خرید ملک

سه عامل تشكيل حباب قيمت زمين و مسكن در تهران از نگاه مركز پژوهش‌هاي مجلس

بازار مسكن چگونه كار مي‌كند؟


فعلا فقط يك عامل، احتمال برگشت تورم به بازار مسكن را قوت مي‌بخشد

بازار مسكن در آستانه يك سالگي دوره آرامش قرار دارد. در اين دوره قيمت‌ها با شيب تند در مسير نزولي قرار گرفتند، حجم ساخت‌وساز پايين آمد و برخلاف انتظار، خريد و فروش مسكن به‌رغم نزديك شدن قيمت‌ ملك به سطح واقعي، راكد شد.

در دوره كنوني كه «ركود مسكن» نام دارد، ناظران بازار منتظر روزهاي رونق هستند، اما مطالعات مركز پژوهش‌هاي مجلس نسبت به برگشت تورم سنگين به اين بازار در صورت خروج از ركود هشدار داده است.

در بررسي‌هاي مركز پژوهش‌هاي مجلس افزايش شديد قيمت مسكن موسوم به «حباب قيمتي» تحت تاثير سه عامل بيروني ايجاد مي‌شود كه با توجه به شرايط موجود، فعلا يك عامل هنوز زنده است و بازار مسكن را تهديد مي‌كند.

اين نهاد تحقيقاتي با استناد به آنچه در سال‌هاي قرن بيستم در كشورهاي ژاپن، تايوان، كره، آمريكا، فرانسه و انگليس در بخش مسكن رخ داده و همچنين با بررسي بازار مسكن كشورمان در 50 سال اخير به اين نتيجه رسيده است كه حباب قيمت مسكن به عنوان سرطان اقتصادي، تحت تاثير سه عامل بوجود مي‌آيد: عامل اول افسانه زمين‌است كه موجب انتظارات خود‌جوش براي افزايش قيمت زمين و مسكن مي‌شود، عامل دوم نقدينگي يا سرمايه سرگردان و عامل سوم رشد جمعيت كه تاثير رواني فوق‌العاده‌اي در تشكيل حباب دارد.

در شرايط كنوني به دليل اعمال سياست‌هاي كنترل بازار مسكن نظير اخذ ماليات دلالي، ممنوعيت اعطاي وام خريد و واگذاري زمين به صورت اجاره‌اي براي ساخت به نظر مي‌رسد دو عامل تشكيل حباب قيمت مسكن عقيم شده‌اند، اما عامل سوم كه انتظار تغيير قيمت آتي به صورت افزايشي است هنوز نتوانسته تحت كنترل دولت دربيايد. اين پاشنه آشيل بازار مسكن ايران به حساب مي‌آيد.

مردم همواره منتظر رشد كاذب سرمايه‌گذاري ملكي‌شان بوده و هستند. حتي در اين دوران كه برخلاف انتظار آنان قيمت‌ها 20 تا 30‌درصد افت كرده به اميد بالا رفتن دوباره، در حاشيه بازار مسكن منتظر نشسته‌اند.

دولت چگونه مي‌تواند اين انتظار خودجوش را از بين ببرد؟

انتظاري كه به اعتقاد مركز پژوهش‌هاي مجلس باعث شده بيشتر سرمايه‌گذاري‌ها به جاي ساخت‌وساز، به حوزه خريد و فروش (دلالي يا سفته‌بازي) وارد شود.

منبع: دنیای اقتصاد