خرید و فروش آپارتمان
معاملات سوداگرانهی مسکن، نیاز مردم، سیاست دولت
از سال 1370 تا پایان سال 1387، شاخص قیمت مسکن در تهران رشد متوسط سالانهی 27درصدی داشته است. بالاترین نرخ رشد در این فاصله به سال 1386 و پایینترین به سال 1387 مربوط میشود: اولی 80 درصد و دومی در حدود 18- درصد. در این فاصله سالهای 71، 77-76 و سال 1383، سالهای ثبات نسبی قیمت بودند. سالهای 74-75، 1381 و 1386 اوج نرخ رشد قیمتهای مسکن در تهران بود. اما برخلاف علم یقینی نوکلاسیکها در سالهای اوج نرخ رشد، که اقتصاددانان متعارف دوست دارند این سالهای مصیبت برای مردم بیخانمان را اوج رونق توصیف کنند، تولید مسکن به هدفهای برنامه رسید و از آن هم عبور کرد. درصد تحقق برنامهی دوم (78-1374) در مورد مسکن شهری 92 درصد بود که از اواسط این دوره به 100 درصد رسید و درصد تحقق برنامه سوم (83-1379) 104 درصد و گفته میشود نرخ تحقق برنامهی چهارم (88-1384) تا پایان سال سوم یعنی 1382 ، بالاتر از 100 درصد بود. در تهران نیز تولید مسکن در این سالها در سطح کاملاً بالایی بود، یعنی نسبت به گذشته و پیشبینیها رشد داشت.
اما سالهای افت نرخ رشد قیمت نسبت به رقم 27 درصد عبارت بودند از 1370 تا 1373، 1376 تا 1378، 1382 تا 1384 و بالاخره 1387 و ماه نخست 1388. در این سالها نه تقاضا به نیاز کاهش یافت و نه عرضهی مسکن بیش از اندازه زیاد شد. پس داستان چیست؟
واقعیت این است که در ساختار سرمایهداری ایران، بخش سرمایهداری زمین و املاک، گرچه در چند بنگاه شاخص که مثلاً 50 یا 30 یا 20 درصد بازار را در اختیار داشته باشد متمرکز نیست، اما به گونهای توانمند و شبهانحصاری عمل میکند. شبهانحصاری است زیرا توان تولید در شهرها و در مناطق و محلههای ویژه شهری، برای متقاضیان همان شهرها و مناطق شهری دارد. این سرمایهداری با سرمایهداری مالی و بخشهای دولتی رابطهی مثبت، تنگاتنگ و مکمل دارد. تنها در سال 1387 است که کنترلهای دولتی نرخ رشد را بهشدت منفی کرد و صدای اعتراض انبوهسازان، سرمایهگذاری ساختمانی و بسازوبفروشها را در آورد. در سالهای یاد شدهی کاهش قیمت صدای آنها چندان بیرون نیامد برای آن که ایدههای بیشتری برای خالی نگهداشتن واحدها و منتظر نزول باران قیمت و رانت تازهای را داشتند.
کاهش قیمت سال 87 نیز ناشی از سیاستهای افزایش عرضه و طرح مسکن مهر نبوده است. در این طرح از نزدیک به 4 میلیون متقاضی، تنها 2 میلیون واجد شرایط تشخیص داده شد که از آن میان به 4/1 میلیون قطعه زمین در مناطق بسیار دوردست شهری اختصاص یافت و از آن جمع نیز در حدود 42 هزار نفر وام آمادهسازی زمین دریافت کردند و از آن جمع نیز تنها 48 هزار واحد پروانهی ساخت گرفتهاند و شمار ناچیزی شروع به ساخت کردهاند.
وقتی سر از کار نابسامانی و نارسایی بازار در تأمین و ثبات بخش مسکن در میآوریم و ضرباهنگهای قیمتی را پی میگیریم به نتیجهی دیگری میرسیم که هنوز نتیجهی نهایی نیست. این نتیجه همان حدیث قدیمی نقدینگی کشور است. در پایان سال 1386 نقدینگی بیش از 1640 تریلیون ریال بود. این نقدینگی در سالهای پشت سرخود نرخهای رشد 7/27، 4/39، 3/34 ، 2/30 درصد را تجربه کرده بود. اما در نیمهی اول سال 1387 این نرخ 8/1 درصد بود. به نظر نمیرسد نرخ رشد نقدینگی که تا پایان سه ماههی سوم سال 1387 نسبت به اسفند 86 معادل 9/3 درصد رشد کرده بود در سال 1387 از متوسط 5 تا 10 درصد دور شود. بنابراین باید نتیجه بگیریم که کاهش نقدینگی یا کاهش نرخ رشد آن میتواند افزایش قیمتها را مهار کند. در واقع به ظاهر نیز چنین است و چنین پیش آمده است. اما اجازه بدهید به این روابط علت و معلولی سطحی قانع نشویم.
