسكن تبلور يافته است. در ايالات متحده سود وامهاي تخصيصي جهت مالكيت مسكن از محل ماليات بردرآمد كسر ميشود و درنتيجه افراد را قادر ميسازد تا تسهيلات مسكن را با شرايط بهتري دريافت كنند. درآلمان نيز اعتبارات مالياتي قابل توجهي به خانوادههايي كه فرزندان زيادي دارند براي خريد خانه اعطا ميشود.
در كشورهاي آلمان و آمريكا از آنجا كه وجوه و اعتبارات تشويق خريد مسكن به لحاظ حجم و مبلغ بيشتر از وجوه و اعتبارات اجاره مسكن است، انتخاب اقتصادي مردم را در بازار مسكن بيشتر به سوي خريد مسكن سوق ميدهد كه با پويايي و تحرك اقتصادي نيز سازگاري بيشتري دارد.
تنظيم بازار مالكيت مسكن
در ژاپن معامله اموال غيرمنقول، پرداخت مالياتهاي سنگيني را به دنبال دارد كه بديهي است در بازار مالكيت مسكن الگوي مصرف را تحت تاثير قرار ميدهد. مجموعه مالياتهاي مذكور در خصوص خانههاي غيرنوساز حدود 8 تا 10درصد ارزش برآوردي معامله را به خود اختصاص ميدهد. اين باعث ميشود حجم معاملات خانههاي دست دوم كاهش يابد و به اين ترتيب سوداگري در بازار مسكن كه از طريق خريد و فروش مكرر بهوجود ميآيد، از بين برود.
منبع: دنیای اقتصاد
برچسبها: اخبار مسکن
ارسال توسط khanehman @ ۱۹:۲۴
0 نظر:
ارسال يک نظر
<< صفحه اصلی