در سال 1387 کاهش شدید سپردههای دیداری و نه کاهش اسکناس و مسکوک در دست اشخاص اتفاق افتاد. در حالی که سپردههای دیداری در پایان سهماههی سوم سال 1387 معادل 6/22 درصد نسبت به اسفند 86 کاهش یافت پول در دست اشخاص 6/47 درصد زیاد شد. حال پول در دست اشخاص معمولاً 25 درصد کل پول و سپردههای 75 درصد کل پول در گردش به شمار میآیند. بنابراین باید به جستجوی عامل اصلی در دهلیز سپردههای دیداری کاوش کنیم. این سپردهها شامل بخش مهمی از اعتباراتیاند که اشخاص حقیقی و حقوقی از نظام بانکی دریافت میکند. مهار این اعتبارات از یک سو موجب کاهش سپردههای دیداری اما از سوی دیگر موجب کاهش معاملات مسکن شده است. نرخ رشد تولید مسکن در مناطق شهری به طور کلی کاهش یافت اما شمار واحدهای مسکونی تکمیلی و شروع شده تقریباً همهجا افزایش یافت. معاملات مسکن که از جمله در بردارندهی معاملات سوداگرانه و سودجویانه و بازاریاند، موجب کاهش فشار تقاضای حبابی و کاهش قیمت شده است. تا اینجای کار نتیجه خوب برآورد میشود اما چگونگی وقوع آن خیلی هم ساده نیست زیرا:
پرسش این است که کاهش اعتبارات متوجه کدام گروه اجتماعی و کدام فعالیتهای اقتصادی شده است. اگر این کاهش اعتبارات بتواند به طور اساسی و عمده سرمایهداری املاک ـ مالی را نشان بگیرد نتیجهی کار عالیتر است اما اگر این محدودیت شامل تعاونیهای مسکنساز و نیز خریداران و متقاضیان حقیقی و نیازمند بشود نتیجهی آن از سوی دیگر نقض غرض است.
گفتیم که طرح مسکن مهر با ناکامیهایی روبرو شده است این طرح باید، با انجام اصلاحات بسیار، از یک برنامهی سلیقهای و سیاسی دولتی به یک برنامهی فراگیر کارشناسی و مردمگرا تبدیل شود. دراین صورت گسترش تعاونیهای سازنده و ارتباط آنها با طرحهای اعتباری و بانکی ویژهی مسکن که زیر نظارت دموکراتیک قرار دارد به امر نوسازی بافتهای فرسوده، خانهسازی ارزان در شهرهای متوسط و نزدیک به محلهای اشتغال در سطح شهر و شهرکهای وابسته به شهرهای بزرگ اقدام میکنند. این توسعهها به سرمایهگذاری دولتی نیاز دارند. تأمین زمین ارزان در رهانیدن زندگی شهری از سود و رانت سرمایهداری املاک ـ مالی راه حل موفقیت این حرکت است. در این جریان، پساندازها و سرمایهها و وامها برای املاک واحدهای مسکونی و واگذاری به متقاضیان (به شرط رعایت ضوابط) به کار میافتند و سلطهی انحصاری سرمایهداری املاک متوقف میشود. هر وام ساخت در واقع همان وام خرید نیز محسوب میشود. اما فراموش نکنیم مدیریت اقتصادی این الگوی مردمگرا و چگونگی اجرای آن پیش از هر چیز نیاز به عزم سیاسی و انگیزههای اجتماعی و طبقاتی آن دارد. همچنین طراحی فرایند اجرای هرگونه برنامهای باید چنان باشد که جریان رانتجویی در فرایند اجرای برنامههای حمایتی به حداقل خود برسد.
فریبرز رئیسدانا
1388/02/22 08:22
از سال 1370 تا پایان سال 1387، شاخص قیمت مسکن در تهران رشد متوسط سالانهی 27درصدی داشته است. بالاترین نرخ رشد در این فاصله به سال 1386 و پایینترین به سال 1387 مربوط میشود: اولی 80 درصد و دومی در حدود 18- درصد. در این فاصله سالهای 71، 77-76 و سال 1383، سالهای ثبات نسبی قیمت بودند. سالهای 74-75، 1381 و 1386 اوج نرخ رشد قیمتهای مسکن در تهران بود. اما برخلاف علم یقینی نوکلاسیکها در سالهای اوج نرخ رشد، که اقتصاددانان متعارف دوست دارند این سالهای مصیبت برای مردم بیخانمان را اوج رونق توصیف کنند، تولید مسکن به هدفهای برنامه رسید و از آن هم عبور کرد. درصد تحقق برنامهی دوم (78-1374) در مورد مسکن شهری 92 درصد بود که از اواسط این دوره به 100 درصد رسید و درصد تحقق برنامه سوم (83-1379) 104 درصد و گفته میشود نرخ تحقق برنامهی چهارم (88-1384) تا پایان سال سوم یعنی 1382 ، بالاتر از 100 درصد بود. در تهران نیز تولید مسکن در این سالها در سطح کاملاً بالایی بود، یعنی نسبت به گذشته و پیشبینیها رشد داشت.
اما سالهای افت نرخ رشد قیمت نسبت به رقم 27 درصد عبارت بودند از 1370 تا 1373، 1376 تا 1378، 1382 تا 1384 و بالاخره 1387 و ماه نخست 1388. در این سالها نه تقاضا به نیاز کاهش یافت و نه عرضهی مسکن بیش از اندازه زیاد شد. پس داستان چیست؟
واقعیت این است که در ساختار سرمایهداری ایران، بخش سرمایهداری زمین و املاک، گرچه در چند بنگاه شاخص که مثلاً 50 یا 30 یا 20 درصد بازار را در اختیار داشته باشد متمرکز نیست، اما به گونهای توانمند و شبهانحصاری عمل میکند. شبهانحصاری است زیرا توان تولید در شهرها و در مناطق و محلههای ویژه شهری، برای متقاضیان همان شهرها و مناطق شهری دارد. این سرمایهداری با سرمایهداری مالی و بخشهای دولتی رابطهی مثبت، تنگاتنگ و مکمل دارد. تنها در سال 1387 است که کنترلهای دولتی نرخ رشد را بهشدت منفی کرد و صدای اعتراض انبوهسازان، سرمایهگذاری ساختمانی و بسازوبفروشها را در آورد. در سالهای یاد شدهی کاهش قیمت صدای آنها چندان بیرون نیامد برای آن که ایدههای بیشتری برای خالی نگهداشتن واحدها و منتظر نزول باران قیمت و رانت تازهای را داشتند.
کاهش قیمت سال 87 نیز ناشی از سیاستهای افزایش عرضه و طرح مسکن مهر نبوده است. در این طرح از نزدیک به 4 میلیون متقاضی، تنها 2 میلیون واجد شرایط تشخیص داده شد که از آن میان به 4/1 میلیون قطعه زمین در مناطق بسیار دوردست شهری اختصاص یافت و از آن جمع نیز در حدود 42 هزار نفر وام آمادهسازی زمین دریافت کردند و از آن جمع نیز تنها 48 هزار واحد پروانهی ساخت گرفتهاند و شمار ناچیزی شروع به ساخت کردهاند.
وقتی سر از کار نابسامانی و نارسایی بازار در تأمین و ثبات بخش مسکن در میآوریم و ضرباهنگهای قیمتی را پی میگیریم به نتیجهی دیگری میرسیم که هنوز نتیجهی نهایی نیست. این نتیجه همان حدیث قدیمی نقدینگی کشور است. در پایان سال 1386 نقدینگی بیش از 1640 تریلیون ریال بود. این نقدینگی در سالهای پشت سرخود نرخهای رشد 7/27، 4/39، 3/34 ، 2/30 درصد را تجربه کرده بود. اما در نیمهی اول سال 1387 این نرخ 8/1 درصد بود. به نظر نمیرسد نرخ رشد نقدینگی که تا پایان سه ماههی سوم سال 1387 نسبت به اسفند 86 معادل 9/3 درصد رشد کرده بود در سال 1387 از متوسط 5 تا 10 درصد دور شود. بنابراین باید نتیجه بگیریم که کاهش نقدینگی یا کاهش نرخ رشد آن میتواند افزایش قیمتها را مهار کند. در واقع به ظاهر نیز چنین است و چنین پیش آمده است. اما اجازه بدهید به این روابط علت و معلولی سطحی قانع نشویم.
در سال 1387 کاهش شدید سپردههای دیداری و نه کاهش اسکناس و مسکوک در دست اشخاص اتفاق افتاد. در حالی که سپردههای دیداری در پایان سهماههی سوم سال 1387 معادل 6/22 درصد نسبت به اسفند 86 کاهش یافت پول در دست اشخاص 6/47 درصد زیاد شد. حال پول در دست اشخاص معمولاً 25 درصد کل پول و سپردههای 75 درصد کل پول در گردش به شمار میآیند. بنابراین باید به جستجوی عامل اصلی در دهلیز سپردههای دیداری کاوش کنیم. این سپردهها شامل بخش مهمی از اعتباراتیاند که اشخاص حقیقی و حقوقی از نظام بانکی دریافت میکند. مهار این اعتبارات از یک سو موجب کاهش سپردههای دیداری اما از سوی دیگر موجب کاهش معاملات مسکن شده است. نرخ رشد تولید مسکن در مناطق شهری به طور کلی کاهش یافت اما شمار واحدهای مسکونی تکمیلی و شروع شده تقریباً همهجا افزایش یافت. معاملات مسکن که از جمله در بردارندهی معاملات سوداگرانه و سودجویانه و بازاریاند، موجب کاهش فشار تقاضای حبابی و کاهش قیمت شده است. تا اینجای کار نتیجه خوب برآورد میشود اما چگونگی وقوع آن خیلی هم ساده نیست زیرا:
پرسش این است که کاهش اعتبارات متوجه کدام گروه اجتماعی و کدام فعالیتهای اقتصادی شده است. اگر این کاهش اعتبارات بتواند به طور اساسی و عمده سرمایهداری املاک ـ مالی را نشان بگیرد نتیجهی کار عالیتر است اما اگر این محدودیت شامل تعاونیهای مسکنساز و نیز خریداران و متقاضیان حقیقی و نیازمند بشود نتیجهی آن از سوی دیگر نقض غرض است.
گفتیم که طرح مسکن مهر با ناکامیهایی روبرو شده است این طرح باید، با انجام اصلاحات بسیار، از یک برنامهی سلیقهای و سیاسی دولتی به یک برنامهی فراگیر کارشناسی و مردمگرا تبدیل شود. دراین صورت گسترش تعاونیهای سازنده و ارتباط آنها با طرحهای اعتباری و بانکی ویژهی مسکن که زیر نظارت دموکراتیک قرار دارد به امر نوسازی بافتهای فرسوده، خانهسازی ارزان در شهرهای متوسط و نزدیک به محلهای اشتغال در سطح شهر و شهرکهای وابسته به شهرهای بزرگ اقدام میکنند. این توسعهها به سرمایهگذاری دولتی نیاز دارند. تأمین زمین ارزان در رهانیدن زندگی شهری از سود و رانت سرمایهداری املاک ـ مالی راه حل موفقیت این حرکت است. در این جریان، پساندازها و سرمایهها و وامها برای املاک واحدهای مسکونی و واگذاری به متقاضیان (به شرط رعایت ضوابط) به کار میافتند و سلطهی انحصاری سرمایهداری املاک متوقف میشود. هر وام ساخت در واقع همان وام خرید نیز محسوب میشود. اما فراموش نکنیم مدیریت اقتصادی این الگوی مردمگرا و چگونگی اجرای آن پیش از هر چیز نیاز به عزم سیاسی و انگیزههای اجتماعی و طبقاتی آن دارد. همچنین طراحی فرایند اجرای هرگونه برنامهای باید چنان باشد که جریان رانتجویی در فرایند اجرای برنامههای حمایتی به حداقل خود برسد.
فریبرز رئیسدانا
1388/02/22 08:22
برچسبها: بازار مسکن, مقاله
ارسال توسط khanehman @ ۱۴:۴۸
0 نظر:
ارسال يک نظر
<< صفحه اصلی